中国人民银行和中国银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），对商业性房地产信贷政策进行了调整，明确了要提高第二套住房贷款首付比例。这项房贷政策将会对购房者的资金产生怎样的影响是人们非常关心的。

　　根据中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48%，一年期为7.29%，一至三年期为7.47%，三至五年期为7.65%，五年以上为7.83%。根据以上基准利率，假如所购房屋被银行认定为第二套住房，以50万元贷20年为例，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)，而在以前，所要支付的利率是7.047%(7.83%×0.9倍)。假如选择等额本息还款方法，20年期总共要归还本金104.99868万元，以前则是93.374804万元；假如选择等额本金还款，20年期总共要归还93.244506万元，以前则是85.381869万元。对于一般购房者而言，贷款新政实施后所要归还的银行贷款可能会增加7.8万元至11.6万元。

　　如何认定第二套住房目前成为关键。有消息称，央行、银监会与五大国有商业银行信贷部门负责人已为“第二套住房”定下标准，三点基调分别是：一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。但各家银行在不同地区的做法也有些微差异。

　　广州

　　贷款结清将视为首套房

　　中国建设银行董事长郭树清表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。

　　以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。

　　郭树清代表在评点当前金融宏观调控热点问题时说，目前中国房价上涨确实比较快，而银行房贷并非没有风险，建行对此非常关注。建行已根据国家宏观调控要求、建行自身情况以及各地方情况采取了不同措施。他表示，由于国内不同地区具体情况不同，因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时，会结合当地情况作适当调整，实施标准不能“一刀切”。

　　郭树清表示，房地产调控本身具有复杂性，涉及土地、金融、财税等多个领域内容。目前提高第二套住房贷款首付比例对房价的具体影响在短期尚难以判定，但毫无疑问，对遏制炒房将有直接作用。

　　广州的华夏、光大、招商、浦发银行都出台了具体的房贷细则，各家银行细则的共同点是，对第二套房的界定均是以个人为单位，即夫妻二人都可分别贷款购买“首套自住房”，第二套房执行贷款基准利率的1.1倍，多套房再相应上浮。但各家银行的房贷细则又有差异，招行、浦发、华夏对已结清余额的购房者再购房的情况下，仍等同于首套住房，与监管层定下的基调基本一致，但光大则更为严格，即便此前的房贷已还清，再贷款买房仍被视为第二套房。另外，对于公积金贷款，不同银行也采取各自不同的政策，招行、光大不将公积金贷款列入认定是否为第二套住房的参考项，但华夏、浦发则将公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，再贷款购房，则要执行房贷新政策。

　　南京的近十家商业银行共推出了三种认定方法。各个分行出台的认定标准不同，使得购房者因开发商指定不同的银行而享受不同的待遇。第一种是以招行、工行为代表的“个人认定法+不允许结清再贷”法，即夫妻双方有一人贷过款，配偶一方再去贷，还是按照第一套住房办理贷款。但对于个人而言，即使第一套贷款还清了，第二套贷款也要提高首付。第二种，以南京银行、深发展为代表的“家庭+允许结清再贷”法，即夫妻只要有一人用过贷款，再买房贷款均算第二套房；但家庭只要还清了前面的住房贷款，再办理房贷还可享受第一套的优惠。最后一种，也即是最严格的认定方式是以中行、建行为代表的“家庭+不允许结清再贷”法，即以家庭为单位认定，而且还清老贷款再次购房依然视为“第二套”。

　　兴业银行天津开发区支行已经根据《通知》对零售贷款的业务进行了调整，对借款人本人已利用银行贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%，利率执行人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于借款人原有住房贷款已经结清的，视同为首次购房贷款，对于借款人是否为首次购房的认定标准，以人民银行征信系统反映情况为准。对于超过4套的贷款业务，兴业银行现已不予办理。

　　渤海银行滨海新区分行规定第二套住房按揭贷款的首付比例不得低于4成，利率上浮10%；第三套及以上的首付比例不得低于5成，利率上浮不低于10%。农业银行天津经济技术开发区分行已经执行《通知》中的要求，对个人第三套房的贷款已经不予办理。

　　长沙各银行关于房贷新政策的具体执行细则正在陆续出台。继招商银行之后，中国银行、浦发银行日前出台具体细则，两家银行都将第三套住房首付提高至五成，其中，浦发行还