过热的房地产市场让2010年成为历史上调控最频繁的一年，却依然面临重重挑战和阻力。当国家主席胡锦涛两次在亚太经济合作组织会议上提出并阐述了实现包容性增长的必要性与可能性。业内有识之士开始认真思考房地产行业 “包容性增长”的可能。搜房网第七届中国（成都）博客年会汇聚业界精英，吸纳百家之言，以探索适合中国自身经济和社会条件的房地产发展之道。

中国(成都)博客年会现场 来源:搜房网

谈房地产包容性增长

所谓包容性增长，是指寻求社会和经济之间协调以及可持续发展。涉及到保护弱势群体、重视社会稳定、保持经济平稳增长等要素。不可否认,包容性增长的概念是好的,但是是否适用于具体的房地产行业,在微观经济领域的具体实践又可能有什么样的变化和困难。各位业内纷纷表达了自己的看法和期望。

解决大部分居民住房问题，才算是“包容性增长”

【陈宝存】：首先我先阐述一下我所理解的“包容性增长”，我认为它应该与邓小平早期提出的“黑猫白猫”差不多。在我看来，首先整体的宏观经济就应该包容，不能说我们的经济发展之依靠高科技产业、或者制造业、或者任何一个产业就能发展。所以也应该包容房地产业，我觉得缺一不可，中国的经济在这方面还不太“包容”，我认为这是一个阶段性问题。

其次，我认为中国房地产市场化从98年开始历经12年时间，房地产这个行业本身发展也不够“包容”，为什么，因为这个行业不应该全都是商品化开发，还应该有保障房。现在的保障房确实应该加大供应，只有解决了大部分城市居民的居住问题，才能谈得上“包容性增长”。

那么房地产行业怎样实现“包容性增长”。我只讲我的观点，我认为首先应让商品房进一步市场化发展，放开。如果仅仅依靠政策打压，目前这种调控方式注定是要失败的。在绝对公平主义框架下的任何措施都是无法实现房地产行业的健康发展。同时，不管是我们房地产行业的从业人员还是非专业人士都应该对房地产有一个包容性的认识。不要偏激的看待房价、保障房、土地等问题。

先有市场公平 才有房地产“包容性增长”

【贡立华】：我觉得谈包容性增长，首先不能把房地产妖魔化。我的理解是要讲包容必须讲究一个公平的市场规则。在地产领域工作的会有明显的体会，我们的土地上你有选择权吗，你没有，你也没有选择银行的权利，甚至于我们很多地产集团在跟政府对接的时候，显得非常被动。房地产与国家政府之间的关系决定了目前来讲公平、包容很难。但是必须要讲，因为房地产需要包容性增长。“包容性增长”首先需要国家牵头，建立一套公平的市场机制。

变革现有不和谐体制 才能实现“包容性增长”

【冉徽川】：据我的观察，只有强势群体他才会说包容、和谐、感恩，弱势群体他们会说什么，保障、改变、革新、变革。为什么现在会提包容，就因为目前我们没有实现我们的最终目标——和谐发展，反而是越来越不和谐了，房地产调控房价越调越高，买房子的人会觉得越来越困难。贫富差距越来越大，所以现在矛盾越来越多了，不和谐的因素越来越多，怎么实现“包容性增长”。

我认为我们必须采取行动，从房地产行业来说，我们必须改变我们现在房地产供应形式，必须改变我们的保障机制，必须改变我们以出口为导向的经济模式等等。改变才是我们的包容性增长的途径。我们的调控或者我们所希望的和谐才会实现。

“包容性增长”知易行难 政府应该带头作为

【朱洲】：我个人觉得“包容性增长”这个词语是知易行难的词语，说起来容易，做起来很难，从事实上，我们中国历史是没有“包容性增长”的，我们的经济发展走的道路叫“掠夺性增长”。第一是人对人的掠夺，我们少数人掠夺大多数；第二是环境掠夺，我们牺牲我们的环境代价，牺牲可持续发展，人与自然的不平衡来获得我们高速发展的GDP；第三个是对后代的掠夺，这一代人把下一代人的资源用完了。

我们掠夺性的发展给我们国家造成了非常深重的结构性灾难，有钱人和穷人之间的矛盾日益激化，所以我们国家以前提出的和谐社会也好，到现在的科学发展观，再到现在包容性增长一脉相承的，就是政府已经看到了民生问题，看到了尖锐的对立，如果不缓和的话会影响国之根本。

我觉得“包容性增长”跟房价没有绝对关系，他可能不能买，但是至少他有房住，这是一个最重要的根本。说到包容性增长最重要就是政府一定要履行好它作为一个裁判的责任。但是现在我们政府制定这个游戏规则的时候有很多漏洞，不断打破公平竞争的规则，所以政府在提出“包容性增长”说法的时候，一定要首先从自己做起，避免自己或者最大行为上避免腐败，在土地出让情况下不要让地价一味推高房价，诸如此类，只有公平的游戏规则，才能让房地产这个行业健康发展。

楼市杂谈

2010年的中国楼市在猛烈的房地产调控中跌跌撞撞的迈向2011年。对于明年的楼市，我们有许多猜想，对房价，我们又有许多无奈和期待、对调控我们思绪纷杂、无论别人怎么说，对生活我们必须选择乐观。以下观点，仅供参考。

2011年房地产企业将面临更重的生存压力

【王永胜】：政策不断加压反映政府的决心。调控楼市现在已经不单单是房地产行业的问题，已经上升到了政治层面，就是它已经是一个必须要解决的政治问题，因为本届政府他已经承诺，要在房价问题要有所表决，我觉得这个会影响到执政的信誉问题。12月10日刚刚上调了存款准备金率，这已经是第7次了，这是政府已经在下决心想把房价稳住，首先不说打压，肯定要稳住，我觉得现在连续成交量下降，我个人感觉2011年上半年楼市成交量和价格有一个下挫的趋势，这个应该是一线城市。

所以我感觉2011年房地产企业生存压力比较大，首先面临价格上的竞争，还有就是成交量。上半年成交量我估计会下滑，继续调整方向，我们的经济结构也在转变，刚才很多嘉宾老总也说了很多，有很多小企业，有很多开发商可能要面临着转型，面临着专业竞争吧，细分市场，比如说有搞旅游地产，搞行政开发呀，包括一些工业地产等。

成都房价肯定涨 现在仍是抄底时机

【图腾镜】：我觉得成都目前房地产行业很有实力，有不少地方比我们深圳做得还好。但我注意到一个情况，目前成都市场正处在迅速发展时期，有许多外地开发商蜂拥而至，特别是大开发商的进入，这其实是一个非常明显的房价信号。

比如我们参观过的新鸿基.悦城。新鸿基在香港从来不做单价20万/平米以下的豪宅项目,他在香港所有的豪宅项目我都考察过,所以成都的项目卖7000元/平米我觉得这不是他的风格.其实昨天看的五个项目都有一个共同的特点,就是他们的开发商都是来自于高房价的城市.目前他们的项目是按照成都的房价水平在做.但他们高房价的底蕴会随着时间逐渐显现.我相信他们不会永远都保持这个水平.

我们可以回顾一线城市房价上涨的历程就可以看到。房价不可能是突然拔到很高的水平，这样消费者是无法接受的，所以总是逐渐涨价。某一天转过头来突然就发现，怎么一个平方就5万了。一线城市房价上涨的模式现在在成都也逐渐显现。我认为目前对投资者来说，成都仍然是个抄底的好机会，我相信3年后，成都房价绝对不是现在这个水平。对于这一点，如果网友有质疑，三年后我们可以看。

旅游地产和养老地产将会迅速发展 是投资好选择

【胡冶明】：我认为。旅游地产在未来三到五年会有很好的发展趋势。我的公司目前在做的温泉项目，市场反应令我们很惊喜，我们项目样板房售楼部还没做好， 90%以上的客户全部现金定房。这个项目的市场反映比我们预料得还要好。

旅游地产是我们整个房地产产品多样性很重要的一个组成部分，我想有闲散资金的人，可以去买旅游地产，你享受了生活方式，又把资金疏散到别的地方去，不在城里抬高房价，我觉得这是一个好方向。

再说远一点，现在很多人在研究养老社区，在座的可能比较年轻，像我这种年龄稍微年龄大一点，我们想我们退休以后，我们的养老也许在城里，也许不在城里，但是我们能不能在现有的很多城市敬老院待着，我们绝对不在那里，那不是我们所需要在那里养老的地方，还有更多更高端的客户他们养老会是什么样子，我觉得这个市场太庞大了，我们中国已经开始步入老年社会，所以我想再过五年以后或者更长时间，也许会很快我们一线城市也好，或者是有代表性的城市，据说北京已经有类似项目，我认为这个市场也是非常有前景的一个市场。

中国房地产市场短期看涨 不看好中长期

【李骁】：我认为中国房地产业短期内房价肯定是上涨的。第一，我认为是房价的高速上涨。我们回顾一下中国房价上涨的历史。03年中国进入新一轮宽松货币政策以后，投向市场是22万亿， 04年的时候我在上海我是最有切身感受的，我本人也觉得当时房价高得离谱，温州人第一次从上海撤退，然后中央出台了第一轮最严厉调控，事实上怎么样，一年之后房价比04年翻了近一番。08年再次进入微型反转，09年的时候，回顾04年房价感觉恍如隔世。有这样的经历，让大多数人都形成了房价只涨不跌的预期。

第二个就是供需严重失衡。供需的严重失衡导致了房地产住房本质的丧失，成为了投资品，所以短期内房价肯定会上涨。

我对房地产中长期发展充满了担忧。理由是两个方面，一个方面中国目前最头疼是通胀，热钱进入，然后就是人民币升值，这些因素又作为推升房价的工具，也被市场解读为房价将继续上涨的原因，但是我要问几个问题，这些因素会不会在未来某一年当中消失，我本人认为是可能的，两个方面，一个是人民币升值，它会不会贬值，对外贬值，这个完全有可能的。第二个问题，我前段时间接触韩国济州岛项目，然后只销售多少钱，精装修人民币300万，并且也可以获得韩国的永久居住权。如果美国的经济走出了低谷美元由贬值转向升值并且成为趋势，中国资产泡沫我认为就到头了，所以中长期我觉得中国房地产如果不从现在开始治理标本兼治。

最后一点，中国已经经注册的房地产企业有千万家，行业整合理论告诉我们，不管什么时间和原因，一定是由多到少，短时间内大的企业要垄断市场，就像香港一样前四大占据60%的市场，前十大占80%的市场。中国的开发商企业，我个人感觉到未来段短则五年这些企业是谁，以什么样的方式消失，这是大家要思考的。

明年上半年还将继续出台调控政策 楼市向下预期明显

【王永胜】：这个理由有两点：第一点现在楼市房价问题已经不是民生问题，政府一定把房价楼市问题上升到政治问题，从政治挂帅来解决房地产整个市场的影响，这是一个方面。

第二个政府在这样的基础之上不可能丧失公信力。我判断就是说，今年下半年昨天我们第7次上调银行准备金率，控制流动性，而且明年上半年这个趋势不会改变，我在想明年上半年还会出台一系列政策，或者是一线城市继续试点，这些会形成到明年上半年房地产成交量或者是价格。

第二个判断是从品牌开发商价格权威效益，我们在市场研究当中作出这样一个判断，万科首先在降价，我们判断接下来恒大或者保利一系列品牌开发商会跟进，因为万科、保利目标导向非常强，他们每年目标任务非常明确，我们最近在做万科一个心目，它从拿地到销售五个月时间就必须保证清盘，万科今年在全世界第一个出现1100亿的销售。我个人判断明年上半年整个楼市向下的趋势非常明显的，是基于上面两个原因。

两大因素导致房价将继续上扬

【王永胜】：房价后期为什么依然向上呢，有这么几个理由，第一个是城市化，我觉得大家可以关注一下，网上也好，或者我们各大媒体也好，不断强调城市化，因为中国很明显，中国已经进入了全世界第二大经济体，今年已经超越日本，我们目前的城市化率和我们国家在国际上的地位不匹配，从国家战略来说，最终发展方向城市化率达到70%，美国已经达到90%，韩国、日本都超过90%多，我们城市化率只有46%，上升空间还有将近25%，我算了一下每年有1%速度，我们每年要有2千万人口，大概总共有4亿多人口入城，每年这么大量人口入城肯定会促进房地产楼市发展，房价不断上涨，这是第一个理由，就是房地产后期还是会上扬的判断。

第二个理由就是城市更新。我前段时间也写了文章，现在80%的开发商开发的产品基本上10年之内能够不落伍的非常少，很多产品不断落后，我们前期有一个判断发现很多项目基本上5年之后落后了，因为他的停车位不够了，深圳04、03年的产品都是这样，车位不够了，昨天胡总看到，因为胡总是规划和设计这块，他有一个判断，就是宜居要达到80%，这说明产品更新城市化带来了巨大上涨空间。