据记者调查统计，目前涉足四川二级城市房地产开发的品牌开发商大约在50家左右，除早期进驻的置信、蓝光等本土房企为主；2010年，万科、华润、保利、佳兆业、恒大等外地品牌开发商开始大举抢滩二线城市，加速绵阳、德阳、乐山、南充、自贡等到越来越多的二级城市融入“大成都”经济圈，成都“大城际 (论坛 新闻 视频)时代”降临。

　　大城际时代

　　一线品牌川内二级城市跑马圈地

　　哪里有机会就去哪里，踩准节奏，实现新的增长点。二三线城市再布局，成为众多品牌房地产企业的下一步棋。

　　2009年6月，蓝光地产 (论坛 新闻)以拍卖方式取得位于南充南门坝片区235亩的地块，当时的南充人一定没有意料到，蓝光的这次拿地会是彻底改变南充楼市格局的开始。

　　蓝光在南充的成功预示着以四川省内二级城市新的市场突破点正成为品牌开发商开疆拓土的战略蓝海，这也预示着以“成绵乐经济带”和“成渝经济带”为核心的新一轮以城际交通带动的未来经济热点正成为新的主战场。

　　据记者调查统计，目前涉足二线的品牌开发商大约在50家左右，以早期进驻的本土企业为主，外地品牌开发商在2010年才大举攻入。

　　沿“成绵乐经济带”我们可以看到，绵阳、德阳、乐山的房价已经开始向市区5000元/平方米的均价看齐，置信、蓝光、华润、中铁……一个个不速之客早已在这里安营扎寨，厉兵秣马。而以南充为桥接中心的“成渝经济带”，更是吸引了万科、保利、佳兆业、恒大等一帮国字号的大佬在门口跃跃欲试。

　　2010年2月21日，中共中央、国务院一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》发布。次日，中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导房地产业从一线城市转化到二三线城市。

　　在同月的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史表示，2010年将加强房地产市场土地调控，并指出一些企业和资本开始向二三线城市转移，未来土地审批将偏向二三线城市。

　　长期关注二线城市房产发展的亚洲房协副会长钟学隽在接受《成都报道》采访时表示，     沿成绵高速，我们已经可以看到“成绵乐城际快铁”正以极快地速度建设。越来越多的二级城市正在加速融入进大成都经济圈。

　　对于品牌开发商而言，占据省内城际开发的制高点，除了能完善开发的战略布局外，在开发成本、市场需求、发展空间等上面也会得到游刃有余的好处。

　　其实，不少大开发商早在几年前就把二三线城市同样列为发展重点，并产生了三大主要拓展模式。第一 种模式为资本输出模式，由一线品牌直接投资二线房地产业，独立经营；第二种为资本整合模式，由一线城市开 发商与二线开发商合作；第三种政企协作，一线开发商主要以二线地方政府协作开发政府项目。    置信作为成都本土最大品牌开发商之一，早在2006年就开始二线尝试。2006年8月26日，成都置信获得彭州位于牡丹新城的350亩土地，并打造出彭州第一大盘—“置信逸都·丹郡”获得巨大成功。

　　房地产企业都看到了这一变化，哪里有机会就去哪里，踩准节奏，实现新的增长点。二三线城市再布局，自然成为众多品牌房地产企业的下一步棋。

　　大洗牌迫近

　　二线城市成为避风港

　　3—5倍于一线城市的投资回报率，让二三线城市成为房地产企业销售的突破口。

　　房地产业最差的时候还未到来，中央的调控政策还没有结束，按照目前的形势，待金融和税收政策都陆续出台，那么一线市场洗牌就为时不远。

　　从四川经济发展格局来看，大城市为核心引领区域发展的趋势已经表现得越来越明显。“这其中，一个关键性的因素是产业结构的调整与升级。在这一过程中，二线城市无疑将成为新政压力下房地产行业洗牌的避风港。

　　2010年10月10日，央企保利地产进驻德阳，据悉保利地产将在德阳旌南片区的嘉陵江路以南2150亩的地块上打造“保利国际城”项目。

　　同月22日，房地产龙头企业万科成都分公开高调宣布进驻南充，与南充顺庆区政府合作打造投资约60亿元的国家4A级旅游景区西山风景区。

　　针对万科二线布局，万科的董秘谭华杰表示，二、三线城市总能找到价格合理的地块，且利润空间相对一线高。保利亦在接受媒体采访时透露出类似的信息，他们在一线城市要求的自有资金回报率可以放低到15%，但在二线城市要求的自有资金回报率是20%。

　　据国际经验表明，城市化率30%—70%是城市化速度最快的时期。目前国内一线城市大多超过了70%，而二三线城市还不足40%，发展空间巨大。不仅如此，从成本来看，二线城市的诱惑力不容忽视。

　　据专业地产财经分析，在北京、上海等一线城市，投资回报率仅在7%—8%，而在二线城市则有可能达到30%。利润是开发商考虑的首要因素，二三线城市普遍具有广阔的套利空间和发展潜力。

　　从以上数据中不难看出，如果在二、三线城市开发，每个楼盘占用的资金相对都不大，对于上市公司而言，只要城市本身有购买力，就意味着房子和资金周转速度有保证，是比较理性的选择。

　　在眉山成功运作出“天盛长岛”项目的成都天盛房地产开发有限公司副总经理罗魁非常看好省内二级城市的发展空间。

　　罗魁介绍，当前成都外来大腕增多，市场竞争加剧，成都市场虽然仍是天盛必须把握的市场，但从企业发展的稳妥与投资放大效应来说，适当分解投资风险，以较小投入启动较大项目，是进入二级城市的主要动因。

　　按照《成渝经济区区域规划》规划， 处于“成渝经济圈”中心枢纽的绵阳、德阳、南充等二级城市有着巨大的潜力。在未来公司的战略规划中，天盛表示，“二线”城市的布局将作为重点。

　　对于二级城市地产市场的发展前景，星彦地产顾问有限公司成都分公司市场研究中心总监孔祥虎认为，伴随整个中国城市化率的提升，二级城市的基础设施大大改善，二级城市不仅面临一次和成渝经济圈的融合，其旅游、物流等对经济的拉动也十分有力，未来的发展前景看好。

　　同时现有各二级城市房地产的发展，也体现出这些城市房地产发展的巨大潜力。目前，挺进二级城市还只限于少数有实力的企业，进入二级城市已成为实力开发商全面战略布局的一部分。随着成都房地产市场竞争压力的不断增大，必然促使更多开发商瞄准二级城市。

　　大挑战来临

　　谁会是最后的赢家？

　　总结在运作二线城市项目得失，王晓白说：“对我们来说经验不多，教训不少。”

　　不是谁都可以在二级市场有所作为。只有实现本地化，做好跨区域管理，在商业运作模式上不断创新，才能成为最后赢家。

　　涉足眉山和彭州的成都金房集团董事长王晓白在总结公司在运作二线城市项目得失时说：“对我们来说经验不多，教训不少。”

　　王晓白表示，想当初，无论是大的品牌房地产企业还是小的房地产企业，只要是到地方投资，地方政府无不热情招待并给予优厚的投资待遇。时过境迁，一线城市的房地产热潮引来国家严厉的调控，政策的倾斜让二三线城市一下子成了“香饽饽”。面对越来越多的外地房地产企业，地方政府已从当初的“引资”到今天的“选资”，加上新的土地游戏规则，房地产企业在二三线城市的竞争日趋激烈。而一旦介入，首先面对的是本土化。

　　据《成都报道》检测数据分析，在国家不断出台的调控政策之下，成都市区房价下降比例在10%左右，虽然二线城市房价也在下滑，但下滑有限。由于一些地方的房地产调控细则迟迟未出，导致一些炒房者从重点城市转向二三线城市。二三线城市房价上涨可期。

　　对于伺机进入二线的房地产企业二线而言，在看到二线市场空间的同时，也应该注意到：二三线城市毕竟不同于一线城市。成都一线城市的房地产市场面对的潜在客户是周边省份甚至全国的有钱人，而二三线城市房地产市场面对的更多是本地消费群，他们对高房价、高地价的承受能力要弱小许多，一旦房价超出其承受力，危机就会显现。 

　　另外，经过多年的发展，先期入驻的那些大的品牌房地产企业在二三线城市的布局已然成形，如何跨区域管理成为每一个异地开发的房地产企业必须面对的问题。

　　西南财经大学教授杨继瑞认为，如果房地产企业只是大规模一味复制一线城市的模式，不注重探索与所在城市发展相吻合的新商业模式，必将尝到失败的滋味。可见，房地产企业要想成为二三线城市房地产市场的赢家，必然要对当地消费市场熟知并能细分市场，真正满足其需求。做一个项目，可以通过打造产品、通过营销、通过营造目标客户群完成销售。而真正上升到企业品牌和跨地域管理、多项目运作的时候，就不再只是简单的资金问题，而是整个集团的管控能力。因为对房地产企业而言，可能多个项目做得都盈利，也可能一个项目就把企业拖死。

　　在成都金房集团董事长王晓白看来，征战二线城市成败的另外关键是，必须建立一支异地作战、能打硬仗的管理队伍。根据管理学中“跨区域管理空间”的概念论，一般子公司在300公里或者500公里以外时，总公司就会很难实现对其及时的控制。而且，房地产企业在开发过程中有很多临时性的决策，例如，工程进度变更、设计感觉不好需要调整、销售出问题传播渠道需要调整等等。

　　可见，未来二三线城市的房地产市场赢家，属于那些能实现本土化，做好跨区域管理，并在产品上因地制宜、不断创新的房地产企业。