人们习惯把西三环外,沿光华大道至温江的一条狭长走廊称为外光华区域,这也是成都市政府规划的西部新城核心区。

　　4年前,大道地产风行成都光华大道与天府大道成为成都最热的开发区域。人们也开始习惯将光华大道与南延线比较。

　　2年前,一场席卷全球的金融风暴将包括外光华在内的光华大道打回原形,而依托于天府新城的规划,天府大道开发再度升温,两者形成了截然不同的局面。

　　如今,地铁1号线已率先投入运营。南延线天府大道两侧高端写字楼、歌剧院、海洋公园、会展中心等各类城市建筑鳞次栉比,从人民南路一条开车南行,是一条完整的城市延长线。光华大道尽管早在2002年就担当起了“住在温江”这一革命性口号的落脚点,也有着优越的自然环境,但一直以来缺乏配套和产业支撑,它更像是一个孤独的“先行者”。

　　到2010年底,经过重大调整的西部新城规划进行最后评审,该规划将对外光华区域进行全新的包装和打造,光华大道中段的位置将形成西部新城的中心区域,一座集健康产业总部、咨询服务业总部、商业中心、休闲娱乐中心,以及房地产项目为一体的核心区将会拔地而起。

　　光华大道温江段的珠江新城国际、佳兆业丽晶港一带,以及青羊段的万科金色领域、凯德风尚一带,则将分别成为新城规划的两个副中心。

　　一条贯穿东西的城市走廊正逐渐清晰,这座5~8年内预计将吸纳30万城市人口的西部新城,将形成“一主,两副”的空间布局,使光华大道成继南延线天府大道之后,第二条突破“摊大饼”环状发展桎梏,并且就此摆脱有居住无生活的“睡城”状态。

　　经过这几年的沉淀,光华大道终于弥补了以前透支的青春。
如果说外光华走廊要完全成形,至少还需5~8年的时间。那么10月以来的一波房地产市场升温,则让人们立刻看到了外光华发展势头的迅猛。

　　万科·金色领域率先将外光华普通住宅价格冲破万元大关;佳兆业·丽晶港两个月销售900套的惊人数字;蓝光SOFA社区、棕榈长滩等新项目的开盘或亮相,更让人们对外光华充满了期待和想象。

　　一、势头

　　如果从空中俯瞰,双楠、金沙、外光华片区所形成的区域就如同一只振翅的凤凰。外光华东侧,万科金色领域、凯德风尚所在的区域正处在凤凰眼睛的位置。11月以来,随着地铁4号线地勘的全线铺开,中铁城西最大综合体项目的浮出水面,区域价值提升已从凤眼处向四周蔓延。

　　随着主力购房人群向三环外区域转移,外光华已从低密洋房、别墅为主的产品市场,变成年轻人为主的刚需市场。

　　这一切,只是冰山一角——西部新城全新规划已进入最后审定阶段,这个占地42平方公里的全新版图,凭借其上风上水的自然条件、高起点国际化的规划视野,宛如一艘庞大的时空战舰,缓缓驶向未来。

　　势头1：万科领衔 从滞涨到追涨

　　10月31日,行业老大万科的新盘金色领域在外光华粉墨登场。作为一个定位刚需的产品,平均8000~9000元的价格令业内人士大跌眼镜。

　　在万科登场之前,该片区仅凯德风尚凭借良好的产品口碑把房子卖到了7000元以上,区域大部分楼盘的均价还停留在6000元的价格区间。

　　然而2000元的价差似乎没有击退购房者的热情,金色领域首批次140套房源,当天即销售130套。截至记者15日发稿当日,一批次的10号楼仅剩2、3套房源。万科发力,光华窜红。金色领域开盘后,其附近某楼盘的销售经理直言不讳地告记者:“我们楼盘肯定会调整价格策略。”

　　记者连续两周对外光华楼盘的价格进行调查,发现包括凯德风尚在内的楼盘,都有不同程度上调。正当人们还在猜测外光华的价格何时能破万元时,万科在半个月后告诉了人们答案——11月13日清早,树德中学旁边的万科·金色领域售楼部。

　　临时搭建的等候区坐满了神情亢奋的购房者,现场热闹非凡却井然有序。10点许,记者进入售楼部后发现,现场人声鼎沸,每隔几分钟就有房子被售出,总价60~100万的房子被人们像抢购白菜一样争相购买。11号楼一个位置最好的单元,所有户型房价都在10000元/平方米以上,仍然迅速售出。

　　如果说金色领域刷新了外光华的价格标杆,那么它的“邻居”凯德风尚则在2010年书写着高位畅销:从今年3月7日开盘起,凯德风尚一直保持着“高起点规划、高规格设计、高科技含量”的区域标杆地位。目前,项目均价为7400元/平方米,最高价格达到7900元/平方米。这一价格甚至超过一些西三环内的楼盘,最近两周以来,凯德风尚保持着每周30套左右的去化量。

　　金阳·易诚国际销售人员表示,目前6500元/平方米均价的房源所剩无几,而下批次房源均价将调整至7500元/平方米。

　　万科金色领域项目负责人何海东告诉记者:“新城规划中青羊副中心所在的区域与优品道等项目所在的内光华片区只有5分钟的车程,实际就是光华片区的一部分。在这里刚性需求与改善性需求都能找到合适的产品选择,而加之与城市紧密相连,这个区域整体活跃将带动整个光华大道沿线楼市的崛起。”

　　势头2：入住率提高 从“睡城”到“生活城”

　　佳兆业·丽晶港最近可谓风光无限。10~11两个月,该项目销售了900余套房源。项目负责人苏立告诉记者:“我们1期最近已完成交房,总共1132套房子,业主收房1125套,已开始装修的房子在1个月时间达到50%,而且有150户已经入住。”

　　记者随后调查了恒大城、花样年·花样城、依云镇、时代·朝阳西锦等项目,发现这些楼盘今年的入住率均比以前有了较大提高。其实这现象不是偶然,随着250万平方米体量的珠江新城商业中心在该区域出现,

　　已经开店营业的家乐福,已经建好的肯德基汽车餐厅,正在开工修建的伊藤洋华堂都是刺激买房人入住的重要原因。

　　据了解,台湾新光三越百货、大润发超市以及谭鱼头旗舰店、珠江新城商业中心等,都也已签约入住外光华区域。

　　在调查过程中记者还发现,如今的光华大道车流量正在急剧增加,甚至在上下班时间显得稍微拥堵。

　　11月13日下午6时,在光华大道三环路跨线立交入口处,记者作了一番测试,结果显示一分钟内车流数量为48辆,已达到了西三环内一些区域的车辆密度。“车流数量的增加,说明光华大道的人气得到了提升,沿线楼盘的入住人数正在急剧增加。”

　　有专家估计,由于2007年高峰期动工的大量住宅项目去年初就已交付使用,经过一年多的“磨合”,目前入住率正在稳步上升,预计年末可达到五成以上。经过五六年的集中开发,如今的光华大道已告别成长初期的青涩,迈向成熟。

　　势头3：产品“进城” 从低密到高密

　　在人们传统印象中,光华大道一直是改善型大户型为主的市场,而由于配套,公共交通的欠缺,使这里很难成为第一居所。

　　很长一段时间,锦绣森邻、森宇音乐花园,甚至仁和春天大道,都打上“养老房”的标签。然而最近一年,外光华楼盘已从原来的低密洋房,变为以高层和小高层电梯公寓产品成主打的刚需市场。

　　从成都往温江方向,低密洋房、别墅类产品已几乎消失在光华大道两侧,取而代之的是与成都市内建筑几无二致的电梯高层。

　　据记者不完全统计,外光华区域近30个在售项目中,有22个项目均是电梯高层或小高层产品。

　　从户型区间上看,70~90平方米的中小户型的比重也在逐渐提高。万科·金色领域、佳兆业·丽晶港、凯德风尚、金阳·易诚国际等定位刚需的楼盘逐渐成为区域标杆。

　　同时,针对目前的政策环境和市场环境,一些楼盘也在不断调整自己的产品结构。比如西班牙森邻本是纯洋房的社区,在后续房源中也将推出电梯高层产品。做清水房的凯德风尚,也计划推出精装产品。

　　万科·金色领域在研究了年轻人“一步到位”的购房心理后,推出86平方米3室2厅2卫的主打产品。

　　凯德置地西南区总经理韩德明说:“产品的调整是市场行为的必然,当前二次调控的政策影响下,产品为王的时代已经来临,适合市场的产品才有生命力。”万科金色领域项目负责人何海东则认为,外光华需要好的产品,在高房价时代,人们的换房需求被压制,“人生第一套房”将变得更为重要。

　　势头4：土地升值  从10万到930万

　　据世家机构报告显示,从2001年起,森宇、建信、华新国际等知名开发商开始在光华大道沿线拿地。

　　森宇音乐花园项目当时以10万元/亩左右拿地300多亩;2003年~2004年是温江土地的冻结期;2004年末开始,温江土地迅猛放量,和黄、蓝光进入该区;2005年土地价格达到60万—70万元/亩;2006年初,土地价格在100万元/亩左右,年末价格已超过200万元/亩;2007年,光华大道青羊段地价一路攀升,凯德拿地价格为705万元/亩,金阳在2008年拿地已涨到860万/亩,万科拿地的价格更是高达930万/亩。

　　从光华大道沿线整体来看,该板块土地价格呈快速上涨趋势。短短几年时间,地价由10多万元/亩增长到930多万元/亩,其价格涨幅已达到了90倍左右,可以说因为有了光华大道,沿线板块价值得到了很大提升,这是对区域发展非常有益的。

　　从土地属性则可以看出另一个转变。以前光华大道的土地大多容积率在3.0以下的低密性质,到了2007年以后,推出的土地大多已超过4.0的容积率。

　　土地容积率的提升,同样反应出产品终端的高密性质。经过几年的开发,外光华区域已几乎

　　没有大地块的供应。万科、蓝光、阳城地产等拿的地都是几十亩的小地块。

　　势头5：买家裂变 从“炒家”到“住家”

　　在金色领域售楼部,家住在金沙的江先生刚刚花了100多万一次性付款购买了一套87平方米的底跃户型,这次买房主要是用于改善型自住,也有一定投资的想法

　　江先生说“现在通货膨胀这么厉害,还是买房保险点。”像江先生这样的改善型购房者以前绝对是光华大道的主力客户群体。然而记者在调查中发现,来越多的刚需购房者开始选择在外光华区域置业。

　　其实从开发商所提供的产品类型,我们也可以看出主力客户群的变化。2009年以前,凯德风尚是以中大户型为主的典型改善型楼盘。而在今年3月以来,凯德却推出了50平方米左右的小户型。

　　佳兆业·丽晶港以70~90平方米的户型最为热销并且成为光华大道的销冠。万科金色领域则直接打出“人生第一套”、“一步到位”的刚需产品等旗号,吸引刚需购房人的目光。

　　沉睡”多年的光华大道,因为刚需产品的大量涌现,而显得如此活跃。

　　从购房者地域比例来说,成都和温江两地的购房者占到了50%,绵阳、南充、德阳等二级城市的购房者占40%,而其他省份的外地购房者则有10%左右。以前有种说法是,投资客买走了光华大道,因此造成了极高的空置率。

　　而目前的情况看,本地客户已占据了超过90%的市场份额。记者在采访一位来自南充的购房者时了解到,他来成都购房是因为女儿在成都工作,需要为她购

　　买一套房用于自住。在该区域不少开发商处了解到,这样的情况目前已比较普遍,纯粹为了投资的外地购房者已难见踪影,他们中大多数已开始带有自住的需求。