越来越多的神秘资本影子，开始出现在成都楼市上空一场全面的“投资商+建造商”崭新变革，已经在成都拉开帷幕传统的房地产模式正在蜕变。成都本地房企还将继续分化

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　　如果要对2010年新进入成都的外来企业进行一次梳理的话，远洋借壳朗基地产入蓉，可能是最值得关注的事件之一。

　　实际上，借壳当地城市进入成都楼市，远洋并非首例。

近几年来，凯德携手成都置信，万通借交大地产落地，香港中渝借国嘉地产进行开发等，都与此模式相近。不仅如此。就在近几年的成都楼市深海里，正出现着越来越多资本的神秘影子：美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元；成都置信身后的基汇资本；龙湖三千城背后的荷兰房地产基金ING；万科魅力之城背后的新加坡政府产业投资；摩根大通、摩根士丹利等在楼市忽隐忽现……

　　这种变革的结果，将现有的房地产开发模式，裂变为“投资商+建造商”模式，向欧美等发达国家房地产模式靠近。而成都本地企业，也将由此出现二次分化。

　　游戏规则

　　正悄然发生变化

　　种种迹象显示，在一系列政策的影响下，开发商从银行贷款的难度越来越高，土地成本却越来越昂贵。房地产行业的游戏规则，也由此正悄悄发生变化或者说是进化。而其变化的本质，就是产业的核心，正由开发建设向金融运作转移，房地产企业的运作模式，也正由开发模式向投资模式转变。

　　在市场竞争日益加剧的情况下，成都越来越多的本地房地产企业，不得不选择与外资房地产基金和投资商以作资本后盾，由此基金、私募等也成了开发商老总的常用词。而作为全国二

　　线城市中最炙手可热的城市，大量的外来金融、资本，也迅速向成都靠拢。于是，在企业生存需要以及市场催生之下，以国嘉地产与朗基地产为代表，一种类似于“投资商+建造商”的模式顺势诞生。而实际上，据相关人士透露，在2010年，成都有近10个房地产项目都引入外来资本，总建筑面积近百万平米，投资总金额在20个亿以上。这种金融投资与项目开发融合方式的广泛出现，越来越清晰地展示了房地产崭新模式的转变路径。

　　实质上，20年来中国房地产模式的核心，是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。当前这种局面显然正在发生转变。就在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的过程中，融资环节被提升到了前所未有的高度，金融投资开始日渐主导房地产开发。于是一种新的行业趋势开始逐步显现：房地产食物链开始更新，资本与开发商各司其职，传统的大部分房地产商面临角色转换，要么自己成为投资商，要么自己成为建造商。

　　转变之后

　　地产食物链更加清晰

　　近两年来，国嘉地产无疑是成都楼市最耀眼的明星公司之一，在短短两年之内，其逸家系列就声动全城。而其背后，则是来自香港中渝的强力注资。成都置信是成都最早与外来资本合作的本地房企之一，从凯德到基汇，其多方合作均取得了显著市场成效。

　　而事实上，不仅成都本土公司，就连一些庞大的中国知名地产企业，联姻资本进行合作也已经成为常态。比如龙湖地产携手荷兰房地产基金ING进行项目合作；万科与德国银行合作，成都万科与成都首创均携手新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）；深国投与新加坡嘉德集团合作；金地与摩根士丹利联姻等等。

　　中国的房地产模式，正逐步向欧美等成熟模式靠拢。从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期。与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，以支持房地产开发对资金的巨量需求。

　　而在这种趋势之下，房地产业内的分工将越来越细，其食物链也将更加清晰：结果是政府赚土地的钱，投资商赚取资金的回报，而建造商赚取产品创造的价值。这相对于目前混沌式的地产利益链，无疑清晰了许多。

　　“资本家”坐庄

　　本地房企将继续分化

　　传统的房地产开发，开发商是整个链条的上端，也是利益传动的第一环。开发商利用这种“核心”优势，通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益，通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息等等，实现高额利润。但在资本主导之下，这些资本会大幅度分享这些传统的开发商自享高额利润，转变为“制造商”的企业利润率会急剧下滑。虽然如此，本地的房企也不得不接受这一转变。

　　同样，放眼成都，在资本日益占据主导地位的同时，成都本地的房地产企业们在短短三年时间之内，就已经呈现出了显著的分化。部分企业开始转行，部分只有细心经营自己的“存粮土地”，而部分选择与外来资本合作的形式，勉强维持着自己的生存。成都本地房企们注意到了，他们曾经辉煌过的这座城市的地产开发，在资本语境之下，甚至已经不仅仅是全国的主战场，也已成全球资本的角逐场。法国都市房地产建设集团，汉斯地产，K.EBehringInvestments，美国华平投资，英国思嘉伯集团，美国铁狮门……当然同样包括摩根士丹利、摩根大通等巨无霸，越来越多的资本，早已潜伏在了这个城市房地产业利益链条的利润兴奋点上。

　　而一些国内的巨无霸企业，就在房地产开发过程中，其自身也早已具备金融投资的属性，完成了从开发商到投资商的转变，比如万科在资本市场上左右风云，天津泰达各行业的无孔不入等。财大气粗的央企，也大多成立了专门的投资公司，想方设法要在开发模式的转化中抢到“最美的那锅汤”。外来资本、上市房企以及央企，已经成了成都，当然同样也是中国的真正“楼市资本家”。

　　在资本渠道尚没有得到解决之前，成都的大部分本地企业在这些“楼市资本家”面前，不得不接受“资本楼市”这一现实与趋势。因此，在此情况下，本地企业将被迫出现二度分化：有渠道的企业可以尝试向投资商转化，但能做到这一点的凤毛麟角；更多仍然有志于在房地产市场的本地房企，则不得不向品牌建造商进行（非建筑商）转化。虽然大部分利润环节被资本拿走，但仍然也不失一条生存与发展之路。

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　　美国房地产

　　发展模式

　　中国和美国有许多相似的地方，同样是地域辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。分析人士认为，中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

　　美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

　　金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

　　在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。