交房的时候房屋面积存在误差该如何解决？开发商超期未办理房产证，业主怎么办？交了房款贷款迟迟办不下来，购房者能不能退房？这些棘手甚至有些让人头痛的问题应该怎样处理，本期购房百事通栏目中，资深律师将为你提供正确的解决之道。

1 网友John：我在去年买了城北的一套房子，现已交房在即，但合同上约定的面积与实际面积出现了较大的误差。我们甲乙双方是按套内面积来计算房价的，露台只有部分重合，请问露台部分重合到底该怎样计算？对于误差部分的面积，究竟怎么样来解决呢？

律师分析：

房屋面积出现误差，应当依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理，即：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人不能要求解除合同。

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

露台是指利用房屋屋面或伸出屋面，四周有围护结构，可供正常使用的平台。阳台是泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施。依据《建筑工程建筑面积计算规范》和《四川省房产测绘实施细则(试行)》相关规定，露台不计算建筑面积。

律师建议：购房人应当结合所购房屋面积误差比例，依据最高人民法院的司法解释依法解决。

2 谢小姐：我买了房，贷款半年都没办下来，原因是该盘还没有封顶，无销售资格。我们合同中又没写贷款何时办下来，也没写像这种情况能不能退房。我想退房，是否有法律依据？

律师分析：银行是否同意按揭放贷，需要审查开发商的五证是否齐全、楼盘是否封顶及开发商的信用情况；还要对借款人的收入、还贷能力进行全面审查，才能决定是否签订借款抵押合同。由于开发商的楼盘未封顶，导致你办下按揭，开发商存在一定过错，但是从法律层面上讲，由于你与开发商的合同中又没有约定开发商有义务帮助你办妥按揭或者按揭贷款不到位的情况下，可以解除《商品房买卖合同》，因此你想退房，缺乏合同依据。

律师建议：你可找开发商协助你办妥按揭贷款，或者协议解除合同。如果你是地震重灾区受灾的群众，可以以不抗力不能履行合同为由，直接解除《商品房买卖合同》或者向人民法院起诉，要求退房。

3 李先生：开发商书面通知我于8月份去收房，但收房时对方不能出具规划验收合格证，也没有竣工验收备案书,故我拒收。最终规划验收合格证的取得日期为10月17日，竣工验收备案书不清楚是否已取得。我要求通过法律程序退房，可否得到支持？

律师分析:建筑项目规划验收是成都市规划局对开发商的一种行政监督措施，其目的是为了确保项目严格按规划实施，维护社会公共利益。竣工工程能否取得《建设工程规划验收合格证》，与购房人又有切身利害关系，因此，按照成都市规划局制定的《成都市建筑项目规划验收管理暂行规定》，在交房前开发商应当取得《验收合格证》。当然，交付的商品房还应当竣工验收合格，并在规定的期间内报建设工程质监部门备案。就本案而言是否取得规划验收合格证，竣工验收是否备案，不是开发商交房的条件，也不应成为购房人拒收房屋的理由，故李先生仅凭上述两个理由要求退房，难获支持。

律师建议：由于开发商已取得规划验收合格证，李先生应当尽快验房入住。可以依据合同追究开发商的违约行为。

4 网友xiangjing98：我购买了一套商品房，选择一次性付款，在10月8日付清全款并签了售房合同<