上月21日央行进行了今年以来第四次加息，使得京城楼市的购房成本日益加剧，投资客明显有所减少，购房自住者有所增加。尤其是在均价为1.5万元/平方米以上的楼盘中表现尤其明显。据统计数据显示，8月份1.5万元/平方米以上楼盘成交占比达19.1%，主要分布在朝阳区的大望路、国贸地区，海淀区的万柳区域、远大路地区，崇 文区的新世界区域等。其中，大望路、国贸地区投资比重仍然较高，其他区域如万柳、远大路、新世界区域受不断调控成本增加影响，投资购房者减少，自住比重占到了80%以上。

    CBD区域2万元/平方米以上楼盘仍以投资客为主

    据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示，8月份大望路、国贸地区楼盘成交价格在2万元/平方米以上，区域内购房需求量很大，但区域内业主房源挂牌量不多，供需矛盾较为严重，达到1:10左右。大望路地区成交楼盘以华贸中心、万达国际广场、蓝堡国际公寓为主，国贸地区成交楼盘以财富中心、新城国际为主。

    华贸中心楼盘成交以投资客居多，主要看重楼盘的高出租率且租金高而有稳定租赁人群。目前该楼盘成交价格在2.2万元/平方米左右，1居80平方米出租的租金在8000元/月左右，2居120平方米，租金在1.2万元/月左右，投资回报率为5.45%。

    万达国际广场的公寓项目，目前售价在2万元/平方米左右，一居61平方米，租金为6500元/月左右，2居126平方米，租金为1.2万元/月左右，房屋基本无空置期，且租金较高，这也是吸引投资者的一个重要原因，投资回报率为6.39%。

    此外，区域内的新城国际项目成交以投资者居多，购房后大都出租给CBD区域的高级白领，以外籍人士居多。目前新城国际售价在2.5万元/平方米左右，1居租金为6500元/月，2居租金为1.1万元/月左右，项目投资回报率在6%左右。

    万柳区域1.5万元/平方米楼盘偏向自住

    统计数据同时显示，8月份万柳和远大路地区楼盘成交均价在1.5万-2万元/平方米左右，有个别楼盘突破2万元/平方米。区域内房屋成交以自住为主，一方面是因为区域内环境好配套齐适合居住，另一方面不断加息成本增加，抑制了部分投资需求。区域热点楼盘以万柳地区的蜂鸟家园、万泉新新家园、阳春光华为主，远大路地区成交楼盘以世纪城为主。其中，蜂鸟家园项目售价目前为1.8万元/平方米左右，购房者主要集中于为小孩上学读书和为老人买房为主，一居室较受大家青睐，面积在43.37-65平方米之间。目前这样的一居室出租的租金在3000元/月左右。

    万泉新新家园项目全部为板楼，项目成交以大面积为主，购房人群主要以山西人居多，购房面积在200-300平方米左右。目前，万泉新新家园项目售价在2.4万元/平方米左右。此外，远大路地区的世纪城项目由于规模巨大，小区生活配套设施齐全，周边教育人文氛围浓厚，吸引众多为了孩子上学而购房者。

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    4次加息后高收入人群“防身术”

    央行的第四次加息尽管带给高收入群体的影响程度很小，但针对这部分收入很高、有足够的资金进行房产置业投资并具有极强承受资金风险能力的购房群体，专业人士建议，由于房产的价格不是问题，因此购买高档住宅在地段的选择上就显得尤为重要。最关键的要素就是此类房屋与地段要具备独有性和稀缺性，建议选择一个居住环境优越或商务活动频繁的区域都是不错的选择。如西北的圆明园、颐和园，北部的奥林匹克公园周边、硅谷中关村，东部CBD等财富聚集区；如果有出租意愿，则可以考虑在商圈内或周边的商住楼抑或是外籍人士聚集区。同时，在户型选择上，可以考虑别墅类项目或面积较大的高档住宅，尤其是位于依山傍水、不可复制的地理位置上的别墅则更加具有升值潜力和居住价值。此外，要注意权衡各渠道的投资回报率并综合协调自有资产。由于高收入群体对于风险的承受能力较大，因此在资本市场被看好的今天，为了达到利益最大化，需要在楼市和资本市场间做出资金的合理分配，提前测算各渠道的投资回报率，并对风险进行评估。考虑到现在股市和基金市场的回报率较高，因此可以转变思路变全款买房为贷款买房，而将更多自有资金投入资本(股票、基金、外汇等)市场。

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