近日郑州市的李先生向记者诉“苦”，称有一套两居室的住房想“出手”，可又不知道到底能卖多少钱。日前，记者请教了房地产评估公司的资深评估师，为李先生进行了实地考察评估，同时将物业的产权情况和背景等记录在案，结合市场状况来综合评定出适合的价格。

　　　　案例：李先生想要卖掉郑州北环中方园小区的一套二居室。
　　户型：二居室一厨一卫 建筑面积：90平方米
　　装修情况：简装配套设施：双气年代：1999年
　　评估结果：市场参考价1770元/平方米，总价在15万元左右。

●评估师把脉

　　优点：
　　1.得房率高。根据李先生提供的户型图，该房“得房率”较高，即90平方米的建筑面积给人的空间感却很大，客厅、卧室、包括厨卫面积都较充裕，尤其是客厅。
　　2.利于装修设计。该房总体设计规整，没有不规则的角落，因此装修起来很方便。
　　3.房间配套设施较全。水、电、天然气、暖气（壁挂炉取暖）齐全。
　　4.通风、采光较好。客厅及主卧朝南，加上是顶楼，该小区楼间距适当，采光和通风条件不错，但次卧窗户向东，采光较差。
　　5.交通便利，周边配套设施中银行和医院较多。所在小区靠近北环路、文化路，多路公交车直通。附近医院有省煤炭总医院、河南省中医院，银行有郑州市商业银行、工行、建行、交通银行，娱乐方面有海洋馆、古玩城。
　　缺点：
　　1.户型较老。客厅与餐厅不分，两个卧室门开在客厅东墙，私密性差。
　　2.次卧不朝南，受日光照射时间短。
　　3.顶层，房屋保暖性不佳。
　　4.周边配套设施不完善，中小学校选择性较小，只有文化路三小和47中分校，没有大型购物商场。

　　●专业评估三步走
　　随着二手房交易升温，目前买卖双方已经不再“漫天要价”，而是更愿意由专业评估人员估价。那么，专业房产评估需要哪些程序呢？记者采访了郑州市旭日房地产咨询评估有限公司。
　　第一步：准备评估所需资料
　　进行房地产评估前，需要准备的材料包括房屋产权资料（房地产使用权证、土地所有权证、房屋买卖契）和其他权利说明、房产位置图、房产技术档案、房产经济档案等。
　　第二步：选择评估机构
　　根据今年12月1日起实施的《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分为一、二、三级，不同等级的评估机构可承揽不同价值的业务。因此业主在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
　　第三步：进入评估程序
　　估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。
　　●估价必看三大因素
　　据房地产管理部门掌握的数据来看，在二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键。
　　一看位置。
　　好地段的二手房经常比一般地段的新房都贵。
　　二看使用年限与小区配套。
　　房产估价有个折旧率的硬指标，即每年按约2%的折旧率从基础价中扣除。此外，诸如交通、医院、教育等公共配套和水电暖等住宅配套设施越齐全，物业管理越到位，价格就越高，这些因素造成的评估价差可能有500元/平方米~1500元/平方米。
　　三看户型朝向。
　　同一栋楼户型不同、朝向不同的二手房价格上也会有200元/平方米的价差。