所谓新二手房，这里指的是刚刚交付，还没有领到三证的新建商品房。随着城西、城东等区域一批新建小区的交付，一部分投资客开始“出货”，市场上一下子多了很多崭新的二手房。据公众房网、商务兴、信义等中介公司估算，新二手房的挂牌记录已占到总房源的5%—10%左右，且有不断增长的趋势。

    这些新二手房无论是区位、环境、建筑质量，各方面的“条件”都很好，又可以马上装修入住，在好一点的期房都需要抢购的杭州楼市中，显得非常有诱惑力。 卖方希望早点脱手，早点拿到钱，买方也希望在房价相对较合适、没涨到顶以前购买，应该说，新二手房有尽早交易的市场需求。

    PS:主管部门总证未领出前不能交易 

   “在总证未领出前，这些新二手房不能交易，”针对记者的提问，市房管局市场处回答得非常明确。“在楼盘的总证没有领出前，业主的产权证和土地证什么时候能领出都是没有底的，买这样的二手房明显存在风险。”

    市场处进一步解释说，本来是规定三证齐全才能交易，现在为了方便二手房买卖双方，只要该楼盘的总证领出了，就可以上市交易，到时候办证、过户两道手续合并成一道办理。按目前的操作看，一般楼盘综合验收完交付后，6个月左右可以领出总证。所以拿到钥匙的业主，必须再等半年左右才能上市。

    中介公司签意向书可以提前成交

    虽然主管部门说得很明确，但从这段时间各大中介公司的记录看，2003年新交付楼盘的挂牌和成交量有日渐增长之势。记者为此又咨询了一些中介公司的负责人，他们的看法是，虽然三证不全，但只要中介公司小心把关，还是可以先行配对成交的。

    据了解，对于新二手房，一般中介公司的操作是：配对成功、价格谈好后，让买卖双方签一个购房意向书，买方先交一部分首付款给卖方，供卖方还银行按揭；卖方交钥匙给买方，供买方装修；双方约定在卖方三证办完后一段时间内（一般为两个月），过户产权，一般双方会在意向书中约定5000元—30000元左右的违约金。如果是正规操作的话，签订意向书只不过是把交易日期尽量提前而已，在交易过程中，卖方的新建商品房契税、未满一年卖出的增值税、买方的二手房契税都是正常交纳的。

    专家说，新二手房交易出现延误或问题主要有三个原因，一是卖方身份没有确认；二是卖方不配合提供办证所需资料；三是买方不及时办理按揭。只要中介公司细致审核卖方的购房合同、身份证、交房清单，确保卖方与这套二手房的产权所有人一致，同时在签完意向书后提醒卖方尽快提供办证所需资料，敦促买方及时办理二手房按揭，基本上新二手房交易不会出现什么问题。

    律师意向书可保护受损害方利益

    除了以上因素外，新二手房交易出现纠纷的另一个原因是随着房价的上涨，卖方突然反悔，单方撕毁协议。遇到这种情况，购房意向书是否可以保护受损害方的利益呢？

    星韵律师事务所陈律师认为，从理论上讲，没有权证，是不能签订交易合同的。所以意向书本身不是转让合同，但意向书具有一定的制约性。新合同法规定，因一方过错造成另一方损失时，要担当赔偿责任，这属于缔约过失责任。如果卖方因为房价涨了就不肯履行当初签下的协议，卖方就违背了诚信原则，违反了先契约义务，意向书中约定的违约金就能起到保护受损害方即买方利益的作用.