2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。

2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售，因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下，需求则被抑制。在投资性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房价又是多数家庭所承担不起的。在这样的情况下，目前楼市库存逐渐增加，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年，一、二线城市的住宅销量已出现下滑，当年前52周，10个重点城市中，住宅成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅较大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二线城市的住宅销量仍将保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全国住宅销售面积增幅可能在10%以下，很有可能负增长。

就全国而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，全国住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企销售金额的增长。

数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于全国地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。

综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。(黄祖斌)

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2011楼市可以降价，地产不能降温

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楼市可以降价，是因为预期的福利房体系重建和强势夺权，中国经过10多年的铺垫，并在社会矛盾日益复杂，老年化社会日渐明显等背景的影像下，即将正式面对“民生世纪”，“民生”将成为社会政治经济的共同核心主题；福利房体系将在包容商品房体系存在的基础上重建，改变长期以来的中国普通居民住房结构，在福利化和商业化两极徘徊，一个历史时期里由一种体系支撑社会需求的局面。

胡温政府任期将满，福利房体系建设作为一项涉及民生和经济机构调整的重点内容，必将提速，大量的，各种形式的福利房将中和以住宅为主体的中国楼市的整体价格水平，同时分流商品房刚需的客群，挤压中低端商品房的价格空间。但需要特别说明的是，这种降价，是包含福利房体系和商品房体系的整体供求市场数值上和局部有选择性的价格水平降低，并不代表商品房体系下的全面性价格下跌。

地产不能降温，根本原因也很简单，中国的城市化需要。对于中国这样一个幅员辽阔，人口众多，历史悠久而民族又自视甚高的大国，在强盛的过程中必然需要大量的价值摄取，在目前的阶段，中国的发展全靠增长，可以说，没有增长就没有发展，甚至增长不够还会出现生存问题；在中国飞速崛起的过程中，曾作为主食的外向型增长模式因为受限颇多已经满足不了当下中国的发展胃口，只有寻求更有价值的活动方式或价值组合才可以支撑中国这头巨兽当下的发展要求；

这个世界上，个人认为价值含量最高的人类活动，一是城市化，二就是战争！无论是战争还是城市化，都是创造的过程，而创造是价值的源泉，所以无论是城市化还是战争都是集合了多种价值活动的价值创造。在战

争和城市化中，相信大部分的人都会为中国和自己选择后者，而城市化的进程绝对离不开地产业的支持，特别是在目前中国的初级城市化建设中，基础设施建设、土地建筑开发等地产开发项目必将是中国相当长一段时间城市化的核心工作；如果核心缺乏动力，那么整体的运转效率就将降低甚至是停滞倒退。如果中国城市化发展陷入停滞甚至是倒退，我很难想象中国经济靠什么满足自己的胃口，又靠什么去供给10几亿人的需求。

结语：由于不增长就没有发展的大背景，进入21世纪第2个10年的地产仍然将作为中国经济乃至社会发展进

步的核心引擎，地产无论是总体资本规模还是投资规模不能降温也不能有没落的倾向；但于此同时，因为民生的需要，以及中国地产商业化后几十年高速发展的历史欠账，以普通住宅为开发主体的中国商业化地产将必须进行实质性的结构调整，中国地产的产业结构和模式也将从单一的住宅为主体转向全面的以满足中级城市化需求的主体多样化的发展模式（港口机场等大型高端基础设施建设、工业园区、城市商业、旅游地产、主题【养老、文化、医疗】地产等将成为未来中国地产特别是商业化体系部分的增长点），在此过程中，很大部分落后的地产开发企业将消亡，传统楼市的增长将因为资本的抽离而放缓甚至在部分地区陷如停滞，中国地产将进入革新周期，就必然付出革新的成本，事实如何，拭目以待。