上周五在农村产权交易所上演了疯狂的一幕，估计农交所是预料到了当天的火爆场面的。他们甚至在一楼设置了直播的LED大屏幕，安装了音响设备。而二楼的拍卖大厅也比国土局交易中心也气派多了。楼上楼下挤满了打酱油的业内人士及各路媒体。

2000亩建设用地指标，分30标拍出。最高92万/亩，最低是46.5万/亩是在第一笔成交的。在拍卖后程，建设用地指标的拍卖价格基本稳定在66万—79万/亩之间。单标大宗的价格基本在66万—68万/亩左右。

熟悉房地产市场的人都知道，这基本是两年前一些郊县的每亩土地的成交价格，而现在仅仅是指标的价格。

2010年11月16日成都市国土资源局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》说明，凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》方可报名，取消通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式。

2010年6月12日成都市人民政府发布了《成都市人民政府关于完善土地交易制度，促进农村土地综合整治的意见》（试行），也明确了建设用地指标的获取和交易等规定。过程简述如下：立项申请→批复（国土资源局）→立项→挂牌寻找投资（农交所）或自行寻找投资进行整治→指标产生→农民集体或农户获得用地指标（自行投资整治）或者投资人获得用地指标（依据与农民集体和农户签订的合同）→使用建设用地指标（就地与行政区其他区域，前提是区域符合规划）或交易（农交所，初始提供方按成交价10%缴纳基础设施配套费，通过拍卖获得方缴纳0 .5%交易服务费），每年1月1日政府公布用地指标的保护价（不用的指标，政府可以回购，当然，也可以拿去拍卖），2010年为15万/亩。

值得注意的是，“为满足建设用地票的初始需求，市政府预先发行建设用地地票。发行总量控制在2万亩以内”。也就是说，17日拍卖的2000亩就是2万亩中的，29日还有3000亩要进行拍卖。两次将拍出预先发行指标的四分之一。

首先，按照政府之前的提法，鼓励社会资金进入农村土地综合整治，那么17日这次地票拍卖的火爆，那是必须的。也只有这样才能够吸引更多的社会资金去进入，何况这还是今后土地获取的前提条件。假设一下：如果地票拍卖持续火热，那么参与农村土地综合整治的投资人会越来越多——这也是政府所期望的。

但这其中也有一些隐患。          

就是如何控制和管理农民集体和农户与投资人（农村土地综合治理项目的投资人）的行为？因为农民是可以私下找项目投资人的。如果是自行达成的合同，农民与投资人的利益博弈由谁来评判和控制。这个冲突时不可避免的。

其次，这个环节会不会有炒作的空间。答案是肯定的。至少没有明确建设用地指标的使用期限，这就给炒作留下了很大的空间。外资获取的是限制性指标，一年内不用就得退回去。

有没有风险？答案同样是肯定的。不过里面会有一个时间差。就是预先发行的这2万亩指标和后续通过整治而产生的建设用地指标，这之间的间隔时间会有多久。这是时间上的风险。第二方面的风险是政策风险。既然这其中有炒作的空间，那么不能排除政府后续出台相关的规范约定。尤其是关于地票的使用时限问题。

还有就是地票持有资格的问题，从目前的文件中看也是没有限定的。农民集体或农户、以及投资人、自然人均可。其实这其中只有两类主体，一类是要实际使用地票的开发商，另一类是希望从中取利者——可以是农民集体或农户，也可以是自然人或组织。

政府的想法肯定是通过不断整治所产生的建设用地指标，上市交易或者投入使用来达到某种平衡的状态。但如果交易获取后不使用而待价而沽，怎么办。

最后，开发商成本会不会上升。答案也是肯定的。增加了地票的环节，而且留有炒作的空间。想要成本不上升，这个，基本上，很难。

这个政策其实是给了目前甚嚣尘上的热钱一个可以进入的口子。而政府在撬动农村土地综合整治之际，也需要这样一个拍卖结果。但一切都是不可预料的，政府所设想的，通过各方博弈以达到的某种平衡最终是否会出现尚未可知。胡雪岩之所以倒下，是因为他坐庄生纱失败。并不是所有炒作的人都会引以为戒，而是几乎每个投资人都可能有他那样的贪婪。