成都越来越像房地产界的“围城”，本土的房企想到川内的二线城市去；而二线城市的房企却想冲进来。这些自诩为“插班生”的二线城市房企能否出人头地，我们无法断言，但它们势必给成都房地产市场带来新的活力。

　　目前正在成都市场从事房地产开发的二线城市房企超过10家，而那些已在成都设立办事处，伺机待发的房企更是为数众多。

　　二线城市房企在项目运营中所暴露出来的企业管理、开发和调配资源的能力还远远跟不上大公司节奏，这些都将成为未来地产大考中“插班生”们所要面临的现实问题。

　　形势有时很出人意料。

　　11月30日上午10点，立冬后的雅安细雨纷飞，寒意阵阵。一场土地拍卖却制造出热烈的气氛和让人惊叹的结果：四川正黄置业分别以530万元/亩、485万元/亩的价格将雅安滨江大道5-A、5-B 两宗共计12公顷的地块收入囊中。而组团前往雅安拍地的成都置信实业、万博置业、大陆 房产、万贯集团、瑞升房产、齐力房产等成都老牌房产开发企业却败下阵来。

　　诸如正黄置业这样由二线城市进入成都房地产市场且表现不俗的企业不在少数。据记者调查，这些自诩为“插班生”的二线城市房企，目前在成都市场从事房产开发的超过10家，而那些已在成都设立办事处，伺机待发的二线企业更是为数众多。

　　“到成都去”，这已经成为川内二线城市房地产企业在新政之下的一种选择，他们如同一群初生牛犊，信心饱满地进入成都这个激烈残酷的市场，无论道路如何艰难曲折，生死历练，这些有冲劲的二线企业势必给成都房地产市场带来新的活力。
 
“勇敢”的插班生

　　集体策略：稳字当头，摸着石头过河

　　2006年，正值成都房地产市场群雄逐鹿，竞争激烈。四川正黄置业从遂宁出发，进入了西部房地产市场最为激烈的成都楼市。对于经验和资金都处于弱势的“插班生”来说，这无疑是一个巨大的考验。

　　“我们的目的就是要在成都亮相，打出我们的品牌，然后再根据市场积极调整自己的策略，”正黄置业营销总监石冰告诉记者，“我们不会选择鸡蛋碰石头。”

　　事实上，四川正黄置业也正是按照这样的步伐推进，在成都推出正黄·金域国际、正黄·上岭之后，正黄置业开始在广元、射洪等川内其他二线城市布局，雅安土地获标只是一个更新的开始。
　　与此同时，攀枝花新宏实业、南充蓝润集团、绵阳富临集团、西昌正成地产等“插班生”们陆续登陆成都市场。据记者调查，目前正在成都市场从事房地产开发的二线城市房企超过10家，而那些已在成都设立办事处，伺机待发的房企更是为数众多。从2005年第一波二线房企进军成都市场开始，到2010年底迎来第二波进驻高峰，有将近20家二线城市房地产企业“插班”成都楼市。

　　四川新宏实业有限公司，这家由能源发家的攀枝花企业，从2005年进入成都以来，一路拍地，先后取得高攀路、红星路、琉璃乡等地块近50亩土地；9月10日，宜宾五粮液旗下的同泰置地以高达100%的溢价率拿下新都区斑竹园镇杨柳村五社地块；绵阳长虹电器集团旗下长虹置业顺利拿下城南南延线一个18万平米的写字楼项目。

　　新宏实业副总经理李琪在总结公司的历程时说：“进入成都之前，我们没有任何房地产开发经验，抱着学习的态度来成都，一路摸着石头过河。”

　　“我们就像一个个‘插班生’，在别的企业都已经完成了市场的品牌塑造之后，我们才加入进来，劣势很明显，”四川蓝润集团副总经理易杨表示，“我们抱着学习的态度，希望在这个市场中历练成长。我们不奢望有多成功，但我们一定要稳。”

　　“远见”的插班生

　　集体策略：积极转型，想赢但不怕输

　　从2002年开始实行“全国经营性土地招拍挂”制度后，资金实力相对较弱的本土开发商逐渐陷入“地荒”困局，超过10亿元的土地成交案中，几乎已难觅本土地产公司的身影。

　　在这一尴尬处境之下，那些完成原始积累的二线城市房地产企业开始关注成都房地产市场，吸引他们的一个重要原因在于，成都有更为先进的地产理念，市场空间也更为巨大。

　　在四川明宇实业周邦云看来，以酒店和高档写字楼物业为开发主体的明宇集团有更为深远的考虑：“到2009年底，成都已经有145家世界500强企业进驻，其数量和规模，都雄踞中西部第一。随着西部开发战略的深入以及成都城乡统筹等举措的推进，500强企业必然越来越多，对高端酒店和写字楼的需求肯定会更加旺盛。二线企业要想谋求更大的发展，进入成都是必然选择。”

　　创建于1996年的南充企业明宇实业，以家电贸易起家后转型进入酒店行业，2002年正式进入商业地产领域。明宇实业的发展轨迹在外界看来算得上是二线城市房企进军成都市场的一个成功典范。

　　在进入成都市场的短短3年内，明宇实业在成都中心城区锦江区和武侯区的核心地段投资了3家五星级酒店。让业界侧目的“明宇速度”应归功于明宇实业13年的资本积累，早年的商贸为明宇提供了大量的资金支持。在2008年下半年，成都的房地产业低潮期，明宇大胆地拍得多块成都市区土地，这为明宇实业未来的发展起着重要作用。

　　这正是二线城市房企与本土房企在市场操作当中的迥异。二线城市开发企业明白，他们没有思想包袱，心态摆正，轻装上阵，反而在激烈的市场竞争中表现得更为大胆，魄力十足。而本土企业在经历了多年的磨砺之后，“想赢怕输”，行事反而保守。

　　“精明”的插班生

　　集体策略：不进则亡，瞄准小宗地块

　　众多房企纷纷“下二线”谋求生存空间和发展机会的同时，这些“插班生“们却反道而行“上一线”，似乎有些头脑发热。在央企、国企以及全国性品牌房企等众多“优秀生”围攻之下，插班生们的机会在哪里？

　　蓝润集团易杨认为，这是一场生死较量，不进则亡。大品牌企业二线战略已经开始，未来将会有越来越多的大企业深入二线城市深耕，本地企业面临市场被蚕食以及品牌被弱化的双重危机。“如果不尽快调整，主动迎接挑战，最后只有死路一条。”

　　祖籍达州的蓝润集团2006年起参与成都土地市场竞拍，但经过多次竞争，高昂的土地出让价格让蓝润望而却步。2006年的梓潼桥路地块，2007年的曹家巷地块，蓝润均未获地。

　　在拿地资金并不充裕的情况下，插班生们只能另辟蹊径。记者调查发现，大部分二线城市房企获得土地的策略，一方面是通过资源整合方式获得土地；另一方面就是瞄准小宗地块。

　　“小地块资金要求不是很高，而且在后期项目操作上又能速战速决，迅速回笼资金。”四川新宏实业“沙河·上”项目的操盘者李琪如是说。在新宏实业竞拍的土地中，几乎没有一宗超过30亩，但其盈利能力却远远超过一些大宗地块项目开发的公司。

　　角逐一线城市，收获的同时也面临着诸多困难和困惑，二线城市房企在项目运营中所暴露出来的企业管理、生产和调配资源的能力还远远跟不上大公司节奏。它们大多通过在本地完成原始积累，母体以能源和商贸为主，资金渠道相对单一。在管理方面，大多以家族型模式为主，个人意志强烈。

　　与本土房地产企业同样的境况，在我们主采的5家二线城市房企中，除去现有未完的项目外，几乎没有任何土地储备。危机感在这些“插班生”中无处不在，每一个企业都明白自己的缺陷，并积极寻求改善。

　　这些“插班生”们并不甘于在夹缝中求生存，一些公司正在积极寻求各式的改变。明宇集团开始参与金融行业，投资南充商业银行和仪陇惠民村镇银行，成立了全资子公司泰融担保投资公司，这使得明宇在未来的发展中获得了稳定的资金支持。新宏实业目前也正在与一些信托公司接触，解决自身公司在扩张中的资金问题。正黄置业、蓝润集团等企业也正在加速在川内二线城市的布局。

　　在未来的市场中，战略的提升、品牌策略系统性的实施、管理策略的执行、项目管理模式的创新、业务流程体系的落实以及优秀团队协作机制的培养，将是这些“插班生”们跑赢市场的强大保证。

　　部分“插班生”及成绩

　　2006年    遂宁正黄置业        正黄·金域国际、正黄·上岭

　　2006年    攀枝花新宏实业     沙河·上

　　2006年    达州蓝润集团        成都温江大学城

　　1996年    绵阳富临集团        富临·清江雅居、成都A区等

　　2004年    西昌正成地产        正成拉斐、正成财富ID等

　　2008年    南充明宇实业        明宇金融大厦

　　2010年    宜宾同泰置地        新都区斑竹园镇杨柳村五社地块

　　2010年    绵阳长虹置业        南延线写字楼项目