2010年1月22日,由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC）等机构联合主办的财经中国2009年会暨第七届财经风云榜名仕之夜在北京举行。年会期间,全国人大财经委员会副主任委员尹中卿在接受和讯专访时表示,要解决房地产的问题,要提高物业税,再推出赠与税和遗产税。以下为专访内容。

　　和讯网:房地产方面进行住房改革,这一方面的政策哪些方面需要落实,哪些方面需要大家注意？

　　尹中卿:楼市和60多个行业相关,房地产行业占到了国民经济的60%,所以这个行业很重要,作为房子是老百姓的必需品,所以房地产这种特殊的功能成为整个社会、政府、老百姓生活非常重要的一个方面。

　　我们上届政府1998年进行了住房制度改革,我们把福利分房改为获利分房,这种改革绝大部分推动了1998年以后房地产市场发展,成为我们最近十年来,推动经济的力量。

　　和讯网:您觉得还需要改吗？

　　尹中卿:现在回头来看,当时的一些改革,由于不足,还有一些我们没有坚持下来。比如现在有些同志认为,这样的一个改革,因为房子是居住品,能否完全市场化,经过十多年的实践,我们已经认识到房子不能完全市场化。所以,我们从去年开始,国务院加大了政府对保障性住房、经济适用房、廉租房、公租房的责任。由于住房作为一种公共产品,住房作为低收入者自身无法购买的产品,政府有这样一种责任。所以,我国最近的一些政策,加大了地方政府对建设保障性住房、公租房、廉租房和经济适用房的责任,这对于保障和解决低收入群体住房困难发挥了很大作用,同时对拉低房地产价格,挤去房地产水平发挥了很大的作用。

　　现在我们要解决价格的走高问题,最重要是楼市走高的问题,所以要综合治理,所以要进行住房制度改革。我们现在要对目前住房体系进行归类,住房要有保障性住房、经济适用房、普通商品房、高档住宅都要分类,这样分类以后,我们的税收政策、财政政策就要区别对待。对于保障性住房、经济适用房要面临的是中低收入者,土地出让金上就要减免,在税收方面,在收费方面也要进行优惠,政府把它本来要拿到的这部分钱让利给中低收入者,这样也使得房子建设成本很低。对一些商品房、高档商品房、高档商用住房,我们也要实行完全的市场化。现在的问题是要进行综合的治理。

　　同样对现在的商品房、高档商品房进行综合治理。现在导致住房价格提高的,这中间的水分到底被谁拿走了,国家土地司和资源部他们说是开发商拿了,建设部说是由于土地价格太高,高价拿地,使得一线城市土地成本越来越高,所以造成了各地地王频现,这种土地价格的三分之一最终要很快的转到市场。我以为要从根本上解决土地出让金的问题,割断地方政府、开发商和银行三位一体链条。现在一些地方政府依靠土地财政来维持运转,最近新闻媒体中报道了,像杭州有1200多亿土地出让金,相当于它的预算财政收入。北京、上海也分别由1000亿元。所以地方政府想办一件事情,资金来源就靠土地出让金。所以,通过招拍挂把土地价格推得越高,对地方政府越有好处。所以,我感觉到我们一定要把这个问题解决。怎么解决？现在的办法有两个,第一个是改变70年土地出让金一次交出来,改成70年交,这样能够改变地方政府短期行为,这是完全可以做到的。因为我们一些契税都是这样交的。同时,也提出了土地出让金也不能让一家收,因为土地是国有土地,我们还存在中西部、大城市、一线、二线城市,所以土地出让金一部分也要上交中央财政,用于转移支付。这样我们可以把一次收入变成70年,使它不能吃后人的饭,再加上你交一部分,再给上级财政一部分用于转移支付,这样地方政府卖地的积极性就不会有现在这么高。

　　第二,地方政府GDP增长现在靠房地产,房地产已经占到了GDP6%,地方政府想使自己的经济增长率好看,就不敢让房地产掉下去,所以他们要支持,帮助抬高土地价格,使得房地产价格很高。

　　第三,地方很多税费也要来自于房地产交易,我们和土地、房地产有关的税收有很大增加,所以地方政府税收也要靠房地产,花费要靠卖地,GDP增长靠房地产投产,税费也要靠房地产交易,所以地方政府很难坐好自己的位置,他们就不会偏向买房者,有时候自觉不自觉就和房地产商坐在了一条凳子上。

　　第四,现在大量土地招拍挂的资金是来自银行贷款,特别是2009年出现了这么多国有企业的地王,他们的钱绝大多数来自银行,银行把这些钱贷给这些大户能够旱涝保收,获得利息。土地开发商建设也大量靠贷款。现在,我们居民牵合同、买房子,不管是新房子还是二手房,还要靠贷款。所以,银行从土地出让到房屋建设,到最后房屋出售,乃至装修,它也是靠房地产,它也把自己绑在了开发商的战车上。

　　既有政府做后盾,又有银行提供金库,我们认为开发商是幸福的,他们可以旱涝保收,不惧怕房子泡沫会破裂,因为泡沫破裂倒霉的不只是它一个,还有银行和地方政府。所以,我们要对房屋供应进行分类,还要从制度上改变地方财政,所以该压看有没有决心。

　　要解决房地产的问题,要提高物业税,我们再推出赠与税和遗产税。因为你占有了城市资源、占有了空间和几百亩的财产,所以我们开征了物业税,对二套房和三套房都是一个负担,只有在推行物业税的情况下他们就会以自住和改善为主,才会把大房改成小房,如果没有这些税,占用了资源没有任何代价,就像过去国家机关福利分房一样,房子当然越大越好,每个人永远都差一间房,这就是我们对于占用房子而没有任何代价所产生的问题。所以,我们要研究从税收上增加多占房的成本,切断把房子作为投资品,作为投机品,作为保值品的怪圈,这是我们要采取的根本措施,对房地产以后的发展才会有信心。

　　现在国务院出台了多套方案,要打击囤地,打击捂盘惜售,也能解决一些问题,但是还是要从根本制度上保证房地产行业健康发展。现在我们城市化只有40%多,实际的城镇化才有30%,我们要从30%的城镇居民变成70%的城镇居民,我们提出了小城镇建设和户籍改革,这是未来三十年审之更长远中国经济发展的一个最大的支柱,最大的增长点。它的前提就是房地产业要健康发展,只有健康才能持久,只有健康才能没有泡沫。