居周刊(以下简称“居”):二手房贷收紧,对成都楼市产生了哪些影响?

    毛勇(以下简称“毛”):2008年5·12大地震后,楼市投资客基本为零,但是现在,投资客回游了。去年12月,首先入场的投资客只占买房人的百分之几,而今年,在我们的统计中,很多楼盘达到了20%甚至更高,在刚需支撑的小阳春行情之后,投资客对楼市持续回暖起到推波助澜的作用的。

    我认为,投资客的介入是一种经济规律,就像股市,跌到底了就肯定有人抄底。支持投资客入市的一是见底行情,另一个是交易成本的降低,即象“二套房贷”松口的现象。在楼市,投资客其实是一波一波的跟进的,从3月开始,持续到5月,受《成都市关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》中“购房补贴个人所得税”的优惠政策截止日是2009年5月31日前买房政策影响,冲高到月成交207万平米,其中有较大比例的投资客。

    其实,政府为抑制房价疯涨,出现07年的疯狂行情,地王不断产生,泡沫呈现,所以“二套房贷收紧”是一种必然。从市场反应来看,调控是起到了作用的,7月的成交量比起5月已经是大幅度萎缩。

    通胀很有可能近在眼前

    居:7月28日,央行发布的经济形势分析报告中称经济出现“通胀预期”。这对于买房人来说,意味着什么?

    樊纲治(以下简称“樊”):本次金融危机发生后,中国政府在特殊时期,出于拉动内需、刺激市场、尽快让市场企稳回升,采用了四万亿拉动经济内需的救市政策,还有上半年超过7万亿的信贷规模,这是非常必要的。但不可避免的是,在这个比较重视数量而不是质量的策略下,会出现一些我们不希望发生的事情。例如通胀。

    在出口没有恢复以前,上半年就有7万亿资金流入市场,据推算,全年加起来会有10-12万亿,而实体经济可能不需要那么多钱,那么,这些钱流向哪里?

    目前来看,很多资金是流向了国企,并进入了基础建设,这对经济企稳有好处的,但也出现流动过剩的现象。其结果是:一即使目前经济处于下行阶段,商品的价格也会上涨,资产的价格也还会上涨,上涨的趋势远远超过它应该有的步伐。这就是现在我们所担心的通货膨胀问题。目前,我们也确实看到了这样的一些苗头。第二,如果这样的资金流向不可避免,推动房价上涨,发展到极端就会产生楼市泡沫。这种相互的推动作用会令通货膨胀显现。

    下半年楼市基本面不会发生变化

    居:那您的意思是不是说下半年的通货膨胀的出现是不可避免的?

    樊:这样的担心是合理的,对于这种情况的发生,我持谨慎的态度。因为中国和西方国家不一样。西方国家在经济危机中出台的政策更倾向于促进市场自身进行调整并改善其经济结构。而中国不同。如果下半年这种(通胀)的苗头继续的话,如果政府觉得其已经影响到总体经济的发展和社会的稳定,肯定会出台更严厉的政策反向调节市场,通胀也就会在萌芽阶段被抵消掉。所以我们只能说有这样一种担心,最终会如何发展,还是得关注政府的政策。

    毛:下半年的经济形势其实还不太明朗。上半年GDP增长,消费拉动了3.8,投资拉了6点几,但最终只有7.1,为什么呢,是因为我们的外贸是负增长。如果(下半年)外贸不增长,我们还是只有靠投资和消费,而投资,产能过剩的风险是摆在那儿的,只有靠消费拉动经济。因此,在这种情况下,我估计不会对房地产资金、政策有根本性的逆转,但是对于过度疯狂的楼王、地王的出现,国家一定会抑制它。所以下半年只要对房地产的基本政策、货币政策不发生根本性的变化,那么,楼市会回到一种相对理性的状态。

    买房 买不动产是抵御通胀最好方式吗？

    廖颖(以下简称“廖”):那么,如果通胀真的来临,购买不动产是不是抵御通胀的最好方式?

    樊:我认为购买不动产确实是抵御通胀最好的方式。虽然股市也是不错的投资方式,但风险更高,市场波动更明显。

    居:对这个事儿毛总您怎么看?

    毛:虽然是干这行的,但我很少买房,这是个人投资风格决定的。

    楼市就像樊所长讲的是比较稳定的,但投资者应根据自己情况而定,如果你能够承受股市的涨和跌,就像前两天,大量的跌停,那你也就能享受未来连续很多天涨停的喜悦。但楼市很难出现这种情况,房价的下跌和增长,幅度缓和地多,所以说,楼市的投资应该说更适合广大没有专业投资经验的投资者。

    最近,有很多朋友问我股市的事儿,我不敢说,因为股市波动大,今天涨了吧,他给你电话,明天跌了吧,他又给你电话,他自己的心跳就跟着K线图动,其实这对他是种折磨。还不如买房呢。

    现在买房,会不会有风险?

    廖:其实现在我周围很多人买房,主要是他们对未来经济看好,如果对未来经济预期很差,他是不会买房的。

    毛:是的,从长远来看是这样的。就楼市而言,因为中国的消费升级换代远远没有完成,从这个角度来讲,如果你现在买房,抱着长线的心态,没事儿,但如果是短线的话,我觉得你可能错过了最好的时机。

    廖:这正是我想问的,现在还是不是买房的机会?

    毛:说实话,这一波买房最安全的时候已经过了。今年元旦前后,我不停的呼吁大家买房子,你可以去看看我的博客还有去年十月关于我的采访,我说大跌的可能性几乎没有了,底就在眼前,然后会逐步回暖。结果没人听啊,那时候大家都以为我在忽悠人。

    但现在买房人其实很尴尬,尴尬什么呢?就像股票现在已经涨到3000多点了,你说到底是进场还是不进场?低位的时候你没有抄到底,现在呢,有可能进去它就洗牌,楼市也是一样。

    现在不买,什么时候买

    廖:我的情况和纯粹的投资有差别,因为我现在有一套房子,也不符合人均居住面积27平米以下的条件,但是,为了以后生活的更舒适,我也想要去买套更大的房子,自己去住,但肯定也有长远投资的意思。现在“二套房贷收紧”,我肯定首付要4成,贷款利率也要增加,在这样的政策下,我就比较纠结了,到底该怎么选择呢?

    毛:一定要记住:供应是刚性的,需求是弹性的。在供应的刚性的推动下,需求的弹性完全跟心理作用有关系。像去年有的楼盘一路下跌,跌的时候,大家都不碰,都要再等更低,所以需求是弹性的,而现在,看着楼价天天涨,他又着急了,需求又开始弹性的上涨。两者都是不对的(心态)。在这样的心态下,我们很难判断这种弹性是怎么回事儿。

    居:如果通胀出现的话,那它的高点还可以继续维持?

    毛:是的,还可以往上拉,但还有个问题,如果供应量太大呢,价格还是上不去。

    就我所了解的数据来看,6、7月成都的开工量大涨,在四季度会有大量供应,这种供应量有向2007年的最高峰靠拢甚至超越的趋势。房价是随着供求关系走的,你供应量大了,价格自然就被抑制了。肯定就上不去了嘛。你现在去买房子,有可能你会买到一个阶段性的高点。所以说,消费者要买房子,也不用急这一下。

    现在,投资商铺和写字楼更好

    居:对那些一方面要用不动产投资对抗通胀,另一方面又怕害错过机会的买房人,就是说,非得要在现在买房的人,二位专家有何建议?

    毛:我提提个人意见,如果主要考虑投资的话,没有必要去追地产,准确点说不要追住宅,可以关注商铺啊写字楼什么的。我们最近做了个统计,成都的门面售价每6年翻一倍,这个升值是很大的,而且它不受二套房贷的影响,也获取了投资收益,规避了“通胀”带来的风险。但这里也有个问题得注意,例如有的商铺只值两万一平米的,开发商标三万,因为防通胀你也买,那你就过早的看高了它的价值。其二,如果你有专业的投资者帮你的话,那考虑短期投资的投资者还不如去股市或期货市场去赚笔钱,回头等今年四季度供应量上来了,看看到时候的价格情况,如果有回调的话,你再去抄底。

    樊:其实刚才毛总也提到了,对于大多数的投资者来说,如果你没有很多的时间去研究股市期市的话,我建议还是投资住宅比较保险,虽然可能短期有什么诸如二套房贷收紧的政策,但从长远来说,住宅市场还是值得投资的。关于商业地产,坦率的说,我了解到很多商业地产卖出去后,整体的经营管理很成问题。所以如果你是要投资商业地产或写字楼,一定要咨询这方面的专业人士。

    投资房产,注意三点宏观形势

    樊:对于房地产市场,我觉得有几个指标是非常重要的,一个是GDP的变化;第二个数据指标是CPI,如果CPI增长过快过高,政府肯定会进行宏观调控,一调控,首先来说不是针对股市就是针对楼市,这时候,投资者应该多去关心一下政府或央行的舆论导向。第三,要关注一线城市的发展情况,因为政府做调控时,主要是针对一线城市更多的是北京上海两地的情况做判断而不是二线城市,他们更像一个前沿风向标。这些指标对你的投资分析是非常有帮助的。

央行的舆论导向。第三,要关注一线城市的发展情况,因为政府做调控时,主要是针对一线城市更多的是北京上海两地的情况做判断而不是二线城市,他们更像一个前沿风向标。这些指标对你的投资分析是非常有帮助的。>