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汤臣一品营销豪赌 成本4000元敢卖11万元

来源:不详    发布时间:2007年12月10日    更新时间:2008/11/26 15:42:00    作者:佚名
  汤臣一品“虚拟交易”事件,似乎变得有些复杂化。6月7日,汤臣集团主席徐枫在伦敦通过媒体回应说:“汤臣做的是合法生意,不怕调查”──此前的6月5日,上海房地局向媒体通报,上海市正在对汤臣一品等项目展开检查。

  11日,上海市房地局办公室发言人则向记者表示,目前调查正在进行当中,调查肯定需要一定时间、一个过程,届时会及时通报。

  记者查阅汤臣一品项目公司──汤臣海景花园有限公司的工商资料发现,1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块,当时楼面地价为485美元/平方米,折合人民币4000元左右。而挂牌均价为11万元/平方米~12万元/平方米。汤臣一品包括4幢楼高40层至44层的住宅大楼及一个会所。

  记者查阅汤臣一品项目公司──汤臣海景花园有限公司的工商资料发现,1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块,当时签订的土地使用权转让合同显示,楼面地价为485美元/平方米,土地使用权转让金总计5820万美元。

  不过,汤臣在此后遭遇了重大的财务危机,连连难以按照规定的时间交付资金,这块地几乎命悬一线。

  时过境迁,等这个项目终于缴清了土地款,准备销售时,2004年10月汤臣的董事长汤君年去世。汤臣集团委任其子汤子同接替汤君年在“汤臣海景”之董事职位,同时委任徐枫接替汤君年在“汤臣海景”之董事长及总经理之职位。

  2006年,国家再度对房地产进行宏观调控,处于风口浪尖的“汤臣一品”,其定价11万元/平方米,瞬间成了众矢之的。

  当时陆家嘴地价极低,该楼盘目前的容积率超过7,土地成本每平方米楼板价不会超过10000元,建安成本不超过10000元/平方米,前期加配套不会超过2000元/平方米,把一些管理费和营业税等加进去,综合成本在30000元/平方米以内。

  记者查阅汤臣一品项目公司──汤臣海景花园有限公司的工商资料,该公司的总投资额为9800万美元。

  有人给汤臣一品、金茂大厦、在建的环球金融中心分别算了一笔账:“汤臣一品141894平方米:141894×110000=15608340000,而金茂大厦290000平方米,造价5.4亿美元(约4317840000人民币),环球金融中心377300平方米,造价1050亿日元(约7265265000人民币)。”也就是说,卖掉“汤臣一品”再造一幢金茂大厦和环球金融中心都绰绰有余。

  汤臣如此定价的真正原因,汤臣集团总经理徐彬曾亲自对记者有这样的表述:汤臣集团来上海投资房地产14年,陆续投入20亿美金,才仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿元人民币的利润。

  徐彬曾向记者表示,在很长一段时间里,汤臣同时运作四五个项目,财务开支巨大,为渡难关,汤臣还曾通过卖掉部分土地以套取现款。

  因此,很多人认为,汤臣一品的“天价”,某种程度上是汤臣集团为一举获得投资收益的一次“豪赌”。

  但汤臣一品开盘时期,便做了诸多的“逆势而为”。突出者是遭受国家宏观调控,高价房正是调控的方向之一。尽管“汤臣一品”的高管一再强调,“汤臣一品”是古董,是稀缺资源,并非可以用成本来衡量,但11万元的价格,在舆论上变得触目惊心。

 

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