房屋年限：这套双楠的房屋房龄较新，属于次新房。估价时考虑该套房屋的年限折旧增加系数10%。

　　区域分析：该套房屋毗邻武侯大道，紧临二环路，整体社区环境好，生活配套较好。

　　交通方面:临二环、武侯大道，便捷的交通为生活提供便利，拥有51、52、72、92、29、8等多条公交线路，出行非常便利。因此估价时减少系数2%。

　　教育环境:目前该区域有幼稚园、太平小学、双楠中学、双楠小学以及四川大学附属实验小学。教育环境较好，估价时减少系数1%。

　　餐饮娱乐方面：外双楠的餐饮已经非常的成熟，估价时考虑减少系数2%。

　　购物环境:(购物环境系数设置为1%-3%)，周边主要有伊藤洋华堂、人人乐超市、双楠菜市等，消费、购物环境较好。估价时考虑减少系数为1%。

　　医疗方面:(医疗系数设置为1%-3%)，附近的医院主要有康骨医院、中医医院、省二医院、武侯区人民医院等。整体就医环境较好，估价时考虑减少系数为1%。

　　小区环境：(小区环境系数设置为1%-5%)小区绿化率较高，有专业物业管理，整体环境布局较好，因此估价时考虑减少系数2%

　　楼层户型：(楼层户型系数设置为1%-5%)。楼层为五城区稀有的纯多层，一梯两户的户型，公摊小，生活成本低，各功能区分布合理独立，明厨明卫，三个阳台的人性化设计在生活中提供极大的方便。综合以上因素，考虑估价时减少系数为1%

　　购买心理因素：地理位置较好，属于成熟居住区域，房屋是次新房，因此估价时考虑减少系数2%。

　　近期交易价格参考：4550／平方米

　　以近期成交价格简单算术平均术计算，参考价格为4550元／平方米

　　估价结果：以近期成交价格估算参考价格为4550／平方米，估算此房综合房屋年限、区域分析、生活配套、装修等因素作房屋价修正此房价格为：4550元-(4550元×10%-4550元×2%-4550元×1%-4550元×2%-4550元×1%-4550元×1%-4550元×2%-4550元×1%-4550元×2%)＝4641／平方米。结合实际交易和房屋情况，及现在市场状况眼哥初步估价该套房屋的价格为在4550元／平方米-4650元／平方米。