记者暗访了几家精装修楼盘却发现,有些楼盘采取了措施,为购房人“降低”契税。
上述奥体那家精装修报价2000元/m2的楼盘销售人员告诉记者,他们的装修合同和房价合同是分开签的,只会拿8500元/m2的那份纯房价合同去房产局登记,交税也是按这个合同来交,所以肯定是普通住宅的税率。
南京一家中介公司告诉记者,由于一半以上的二手房房价都超过高档房标准,交易时,市民一般都在房价合同外另签一份“设施设备”合同来避税。比如电视机等电器,可以标2万元/台;淋浴设备如果是进口货,一个水龙头可以标5000~10000元。如此一来,纯房价自然就没那么高了。
但事实上,交税少了,就占了很多便宜吗?
交税少了贷款也少了
装修部分到底算不算房价?
物价、房产、财政、银行四部门各行其道
总价60万,其中装修10万
按总价60万,可贷48万
按房价50万,可贷40万
在国税总局给江苏财政局的批文里,认为装修应当属于房产的一部分交契税,然而记者却发现,在南京物价部门、房产部门甚至银行眼里,装修是否属于房价却另有一番说法。
据了解,从今年1月1日起,南京启用的新版购房合同特别将房价和装修部分分开填写,结果隶属于房管部门的物业办免收了装修部分3%的维修基金;但装修部分的契税却没免掉,因为契税隶属于财政部门管理。很显然,房管部门认为装修不属于房价,而财政部门的看法却相反。
而在南京物价部门最新实行的核价新政中,即使是普通住宅的装修,也不在核价之列。目前南京大多楼盘的精装修部分报价都高达1500-2500元/m2,而在上海、广州等地,600-1000元/m2就能做出相当不错的精装修。仅核房价,导致有些开发商将原来1000多元/m2的精装修提高到2000元/m2。
最后,到了贷款银行,银行有时为了多放贷会将装修打入房价一起放贷;但如果装修部分报价太离谱,银行又会把装修视为房价水分予以抹除。
房屋的装修部分要交契税?日前,国家税务总局明确了装修房屋契税计税价格问题,对外公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》,其中表示:“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。”
本来,按照2%的普通住宅税率,60万的房子花10万装修,契税也不过多交2000元。然而,这个政策在南京的影响却远不止于此:因为,目前南京主城的二手房每平方米都已经到了八九千元,很多二手房包括装修在内,房价早超过了高档房标准,契税一下就从2%变为4%!
于是,翻了一番的契税使得南京楼市里的装修房纷纷变着法避税:有人将房价、装修合同分开签,只拿房价合同去交税;也有人另签一份“设施设备”合同,将电视、水龙头等定为“天价”,以此降低房价———
南京市民小费最近在奥体看中了一套55m2的精装修小户型,其中房价8500元/m2,装修部分2000元/m2。这套房子如果按8500元的纯房价来交契税,那么他应当交8500552%=9350元;按照专家解读,如果房子的契税是2%(普通商品房),那么这套房花了11万元装修,多交的契税也就是2200元。
实际上:多交13750块的税
但对南京来说,该政策给购房人增加的税款却多得多。
小费的这套房子,如果把装修包含在内,10500元/m2的单价正好超过了南京主城8690元/m2的高档房标准,要按4%交税!契税一下子就变成了10500554%=23100元,减去原本应交的9350元,他多交近1.5万元,而不是2200元!
更糟糕的是,如果把装修款项打入房价,单价一旦突破1万元/m2,按照南京市的政策,就不能进行公积金贷款,只能贷商业贷款。以30万元、20年来算,一个月利率就多200多元,20年下来总共多交5万多元的利息!
那么,像小费这样的情况多吗?据了解,在南京为数不多的精装修楼盘里,至少有一半以上房价都在高档房线上下徘徊;而二手房里,据统计,已经有55%的房子实际成交价格超过8690元/m2的高档房标准。
购房人买下之后自己请装修公司装修,不需要交纳房产契税
购房人在购房时,合同里就有了装修部分的价款,要交税
房价里本身就含有装修价款,交税时,这笔装修款也被视为“房子的一部分”一起交税
来看看,哪些装修款项要交税
在采访中,记者了解到,另一家奥体精装修楼盘12500元/m2的房价,装修部分是1800元/m2,开发商允许购房人在“一起签”和<