北京的房产市场在近几年越来越呈现出新商品房市场降温，二手房市场火热的趋向。在今年“五一”七天的住宅期房网上签约套数较去年五一下降了27%，比4月同期(1日-7日)更是下降了51%。而据“中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)”成交数据统计，黄金周二手房的成交量比去年同期上涨了5%。二手房已经成为京城买房人的首选。在近年二手房的价格已经越来越接近新商品房，主要原因是二手房的地段优势非常明显，四环周围的二手房在交通拥堵的北京对上班族的吸引力要远远超过五环外的新房。

今年来北京的部分老城区还出现了建筑年代80年到95年的普通民宅的单价已经与当地次新房价格相差无几，差额仅500元/平米—1000元/平米之间。例如，中关村地区，黄庄小区与知春路小区单价11000元/平米，而与其相隔不过千米的怡升园 (论坛)，新科祥园 (论坛)单价也就12000元/平米，而亚运村安慧里老宅单价是9800元/平米，周遍卧龙花园单价是10000元/平米，同样的情况还出现在崇文区、东直门、劲松、潘家园、天坛、灯市口、朝阳路等二手房交易的传统热点区域，而新兴的热点区域比如通州，亦庄，昌平等还未出现这样的情况。

据“中大恒基”调查显示，老公房单价超过二手商品房的主要区域在二环周围及海淀，朝阳的老热点区域。崇文区二手公房价格为12000元，二手商品房的价格在11000-13000左右。商业氛围极为浓郁。医疗环境、人文环境也较为理想，天坛地区，东便门地区是比较热点的区域。这些区域居住着大量的老北京居民，他们对这里有着自己的独特情结，不愿意搬离这一区域，就使这一区域的二手房源相对紧缺；而二手房的交易价格优势又吸引了很多的置业者和投资者。

东直门 东四十条主要的房源小区包括：海运仓、豆瓣小区、南门仓、大方家胡同等. 价格为14000元/平方米左右房源以公房性质居多，二手商品房价格在13500左右。这里的大型社区以回迁类项目为主，商品房的社区一般比较小，部分社区外观来看，年代较久远，价格,地段,是这些区域在07年继续火热的支柱。

朝阳区的劲松、潘家园地区属于泛CBD区域，地处在东二、三环周围，不仅在区域划分上具有相对优势，而且也兼备了便利的交通和成熟的商业及文化氛围，本区域集中了很多在CBD工作需要在东部置业的消费者。本地区的二手房买卖供求比达到了1：8，公房的平均价格在8600左右，二手商品房价格在8000-10000之间。

而在06年，相同区域内，公房与次新房价格相差还在2000元/平米之外。

“中大恒基”副总王彬分析，07年开年出现这种情况的主要原因有以下几点：

一、老宅户型小，总价低的特点，导致其需求旺盛，今年来公房的需求上涨超过了35%，从而抬高市场价格。在90年代的公房中一般65平方米就是两居，而二手商品房一般1居都超过了70。所以从这一点来说很多消费者更愿意购买公房。

二、老宅自身的地理优势，配套优势等满足了年轻上班需求，四通八达的交通网络，星罗棋布的学校与医院，不计其数的休闲娱乐设施和繁华便利的商业配套，这一切确定了公房的需求比较宽。而大部分二手商品房所在的楼盘因配套设施相对匮乏而必不可少的有一个逐渐成熟的 “培育期”

三、税费影响，公房现在需要交纳的税费比较少，而大部分二手商品房在5年内需要交纳营业税，5.5%的税额对与热点区域动辄近百万的房产来说对交易的影响还是比较大。

四、方便未来子女就学是大部分购房者必须考虑的因素。全市的重点中小学绝大部分位与老公房小区周围，有些即使新商品房在学区内距离也比较远。考虑到邻校而居不仅方便照顾接送子女，甚至还可节省就读重点学校的“择校费”，这成了很大一部分老公房需求者选择购买主城区二手房的动力。