随着珠三角经济一体化的进程，商业地产作为珠三角经济跨越式发展强力引擎的作用将更加突出。9月底，“中国(珠三角)城市商业论坛”，作为第二届中国(广州)国际商业地产博览会(简称“商博会”)的重要组成部分，来自中国房协、商业地产联盟、高校的专家及珠三角商业地产开发商代表，就房产宏观调控下商业地产融资模式、城市规划与商业网点布局、区域型商业中心打造等方面的话题进行了探讨。

　　目前是中国REITs发展最重要时期

　　REITs是“房地产信托投资基金”的英文缩写。近期由于宏观调控、土地供应制度调整、人民币升值、WTO服务贸易条款临近开放等因素，特别是香港允许REITs投资海外房地产等诸多利好叠加，REITs正在以前所未有的声势、规模涌入内地房地产市场，这对于正遭

　　美国万通投资银行董事局顾问孙飞表示，“信托＋银行”将成为中国房地产金融的主流模式，这是因为目前银行仍然是商业地产的融资主渠道，三、五年不会改变，商业银行有28万元金融资产，房地产95%以上的开发资金来源于商业银行，在近期内不会改变。但是，由于国家房地产金融信贷适度从紧的政策已经施行，信托将越来越成为中国房地产业的融资渠道。

　　孙飞表示，近期频频见诸报端的摩根士丹利、麦格理、嘉德置地等海外财团在内地直接投资收购商用物业的行动只是海外资本在商业地产市场淘金的手段之一。盛唐集团与万通投行的合作表明，境外投行正在利用其海外资本运作的各种优势，吸引中国房地产开发商尝试除单一银行贷款外的更多的融资工具。

　　麦格理银行分析人士也认为，投行类基金往往倾向于中短期套现，进入房地产业也是为了将国外的金融工具引入中国。投行基金在不久的将来肯定会对目前购入的物业转手实现退出，而他们的“下家”则是REITs、退休基金或保险基金这类更愿意长期持有物业获取稳定收益的基金。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，REITs并没有真正意义上进入中国商业地产。目前中国商用物业90%用来出售，而国外90%以上的物业都是持有的，主要原因在于我们单一的融资渠道，没有REITs长线的支持。现在可以说是中国REITs发展的最重要的时期。

　　珠三角商业地产要做出亮点

　　对于住宅开发而言，商业地产是一个年轻产业，尤其是以大型购物中心、步行街、社区型商铺为代表的商业地产，近几年来获得了高速发展，成为投资商喜欢投资的项目类型。王永平表示，住宅开发商是小学生，商业地产开发商才是大学生，商业地产的开发模式和运营模式与住宅大不相同。

　　如何做好商业地产？中国商业地产联盟秘书长王永平认为有两个问题：首先要有一个好的规划，整个城市要有好的商业网点规划，企业本身拿到项目以后，也要对从定位到运营管理进行详细规划。第二，好的商业规划要讲生态性，商业的体量与业态有合理的配置。广州市房地产协会会长陈敦林则认为，搞好商业地产主要处理三对关系：一是大商圈和小商圈关系的问题，大的购物中心有了，小区的、各个角落的商业设施也要有，大小网点的设置要考虑居民购物的方便性。二要处理好富裕和贫穷的关系，商业布局也要考虑消费人群。三是商业和其他各行各业的关系要处理，商业的发展主要靠当地经济的发展，以及市民的承受能力和购买能力的提高。

　　对于珠三角商业地产的发展面临的问题，王永平表示，珠三角商业目前面临的是如何提升和创造新的空间的问题。在并不短缺商业环境的基础上做商业的开发，要考虑到商业的特色问题，这是市场细分化的问题。