如果以"神八飞天"的过程来形容商业地产的开发过程，那么“规划设计”就如“火箭助推器”的角色,把“招商”如同“神八”推到正确的运行轨道上去，因此成功的招商必需要有规划设计作为强有力的后盾。
  目前存在一些不靠谱的商业顾问机构，常常把不靠谱的项目认证可行的，想尽天花乱坠的各种花招，什么淘宝城、婚庆中心等等，其实不就是给开发商穿上一件“皇帝的新衣”吗？其实一帮手下及乙方都知道项目不可能，但是知道老板喜欢这样，于是为了各自的利益，大家都不愿点醒这个虚幻的梦。其实把不好的东西要说成好东西，真是需要不俗的本事及极其恶毒的心！难道一定非要把黑猫说成白猫吗?良心在哪里呢？中国当今最缺乏的就是信仰，信仰的缺失变成只要为了自己挣钱什么都可以做。前期定位策划的失误，其他后期跟进的任何一切努力都是浮云了，商业地产真的需要一位有纯真心善良心的孩子来说：“您，其实什么都没有穿呀！”
  销售和招商基本上也是同样的情况，明明是不靠谱的项目却对投资者及商家牛皮满天吹，真的是很难收场呀！目前基本上就是“忽悠一个大愿景；计算一个大回报；搭上一个大商家；代言一个大明星；聘请一个名策划；寻找一帮销售商；打上一摞虚广告；忽悠一帮投资客；整死一群运营者；害惨一帮银行业”，这样的忽悠军团，可能寻得项目一时的繁华景象，却得不到长久的科学性的可持续发展，最终一样会失败的，这也是对项目资源的极大不负责任！大家也可以从目前龙湖地产成都时代天街的现状得到一些启示吧！
  这里讲个案例成都东区音乐公园 ，其所处地段及人文环境，根本就不适合做到一流的商业项目，最关键是地段的问题。某些策划大师附庸甲方意见，没有真正起到顾问的把控作用，反而片面夸大其商业价值拨苗助长，导致后期经营困难的严重不良后果。其实该案最多是创意办公园区，略带部分创意商业而已，这在上海北京等地都有案例可以证明。其目前每周的演出只带来学生和附近居民，不能真正带来很多有效的消费商家，这样的支出也让业主举步唯艰呀。随着汉易酒店停工、石田咖啡的停业，问题渐渐地显现出来，当时的规划建筑设计的尺度感空间感等等问题也暴露出来了。
  无营销策划支撑的设计是缺乏灵魂力的。商业开发的过程中，常常以建筑设计来代替商业规划设计，这种纯外行且顾头不顾尾的行为，誓必为运营招商的工作带来严重后患问题。设计方仅仅出于自身
的专业观点，时常关注的只是自己设计的漂亮与否、完美程度、设计规范等，并没有真正关注项目的功能，专注虚表设计的同时不免也就造就了功能上的不完美。万万不可以用没有实用价值的“创意心思”来给项目穿上一件“徒有虚表的新衣”，内部实在的功能是极其重要的。
  贝聿铭大师从来都对现代建筑设计中的诸多主义和流派不屑一顾，特别是只注重外部形态的流派。他认为只有做到技术和设计的完美结合，建筑才能发挥出它的最大潜能。不重视使用功能的建筑师，有些人可能会疯狂摩拜，但是我是坚决不会的。因为不充分考虑使用功能，也就相当于大大降低了建筑设计的难度系数，这样赢得的设计胜利跟体育运动中偷吃兴奋剂有什么区别呢。建筑设计必须功能使用和空间形式同步考量并完美结合，这才是人类社会真正需要的。善良心、责任心、超越心是一流建筑师必备的心灵素质。
  商业城市综合体的设计，她不只是一件令人欣赏的艺术作品，更多的应是要考虑根据其所在的位置、环境、人流量等因素，而在这样前提下，去了解熟悉她的品性，根据其发展空间的评估而开展有针对性的各项设计，最大限度地保证规划与设计的合理性，最终使得硬件更加符合商家需求。拿宁波天一国际购物中心为例，建筑设计时对中庭视觉效果把控不佳，自动扶梯单列布置遮挡严重且到达不甚方便；大量中岛铺位，动线设置也欠佳；奇怪的高差处理，二层以上硬生生地产生购物环境不舒适；业态分布也极有问题，三楼为女装二楼确是男装，整体场子冷冷清清生意估计不佳。
  前期定位策划与规划建筑设计的内在逻辑问题是极其重要的。记得在对上海豫园做核心商圈定位的时候，考察一轮发现旁边新开的豫园商城，全部是快时尚的定位，我在周五下午五点中逛ZARA店时连我一起才两个客人，这几乎是在其他区域不可能的事情。另外发现了周围缺乏足够的停车位、高楼层的价值未能充分利用外滩景观资源、中式婚宴婚庆民俗等潜力没有有效发掘等实际问题。比如将老饭店改造，将现有二、三楼及四、五楼打通，以适应现代婚宴对于层高的需求，并同时进行硬件改造，将豫园的婚庆档次大大提高。
  无规划设计支撑的策划则一定缺乏落地性。在规划设计工作中，应该具有后期招商运营的预见性。在前期规划的同时，有目的性地设计，有前瞻性地为后期工作考量，周全考虑入驻商家会出现的问题与要求，而提前做出相应空间的提升布置及处理措施。2002年成都仁和春天棕北店方案汇报时，香港装饰设计师要在中庭加椰子树和喷水池，我当时就断然否定，就是因为未来坪效考虑，肯定是化妆品名表等的绝佳位置，现在来看果不其然呀。有次与一甲方交流，负责项目的建筑师表示自己品味很高，喜欢简单外观尽量不要广告，甲方认为遇到绝顶大师。我说如果你是入駐商家的话，想要在外墙上有广告吗?回答：当然要了！那好请多些时候换位思考，实际你就知道该怎么做了!可能一切都只是度的把握，但所谓的创意一定要与现实紧密地融合起来。
  个人认为一切以时间太紧为由，不能做到极致优秀的营销策划方案和规划设计方案，实际上都是在耍流氓。因为有些工作可以同步提前，有些可以事半功倍；其实不是时间不够，真正的是用心不够水平不够信仰不够！
  商业地产中招商是极为关键的承上启下环节，再完美的前期策划定位方案，如果没有优秀的招商执行也仅仅只能停留在白纸上；如果没有通过强力有效的招商引入优势品牌，充分考虑运营的时间与空间范畴，那么再强的运营能力也难以让项目获得持久成功！而成功的招商，必须有一个准确清晰的全面定位，方向明确的业态规划，合情合理的价格空间，这样这个骨胳系统才能做得好。否则就像无头苍蝇一样到处乱撞，这样即使勉强把商家招进来，最后也是也很难存活的，2001年当时成都最大开发商置信房产的双楠购物广场项目，就是在头年圣诞节开业不到半年商家就纷纷撤场，最后只能演变成纯粹的餐饮娱乐场所，这也是前期定位策划的错误，同样规划建筑设计也是问题多多，电梯竟然都没有进入到地下室，楼层上莫名其妙地产生高差等等低级错误。
  综上所述，唯有将战略定位策划和商业招商运营，用规划建筑设计的专业语言来完美准确地演绎，同时将建筑设计景观设计装饰设计三位一体来统筹把控，这样就可以避免策划、设计和商运三方的来回折腾，进而可以获得完美的商业成果。