房地产项目人防工程操作要点
一 、首先每个项目在规划设计时都要进行人防工程的建设，这是国家规定的，没有商量。

二、人防工程到底建设多少面积，应该是按楼层和项目的总建筑面积来定的。具体问项目的总工就知道了。

三、如果不进行人防工程的建设，那只有一个条件，就是因地理地质原因，确实不能够进行人防工程的建设，相关部门会批准，但是需要交纳人防工程异地建设费。我曾经和一位总工程师专门提到这个问题，据他说好象是异地建设费要比自建费用高，因此，除非确实地质原因不宜建设人防工程，否则一般开发商都会选择自己建设。"

四、在自建人防工程的情况下，这一部分是不计容积率的，不能做为公摊计入房价，也正因如此，人防工程部分自然也不是所有业主共有的部分。

五、人防工程属国家所有，建设完毕之后，要向政府人防部门或指定部门移交所有权，因此，无论是开发商还是业主都不可能取得产权。最多开发商会取得代管权，进行出租而不是出售。

六、一般来讲，地下人防工程都会建成车库形式，在目前的和平年代，开发商设计建设的预期也就是做为车库进行出租。设计成单独地下室的好象比较少见，一般都在老楼里会出现这种情况，我的理解首先是单独地下室形式似乎有悖于“防空”的作用，其次也涉嫌浪费面积。但既然已经规划设计甚至于建设成这种形式，人防部门已经批准，就只能说其存在就是合理的了。

七、对于开发商来讲，其虽然没有人防工程的所有权，但是却有对其进行维护的责任和收益的权利，所以，即使设计成单独地下室的形式也是需要出租来获得收益的，如果防潮还可以，那就当仓库出租也未尝不可。) ^)

八、别忘了想利用人防工程，还得办一个《人防工程使用证书》。