商业街深度探析资料：有关建筑设计中一个重要的元素

 

为了广大市民提供了集购物、餐饮、观光、休闲、娱乐的舒适理想去处，丰富了市民的物质享受和精神文化生活，促进了商贸业健康有序快速的发展，为城市今后发展更多更好的特色街打下了良好的基础。

    　　以后，这条商业特色街还要不断完善和提高。二是要对特色街进行整体打造设计。店面、街面的美化形象设计，灯光效果、休闲娱乐功能和停车场都要进一步提升完善。三是特色街还要在"精、专、特"方面下工夫，要引进培育世界名牌、全国名牌、地方名牌，做到"一街一特色"，大力提升商贸产业业态，做活商机，做活人气，做大名声。四是以人为本，规范经营，规范服务，严把商品产品质量关。做到特色到位、商业文化到位、服务满意到位，严禁杜绝假冒伪劣商品。五是要进一步扩大宣传力度，利用各种宣传和广告形式，大力推出宣传商业特色街，提升商业特色街的知名度，增强其的影响力和辐射力，使商业特色街成为武进中心城区的美点、亮点。

作为一家世界著名的商业建筑专业设计公司，为人们营造了融合商业文明和建筑魅力的共享空间，是大都市的繁华中心与象征。

　　此次华贸中心推出的北京首个主题体验式商业项目--１６万平方米的世界商城，同样源自他们设计各大都市的广场、街区和花园的经验。同时，也带来了他们对商业建筑的独特设计理念和思想。 在建筑设计领域，一个成功的建筑物业与其说是一个产品，不如看作是一件作品，但这一作品无法单纯表现为美观基础上的欣赏。

　　不久前的朝阳国际商务节，华贸中心国际商业区首次亮相，并推出１６万平方米、设计时尚、前卫，建筑形态如龙宫般晶莹剔透，建筑师通过建筑形态、内部装饰材料的运用、并配合壁画与雕塑等艺术手法来表现水的各种寓意与传奇故事，将世界发达国家领先的商业理念首次引入北京零售市场，提供给人们一个独特的购物消费与娱乐活动相结合的全新商业形态，营造全球最新主题体验式理念的舞台效果和戏剧化空间，其整体建筑语言和空间布局无不令人耳目一新。大学城中央商业街蕴涵了目前国外大都市商业建筑成熟的设计理念，代表着最新的国际潮流。将造就北京新的商业形态；不仅会成为北京最著名的购物、休闲目的地，而且将创造为整个城市所向往的、都市与自然相融合的、商业与文化共振的复合区域。

　　在国内商业物业大举开发的今天，迫于竞争压力，商业化设计风格开始出现，那种强调外观与众不同、哗众取宠、独出心裁、富含广告味的设计风格无疑成为商家首选，那些被宠坏了的消费者更认同于强烈的色彩感觉、触目惊心的表皮。然而国外商业市场动态表明，随着建筑商业化现象的深入，商业建筑设计已经突破了原有框架，新的范例把重点放在了如何重新建立建筑物与商业活动及人的协调上，体现独特的主题体验式设计理念。

　　主题体验式商业凸显商业新模式

　营造出复杂而多变的都市花园氛围。

　　主题体验式商业设计是设计师借规划、设计、装修、材料体现统一的商场主题，它的出现有着必然的市场条件。伴随着经济和消费需求的提升，体验经济逐渐形成。所谓体验，是指设计师以服务为舞台、以商品为道具，环绕着消费者，创造出值得消费者回忆的活动。其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。越来越多的消费者渴望得到体验。在此前提下，主题体验式商业应运而生，由于其充分满足了消费者体验和消费的愿望并收效明显这类设计模式很快在美国、日本、欧洲各地流传开来。

　　主题体验式商业设计强调功能第一

　　成功的商业建筑设计无非准确、清晰地解决了三方面问题：如何吸引顾客进入商场？如何成为客户休闲、消费的目的地？如何组织人流交通路线（即动线）？

　　真正推动商场的消费动力在建筑内部，因而除坚固、美观两大因素外，商业建筑设计则更侧重于物业的实用性，强调规划设计对使用功能的影响。如根据零售业和餐饮业对光线的不同要求，设计外立面的形态和窗户的位置、比例等。

　　于是，对于规模较大的综合性商业建筑，大学城中央商业街的设计方式不同于传统的步骤，采取了从功能、布局、设施到立面的循序渐进过程，也就是建筑的整体设计都服务于商场的功能使用。 从消费者的角度寻找契合点

　　无论从物业的外观、风格、功能、空间、客户群体等方面，商业建筑与写字楼、住宅的设计理念都有着本质的区别，在同一项目中，如何将三者兼容并蓄，显然是设计者面临的一大难题。然而大学城中央商业街认为，从三种不同物业的消费者角度规划其实用性，可以找到彼此的契合点。大学城中央商业街是一个集商城、写字楼、酒店、商务公寓和运动公园为一体的大型综合类项目，其者？？？？将４种物业类型规划成相对独立的个体建筑，互不关联。接着，设计师在写字楼、商城和酒店之间设计一个中央公园，通过自然的障碍将彼此分隔，形成若即若离的生存状态。此外，由于商城面向的客户层次不同，更多的还有赖于周边或其他地区的消费者，因此为同时吸纳多方的客户，又疏导写字楼和酒店的高消费人群与商场普通客户的相互干扰，设计者在写字楼和商城之间，滨水而建了几组半开放式的建筑小品，极具个性化地汇萃世界各国风情的酒吧和咖啡厅，营造出国际一流的酒吧文化空间，将建筑形式、风格与功能的结合发挥得淋漓尽致。 文化，商业建筑点金石

　　"文化是商业建筑设计中一个重要的元素。文化根深蒂固地流淌在人们的血液中，传承着古老文明的延续，各地都有其独特的文化特征，尤其像常州、武进这样的古都。商业是为人服务的，因而商业建筑的设计必须满足当地文化的需求，只有文化内涵和底蕴的建筑才具有强劲的生命力。如果说商业是一桶金，文化就是点金石。华贸水世界商城就是ＢＥＮＯＹ设计师们对中国文化的理解基础上，设计的中西文化平衡和交融的产物。

　　对比目前国内商业物业的市场状况可以看出，国外商业建筑设计理念具有明显的先进性和成熟度。为此，有业内人士认为，大学城中央商业街的推出不仅弥补了市场的空白，也将一定程度上对未来的商业建筑开发产生影响

 

2003年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮，因此被称为"商铺年"。据有关专家预测，因商铺投资的高收益性，2004年商业房产投资将继续保持这种态势，呈现供需两旺的势头；而推动今年商业物业繁荣的主要动力和消费源头还在浙江。

　　浙江人素有投资商铺的传统观念和热情，"一铺养三代"的观念根深蒂固。商铺投资相对住宅等投资品具有更高的回报率、低风险性和长期稳定的收益，已受到越来越多浙江投资者的青睐。据专业机构2003年底对浙江消费者的一次调查，在住宅、写字楼、商铺等各类物业投资意向选项中，有36.5%的客户选择商铺，这比当年中期多出了9.6%个百分点，不少居民更加关注商铺投资了。

　　有人说，随着人们理财观念的逐步深入人心，商铺市场的进一步走旺，商业房产可能更缺的不再是市场，而是一个好的市场交易平台。

　　在2003中国·杭州首届商铺展上，经过我们与各方的共同努力，四天时间成交额达3.2亿元、成交面积逾2.6万平方米，从各参展商钵满盆溢的销售回报记录里，从投资者纷涌而入的身影和选择到如意商铺后的欢欣笑容中，我们读出了信心、感到了欣慰。

针对商业街建设热潮中存在的问题，有关人士认为，商业街要取得成功，必须要有专业的建筑规划和市场顾问支持。现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的，甚至在某些方面国家还没有设计规范，这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。其次必须提前组合主力店。现代商业街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商业街，一条街上往往集中几个大型百货店，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。对于中国目前需要什么样的商业街，北京商业管理干部学院的李飞副教授说，商业街的长度宽度都要有一定的限度，需要进行具体分析。日本专家认为，商业街长度一般情况下应在500米～700米，最多在1000米～2200米，这个思路是正确的，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过2000米。另外，商业街也不能太宽。商业街的功能是购物、消费，如果太宽了交通运输功能就有可能成为主导功能。步行街过宽不便于顾客在其间自由穿梭行走，容易造成人只能看一半的情况，这不是商业街的氛围。现在看起来，倒是越窄越有韵味

另一个不争的事实是，城市著名商业街可成为商业与旅游黄金结合点。商业街是城市商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心双重功能，其发展的方向是：（1）功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。（2）品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台

商业街---作为一座城市的"窗口"和"名片"，正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为城市未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的缩影，更是城市人性的表现。我们过去所说的一些"赶集"、"庙会"之类的活动，它是商业街的一种形式。今天在全国我们不难看到有很多非常优秀的商业街，比如有"中华商业第一街"美誉的上海南京路、北京的王府井、重庆的解放碑、广州的上下九等等

现代商业街形成的条件

　　现代商业街的形成，大体上需要两个条件：一个是市场条件，再一个是市政条件。一般认为，如果人均年收入水平在800美元到2000美元之间，这时人们的消费表现方式是一种满足消费。所谓满足消费是指追求商品量、追求商品品质。过去我们大家都经历过凭票凭证购买商品的时期，大家在拼命地奔忙，忙什么呢，希望多购买一些商品。超过18尺的布票之外我再想多买两寸，超过29斤定量粮之外我想再多吃一口，这就是在商品量上的追求。改革开放以后，随着商品经济的逐渐发展，在商品的质上开始进行了追求。强调什么？强调商品的质量要好。

　　人均收入在2000美元至4000美元之间，这时候的消费方式是一种情感消费。这个时候人们追求两个方面：一个是物质的消费，一个是精神的消费。只有商业街能满足别的商品经营模式不能解决的需求。为什么？比如说物质消费，你可以到一般商店去买东西，超市的价格是最便宜的，综合百货店的商品是最全的，专业性商店品牌与规格来讲也是最全的，但是精神消费，带有休闲性的消费却没办法解决，而商业街在某些方面解决了这个问题。

　　商业街的定位

商业街的存在取决于商业街所处的交通环境、市政环境、人口环境和人文环境。商业街的结构与组合是商业街的内涵。商业街是城市经济发展的晴雨表，是城市形象的集中代表。规范化的商业街，布局的基本要点包括五点。

　　第三，商业街的风格。商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作，给社会留下知名度、印象度和美誉度。

　　第四，商业街的定位。商业街的定位是决定商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在建商业街之际，根据规范商业街的量化标准、人文环境、地位比重和可塑性四点定位准则，剖析商业街单体，寻找一个城市商业街功能定位的规律，进而设计城市商业发展的总框架。

现在，大大小小的城市里几乎都有人造的商业街，但是有不少商业街刚开街就冷冷清清，有街无市。

　　商业街"火爆"的关键因素在于人流数量多，而人流多的原因主要有二：一是购物，二是观光，两者相辅相成。日本商界把商业街分为近邻型、社区型和区域型三种类型，再根据不同的类型采取不同的经营方针，其中的经验值得我们借鉴。

　　近邻型商业街的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主，店铺类型可以有一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗染、理发等服务门店。这种类型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别确定不同的商品结构和价格档次。

　　区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重点服务对象。商店类型和商品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平也应更加高档。除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动场所。

　　从国外商业街的发展历史看，商业街要"火"起来应该具备这些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是"三足鼎立"（购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%），以满足消费者多层次、多方位的需求；第三，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，应有传统与现代相结合的文化气息；第五，必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。

对于新建设的商业街来说，

选址是第一位的：

首先，交通便利。这几年来城市立交桥的发展，使我们过去传统商圈的概念发生了一些变化，如商圈并非圆形，城市中心的立交桥使城市中心变得不是商业区核心，立交桥的中心不能滞留客群，长长的马路由于其栏杆的阻挡，使商圈一分为二；交通的便利，家庭轿车的增加，使客群不受地理界限的限制，许多特色店、特色街，消费者宁愿不惜路遥而"避近就远"。因此，街区停车环境已经成为商业街发展的重要因素。

其次，商业街的位置，一般是在城市中心，但随着城市规模的发展，许多大中城市会自然地出现若干个大的城市中心商业区：一是城市多中心的出现会分散一些人流；二是城郊结合部人流集聚点的转移，城市中心人口向城市郊区的转移已初见端倪，这就是近几年来许多Shopping Mall选择在城郊结合部建设的重要原因之一；三是城市三级商区形成网络化，即中心商业区、区域商业区、社区商业区及零散的商业网点。

　　第三，人们往往忽视了商业街也受气候的影响。如南方一些"火炉城市"炎热的夏天，没有多少顾客，还需增加空调等方面的开支，于是有的商店、商场歇业关门；北方有些城市冬天寒冷，增加暖气也较少有顾客光顾；甚至有些仿古商业街建设在偏远的郊区，气候条件使顾客不便到达等等。

　　第四，从总体而言，一条商业街应该是一部人文历史，每一个街区都会有许多动人的传说，甚至每一块街区的石砖都有一个故事。因此，对商业街的历史要十分珍惜。不论是历史形成的传统商业街，还是城市改造中新建的商业街，都需要进行科学的规划。制订商业街的规划，首先必须确定商业街的类型。而商业街类型的确定，必须以城市总体规划为依据，既要进行该街区历史（包括经济的和人文的）、环境（包括现有的和规划中的）和未来发展前景等宏观分析，又要分析周边居民数量、阶层、购买习惯等具体问题，还要研究附近已建的大型商业设施对商业街可能产生的影响，这样才能准确定位，体现不同的经营特色。

　　第二，商业街的总体设计和招商必须统一进行，否则无法保证准确定位，也难以实现各个店铺之间的经营互补。我国有的城市在商业街建设中，设计时没有总体规划，招商时谁出钱多就租给谁，结果整个商业街定位不准、形象不清，成了带状的"集贸市场"，走向萧条是必然的结局。

　　第三，规划必须遵循商业发展的客观规律。根据国家经贸委对全国600种主要商品供求情况的分析预测，2003年上半年将有85.5%的商品供过于求，其余14.5%的商品供求基本平衡，没有供不应求的商品。我国千人平均拥有批发零售网点已达15个左右，高于不少发达国家。由于竞争激烈，我国零售业的平均利润率不断下降，高档百货店的利润率甚至低于国外的连锁超市。在如此激烈竞争的形势下，如果仍然盲目发展包括商业街在内的商业设施，必然受到经济规律的惩罚。

　　除此以外，还应该注意商业街的一些共性规律。如因为消费者购物要步行，因此商业街的长度不能过长。如果街道的长度已无法更改，应在中段设立绿地等休闲空间，实际上把商业街分成几个单元。再如，不论是综合性还是专业性商业街，都应有自己的特色。这种特色包括商品的性能价格比、品牌知名度、目标顾客的消费特征等各个方面。

　　商业街的建设要做好两个规划，一个是商业街建设规划，另一个是商业规划。商业街建设规划要体现商业街的完整性和统一性，营造独特的商业文化氛围。在商业规划方面，要邀请经济、商业专家对商业街的功能布局、业态结构、经营结构进行充分的研讨和论证，树立和强化商业街的特色。

　　

什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到"没有买不到的商品，没有办不成的事"，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到"买全国、卖全国"，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的"商业"不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力

二、商业街在我国发展的必要性

　　随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的"一站式购物"（one step shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有"街"的意识--即卖点是否集中、能否"一站终点"，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。

　　顺应着这种新的消费潮流，1999～2000年，商业街与购物中心（shopping mall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？

　　这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的"清明上河图"，shopping mall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的"名片"、"客厅"，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商引资的"龙头项目

可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等

（三）各种类型商业街侧重点应各有不同

　　中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的"代言人"，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调"三民"方针，即"便民"、"利民"、"为民"。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街

（四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套

　　如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品"千店一面，单调雷同"的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65％，餐饮业占20％，大众娱乐业占10％，通讯服务业占5％。

（五）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体

　　对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。

　　另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

（六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美

　　商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种"一致性"展现出"个性"，即该商业街的独特卖点。

交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市"公路"，人为造成交通和商业的"打架"。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即"人与车的分离"--把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。

日前，记者有幸采访到有"山东营销第一人"之称的经济学专家，山东大学管理学院博士生导师胡正明教授，为振兴泉城路支招。

　　改造后的泉城路商业街号称东西长１·５公里，而从经济学的角度，胡正明首先指出这种距离不够合理，作为中央商业街最佳的长度应是２至３公里，因为这样正好可以步行走半小时，如果太长，人们一般感觉太累，而太短则找不到逛街的感觉。　　

　　走在商业街上，有心人会发现百货大楼以西等都不是商业用房，整条街有接近１／３的临街房不经商，有些地段多是单边商店，另一边往往是银行、政府机构，顾客往往"有去无回"。专家认为，如果说一个中央商业街长度不足还不算什么原则性问题，而用于商业的总营业面积不足，则严重违背了商业规划布局的法则，破坏了商业生态。我们可以看到，上海的南京路、北京的王府井的临街房基本上一、二楼全部用作经商，二楼以上可以用来作政府机构、银行、餐饮、娱乐等他用。这完全符合营销学的经济规律。所以，专家建议，应该将非商业性单位迁出，扩大泉城路商业街的商业用地面积。

　　其实，很多人把逛商店作为一种休闲方式，主要在于一个"逛"字。所以，泉城路作为中央商业街，其商业用房就应该有纵深感，讲究深度、内涵，从而吸引行人驻足、进店，在带来人气的同时，进而购物消费。泉城路是一条商业街，而不是一个商店，这就是最关键的商业定位问题。据了解，一开始把新泉城路定位在名牌、高档商业区，这显然与济南市民的收入水平不符，毕竟与上海、北京市民月均收入５０００元以上相比，济南月均收入２０００元以下的仍占主流。所以，他建议，在市场定位上应该高、中、低档并举。现在，多数商家定位雷同，拉不开档次，不能吸引不同层次的消费者，这也就失去了中央商业街的意义。

　　他还认为，应对商业街进行科学的细分，把泉城路分成不同的功能区，以满足每个消费者不同的要求，也就是说，除了购物，还应满足消费者吃喝玩乐的要求。上海的南京路，可说是餐饮、娱乐与商场不分家，相互配套，相互提升人气。另外，业态分布要合理，专卖店、超市、综合商店等都能在此落脚。

　　人们到各地旅游，往往都离不开购物，过去到济南，往往都要到泉城路转一转。此次改造，管理者也注意到这一点，努力将沿街建筑进行复古，以期保留老济南的泉文化韵味，让外地人到泉城路可以购物、娱乐、休闲一条龙。可是，一年多来，不但新游客没吸引来，连过去的老游客也不见了。其原因，有老济南认为，复古建筑里却摆着洋模特，卖着现代服装，现代化的广告招牌挡住了建筑的大半脸，这不伦不类的布局，破坏了原有泉城文化特色。

　　泉城路，作为一条老街，一个中央商业街，何时再现人流熙攘的鼎盛场面？但这决不仅仅是个商业问题历时八年之久，耗资10多亿元的王府井大街的改造工程终于结束了。9月11日，在王府井，将举行隆重而热烈的开街仪式。经历了长时间变成"大工地"的局面后，王府井像一只涅 的凤凰，以全新、光彩夺目的形象出现在世人面前。王府井大街，不仅是一条繁荣的商业街，更有着历史古韵、风俗民情、地域文化等历史人文品性，一直是国内外人士了解北京、了解中国的窗口，被称为"北京商业第一街。"但进入90年代后，由于商业结构不合理，经营方式落后，王府井作为商业中心的地位渐渐式微。加之，王府井大街的供暖、供电、排水、电信、道路等市政基础设施已经严重老化，不堪重负。因此，从1992年开始，王府井便开始了大规模的市政改造。

美仑美奂的新大街说据负责王府井大街整治工程规划的有关人士介绍，王府井地区的整治规划，是将其定性为"北京第一商业街"，力求"50年不过时"，在整治过程中依据统一、人本、文化、简洁的原则。这次大街的规划设计力求简洁，所有的条幅、标语通通撤除，连架空电线都统统埋入地下，使王府井显得更加干净、整齐，充满了时尚、现代的气息。漫步于新大街上，你会发现这是一条充满人情味的大街，这主要是由于设计者在设计过程贯穿了以人为本的思想，比如街道不设路牙方便行人过街，路灯是一种带有晕光，不晃眼的灯，让看夜景的人们心情更加舒畅。现代商业越来越重视文化的含量，文化情调成为吸引消费者的重要因素。因此，王府井大街上，不论广告还是橱窗都请专家设计，讲究个性化、艺术化和美感，成为一道美丽的风景线。

　　设计师说：这是国内最全面、最完善的系统化商业街的设计。这是一条按照现代化国际商业中心区的标准建设的大街，在购物的同时，可以尽情享受鲜花、喷泉和雕塑带来的艺术情调。既传统又现代化的商业中心王府井的商业经营历来都以大众消费为基础。为了适应时代的发展，现在也开始销售中高档商品。但一个商场不可能高、中、低各档的都有，这样会引起同一档次内大到种类小到尺码的不全。因此，王府井的几大商场在定位上进行了规划，新东安商场取其高、百货大楼取其中，绿屋百货取其低，大家各有分工，互不影响。　　绿屋百货是王府井的新生代，但1995年才开张的绿屋百货却将王府井文化做得十足。他们强调民族风格，面向社会大众，不搞购物中心，坚持一柜一台，用普通实惠的老字号产品，吸引顾客。绿屋有京城最大的老字号食品大厅，在这里，你能品尝到典型的老北京小吃，如大糖葫芦、茶汤排档，元长厚礼品茶和桂香村酥皮点心。王府井的文化价值王府井是一条古老的大街，它的历史可以追溯到13世纪60年代，从元、明的皇家机构和王府聚集地到清朝中叶以后形成的商业区，从东交民巷使馆区的出现到老北京饭店的建成，王府井大街记载了北京700多年的沧桑变化。这样的历史背景使王府井大街有着深厚的文化底蕴。王府井大街又是老北京民俗风情的一个象征。近百年来，王府井繁荣的景像已成为北京的一大特征。在新东安商场北门前的那一组超写实的老北京生活场景雕像，正是王府井这一特点的反映。可见，王府井不是一条单纯的商业街，它的历史人文品性，使它成为一个著名景点，具有很大的旅游、休闲价值。这对于一条商业街，是一个多么大的优势!作为中国传统商业文化的一个代表，王府井大街集旅游、休闲、购物于一休，将发展成为东京的银座、巴黎的香榭丽舍那样的国际标准的中央商业街，推动北京商界新一轮的繁荣。

人民南改造如火如荼

　　最值得一提的是，从２００３年开始的人民南片区改造工程，有关部门斥资３亿元，目标是打造像"日本的银座"、"美国的第五大道"那样的商业旺区。届时，消费者定能从人民南片区的空中商业走廊、林阴道、步行街、广场雕塑等，感受到国际都市的魅力。人民南将建成为深圳国际化形象的中央商业街区，片区面临前所未有的历史机遇。目前的人民南路改造工程正如火如荼。在这一大背景下，位于人民南核心地带的金光华广场的建设，就成为引人注目的焦点。大手笔投入、高起点规划的金光华广场有望成为人民南商业的新坐标。如果说人民南改造为片区内商家带来"天时"，金光华广场则占据了人民南的"地利"，其人文化的设计更体现出"人和"的理念。金光华位于人民南片区核心位置----原南国影院旧址，地下负２层直达１６米宽的深圳地铁金光华站出口。紧临香港的人民南，每天有数万香港人经罗湖口岸在此消费。据估计，成千上万的内地旅游人士达到深圳，将首先抵达金光华广场，体验深圳商业的魅力为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。 完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。 调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。 提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。 营造环境。贯彻"以人为本"的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现"人文关怀"的城市景观与生态环境。

吸引世人目光的不仅仅是东门的繁华和热闹，更有文化的引力。东门步行街区无论从市场格局，店铺布局，建筑特色还是街景设置，都能感觉到一种文化的存在。而且这种文化同她的外观一样同具特色，既吸纳了国外西方市场文化的理论精髓，又接受了国内各地商业文化的精华，同时还保持了传统岭南墟市文化和现代商业文明自然结合后的特点。这样一种既不排外、又不失自我，既保持传统，又构筑现代的融汇能力，正是东门步行街区吸引大批商家和各消费层面的魅力所在

追求现代时尚是东门商业步行街区的另一特点。这里与香港仅一桥之隔，是连接国际市场的通衢，汇集着全国、乃至世界各地的高尚品牌，集中着数千种名优特产品。对时尚的反应迅速、判断准确，随时研究和掌握购物者的消费心理，构成了东门步行街区商品的时代特征。在保持老东门传统经营的前提下，现代经营理念和经营方式的引进，使东门商业步行街区成为风格独特、布局合理、消费指引清晰的现代商业步行街。

　　改造后的东门商业步行街区实行了全新的管理模式，由市区政府授权东门街道办事处成立东门商业步行街区管理办公室，对步行街区实行高效管理。东门管理办拥有一支训练有素、纪律严明的管理员队伍，对街区实施24小时监管，并采用现代化高科技手段对步行街区全程监控，为消费者营造了舒适、安全、整洁的购物环境。

　　当前，国际上许多步行街已经在向第三代发展，展现出购物消费、劳务消费和各种精神文化消费相结合一系列特点。我国的步行街在近些年才刚刚起步，东门商业步行街区作为"高起点规划、高标准建设、高效能管理"的大型商业街区，有着地理位置优越和传统商业旺地的优势，有政府重视，领导关怀，群众支持，应天时、占地利、得人和。

　　展望未来，东门商业步行街区定能实现超越式的发展，这颗璀璨的商业明珠，定将绽放出更耀目的光彩

纵观北京商业市场的发展与变化，从没有如现在这样将商业与房地产结合得如此紧密，这种现象的出现标志着北京房地产市场，尤其是商业地产市场已经开始启动并渐入佳境目前北京人均商业物业占有量约为０．８平方米，而发达国家平均人均商业物业占有量为１．２平方米，由此可以看出北京商业发展水平远远低于国际水平，在北京商业物业存在巨大的发展潜力。此外，随着居民生活水平的不断提高，商业活动将大量增加，商业物业的市场需求将进一步扩大，可以预见，以社区商业街为代表的社区商业物业的发展将适时地填补北京商业物业的空白，有力地推动整体商业市场的发展，社区商业街将拥有强大的市场空间。