省消委秘书长刘亚兵认为开发商与购房者先签《认购协议》，是商品房销售过程中的“潜规则”

四川省消委会秘书长刘亚兵昨日向本报透露，去年全省关于房地产的675宗投诉案例中，有关营销合同的就有120起，占投诉比例的18%。

据刘亚兵介绍，现在，房地产开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》前，普遍先与购房者签订《认购协议》或类似内容的协议。在《认购协议》中，要求消费者交纳定金数万元。

他认为，在签订国家工商总局和住建部制定的《商品房买卖合同（示范文本）》之前，消费者签的这类《认购协议》只是一种购买意向，即使交钱给开发商，也应该是订金而非定金。实际操作中，开发商在《认购协议》中要求购房者交定金，混淆了订金和定金的概念。

刘亚兵认为，《商品房买卖合同（示范文本）》是完整和规范的，能说清购房者和开发商双方的责任和义务，签《认购协议》完全没有必要。

《认购协议》是“潜规则”

纵观整个购房流程，刘亚兵认为，如今，《认购协议》或类似内容的协议普遍存在，是商品房销售过程中的一大“潜规则”。

他说，交订金只是一种购买意向，应在双方签订《商品房买卖合同（示范文本）》前交。如果买卖合同因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应无条件退还订金给购房者。而定金是在双方签订《商品房买卖合同（示范文本）》后，为了确保履约交的钱。如果是购房者悔约，定金不退。

如果开发商悔约，则应双倍退还。

刘亚兵提醒消费者注意，通常开发商在《认购协议》中，会将订金写成定金。如购房者要打官司，法官可能会视《认购协议》为买卖合同，而不支持消费者的诉讼请求。

省工商局今年将专项整治

房地产交易市场出现的这种状况，引起了四川省工商局的高度重视。

四川省工商局合同处处长罗春说，今年1月到7月10日，省工商局将联合省住建厅，开展商品房买卖格式条款专项整治，重点整治伪造合同示范文本以及格式条款中的不公平、不合理内容。

根据实施方案，将重点查处：伪造合同示范文本；补充协议与示范文本内容不一致，仍然使用示范文本的名义或编号；参照使用示范文本仍然使用示范文本的名义或编号等违反合同示范文本管理制度的；商品房买卖合同未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件的。

此外，对房地产开发经营企业未将商品房买卖合同在合同订立前向购房者明示，或规定消费者必须先签《验收交接单》等才提供验房机会，或不提供商品房已验收合格的相关材料，排除购房者在知情前提下验房的权利等行为，也将进行重点整治。

今年三四月份，各市州工商部门将对房产合同中有失公平的内容进行审核、备案。但专项整治的监管内容中并没有包含“具体操作程序”，现阶段还没有监管得那么细。