历年来，银行和开发商之间的关系，好比“一根绳上的蚂蚱”，二者一荣俱荣，一损俱损，而且在预售房成为主流，房贷成为银行优质资产的同时，银行是中国楼市真正的买单者。

在顺境，银行和开发商亲密无间，共同榨取中国改革开放三十年来的成果，但在严调之下，却没有了相濡以沫的精神，正所谓：没有永远的朋友，只有永远的利益。

银行先是实行预售款监管原则，再从2010年下半年开始收紧放贷额度，直到现在严控放贷额度和结构，至此，银行和开发商的蜜月期结束，银行首先叛变革命。其结果就是一些开发商的资金链受到或将受到严重挑战。

讨论这个问题，首先从历年房地产行业的资金来源分析：

在2009大陆房地产激烈回暖中，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比2008年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

这就意味着：①国内贷款的1.1万亿毋庸置疑来自银行；②企业自筹资金的1.7万亿，很大部分来自于其他行业，尤其是集团内部拆解，其大部分还是来自于银行；③其他资金中定金和预收款以及按揭，绝大部分是还是来自银行贷款，即房地产企业资金来源中，银行资金比例绝对会在70%以上，可见，坊间流传的75%以上的资金来源银行是有事实依据的。那么，这种银行主宰的房地产市场，是否就是中国特色，是否没有前车之鉴？非也！

在一衣带水的日本，现如今的“大禾”民族，就曾经以身试法。就在日本房地产神话频频诞生的时期，日本东京帝国广场，一平方英里的土地价格居然超过了整个加利福尼亚的价格，一个日本东京的地价可以相抵美国全国的地价，一个日本的房价可以买4个美国。与房地产价格飙升相对应的是，从1985-1989年，日本银行业128万亿日元新增贷款中有50%流向了房地产。而现如今的中国楼市，在有些方面有过之而无不及。

然而，神话毕竟是神话，最终美国人没有看到如《日本正在购买美国》一书中所描述的，日元在华尔街狂欢，但日本人却看到了自己的房地产泡沫破灭。并且一蹶不振，搞的鹰派和“自慰队”整天蛋疼的厉害，以至于到处惹是生非。

2009如此，2010年也不例外。

2010年中国新增房地产开发贷5916亿元。其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%。

众所周知房地产是周期长，不论是建设开发还是按揭买房，都需要很长的周期。毋庸置疑，2010年信贷的很大一部分资金还是流入房地产行业。尤其是全面搞地产，全民炒房的当下，银行已经成为房地产绑架中国经济的幕后黑手。

而从2010年下半年开始，银行迫于中央政策压力，开始实行预售款监管，其最大的影响是直接影响一批中小开发商的资金周转，其次是影响了在建项目取得预售许可证的速度，并限制了开发商在预售款利用方面的诸多自由，其最终还是影响到了开发商的资金链。以某具体项目来将，按照预售款监管制度的要求办理预售手续，比出台前的手续多出好几个环节，增大了时间成本并让开发商运作资本的风险大大提高。

从信贷额度上来讲，银行在2010年下半年开始，其审核房贷就开始趋严，放款周期大大延长，再加上新国八条的政策压力，目前的审核标准早已严于国八条，部分城市严于地方细则，即自动收紧放贷。以某银行的区支行来讲，一个月的额度仅有1000万，按当地房价水平，也仅够10-15套放贷的额度。而且还要分散给不同的开发商，狼多肉少的局面势必导致开发商的回款周期骤然拉长，回款速度拖慢，资金链风险成倍提高。

另外，2011年是对为期3年，即从2008年下半年开始，宽松货币政策的转向，今年的信贷稳健并适当收紧已经板上钉钉，接下来的信贷额度趋紧已是不争的事实，由此引发的开发商资金链风险大大增加，如何在外部环境恶化的情况下重新调整策略，度过2011年将逐步提上议事日程。

补充或强调一点，2010年房地产行业的销售额和销售量虽然豪不逊色于2009，但资金回款却不可同日而语，事实上，加上预售款监管和今年信贷总体收紧，资金链受影响的开发商大有人在。

如何度过？答曰：谋事在人，成事在天。