2011年2月25日下午，“2011第十一届中国房地产发展年会”在北京国贸大酒店隆重举行，清华大学房地产研究所刘洪玉教授发表了主题演讲，以下为文字实录：

【刘洪玉】：尊敬的各位来宾大家下午好，非常高兴来参加这个高层论坛，我今天给大家讲一个比较微观一点的话题，叫政策性住房对房地产市场的影响。

实际上大家都明白什么是政策性住房，我们说它指的是为了满足中低收入或者某一个特定住房困难群体的基本住房需要，由政府直接组织建设或者是提供土地财政税收金融支持的这样一些住房。政策性住房可以理解为它包括保障性住房、政策性商品房。所以政策性住房保障性住房是它的主体，还包括限价商品房，包括未来可能在一些城市限房价定地价，这种住房某种意义上也是政府让步了一部分土地上的利益，把它转移到了住房价格补贴当中。

当前我们国家政策性住房的形式，第一类是大家最熟悉的廉租房、经济适用房还有公共租赁住房。第二是各类危旧房改造，不光是城市地区还有林去、垦区的房屋改造。第三是限价商品房和定向安置房。如果把这个范围再扩大一些，因为我们现在说从土地供应的角度来说，现在政策是中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房用地供应站到全部用地供应的70%以上，这个70%的概念下普通的商品房应该说也带有政策性住房的特点。但是实际上我们通常一般意义上的政策性住房还是更多地从住房保障的层面去理解，我们目前住房的供给体系是我们希望努力实现不同收入群体、不同住房消费形式的一个梯级无缝衔接，这是我们在努力要实现的住房供应和消费体系的目标。

为什么要实现这样一个目标？实际上这是跟我们整个住房政策所要实现的目标是一致的。住房政策所要实现的目标包括两个层面，一个是公共住房政策的层面目标，要公平住房机会、改善住房质量，实现住有所居。同时住房政策还希望要稳定住房市场、不断改善市场效率有效配置资源，这个目标我们经常在研究过程当中叫做住房市场的相关政策。

为什么需要政策性住房？实际上我们说这是整个住房政策大的体系当中一个重要部分。从住房保障角度来看，建立健全中国特色的基本住房保障体系，保障人民群众人人享有体面安全卫生便利等基本标准的住房，确实实现党的十七大提出的住有所居的目标，这也是我们为什么这么重视保障性住房的问题。另外实际上它还和我们国家更大的层面上的一些发展理念相关联，跟改变发展的方式，促进和谐发展等等这样一些问题密切相关。从调控市长的角度来看，增加了中小户型商品住房的供给，实际上它能够住房市场的公平性，我们大家现在有些朋友在讨论限购是不是影响了公平，实际上市场供应本身并不是给所有的住房使用者或者需求者带来了平等的获取住房的机会，实际上政策性住房强调增加一些中小户型的住房供应，实际上就给更多的人有获得住房的机会，这是很重要的目的。另外也希望影响住房市场的价格，促进市场的稳定，当然大家都知道目前为止似乎政策性住房对这个目标的实现还没有看出很明显的作用。

要引导住房投资和住房消费，政府主导的住房从户型规模、从建造标准等等方面能够在社会上起到一些引导和示范的作用。我们国家政策性住房的供应现在有很多很多种形式，但是基本特点是要满足基本居住需要，使用者可以按照其支付能力有多种选择，可以租可以买，也可以先租后买，这是当前政策性住房当中各地都有实践。当然我们现在还面临一个矛盾，这些公共住房之间以及政策性住房和商品房之间的价格怎么能够比较好地衔接。因为大家都知道北京的限价房在销售的时候经常是周边商品房价格的40%或者是50%，经济适用房价格更便宜。那么是不是可以由这么大的差价呢？这实际上是可以讨论的。当然我们理想的一种做法就是说要保持市场价的商品住房和政策性住房的价格之间保持稳定的比例，不能让这拨人占了更多的便宜，或者另外一拨人吃亏，因为在市场变化下商品房的价格也在不断变化，广州就曾经出现过限价房价格比周边商品房价格还高，这也会出现一些问题。实际上政策性住房不同类型之间的定价衔接问题还要进一步深入研究。