一、房地产市场宏观环境

1、政策动向：成都部分拆迁户合条件可申购经适房

成都市房管局2009年4月28日发布新政,将征地拆迁和旧城改造中的住房困难拆迁户纳入经适房保障范围。

征地拆迁产生的拆迁户,凡是选择货币安置,且他处无住房的家庭,可以购买经适房。同时,在旧城改造中的拆迁户,选择货币安置、其货币安置总额不超过35万元且他处无住房的低收入被拆迁家庭,也可以购买政府组织建设的公开发售经济适用住房。

尺度点评：

本次成都房管局对其征地拆迁户的放宽政策，在反映了当前政府对其民生工程建设的同时，充分发挥政府对其置业客群的引导作用。

2、法律法规：国土资源部禁止保障房地块用于商业开发

5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。

通知指出：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

尺度点评：

此通知相关政策规定，利于规范当前保障性住房用地，为推进我国保障性住房建设起到积极作用。另一方面，禁止保障性住房用地用于商品住房等商业开发，也从侧面规范了商品房土地市场。

3、物权法司法解释

5月24日最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。两文主要提及以下几方面涉足商品房并与购房者/业主切身利益相关的问题：

关于车位：【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

点评：利于规范车位销售，对于保障业主相关合法利益起到积极作用。

关于住改商：【司法解释】 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

点评：是否对目前已有的大量住宅物业作商业或商务用途形成影响，并使得相关的商务、商业物业市场发生进一步转变将有待观察。

关于物业费与物管公司：【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

点评：对于物业管理服务起到了一定的积极作用，可有效规避一些法律纠纷产生，有效保障业主与物管公司双方的利益。

3、住房公积金委托提取，7月1日起自动转账

据了解，成都市住房公积金管理中心目前推出的委托提取业务已开始签订协议，而正式实现委托提取业务自动审批，将从2009年7月1日开始。

尺度点评：

在全国各大城市均逐步推出住房公积金相关政策后，成都市住房公积金管理中心委托提取方案的出台，利于简化住房公积金提取手，提高住房公积金的实际使用率，也在一定程度上可减轻购房者的月供或相关房贷负担

二、2009年05月土地市场

1、2009年05月土地供应市场分析

2009年5月，成都市土地市场共计发布招拍挂土地26宗，总供应面积约1199.88亩，整体平均规模为46.15亩/宗。与08年同期相比，供应量降幅明显约为66.66%；同年环比降幅也达47.84%。

从供应土地的情况分析，本月工业用地供应20宗，占本月土地供应面积总量的79.23%；商业用地3宗，占本月土地供应面积总量的12.86%；商住用地供应2宗，仅占本月土地供应面积总量的2.55%；仓储物流用地1宗，仅占本月土地共面积总量的5.36%。

1.1郊区供应土地量大，共计21宗；主城区供地有所增加，包括2宗商住用地与3宗商业用地。

1.2.工业用地占比约79.23%。

1.3. 青白江5月土地供应量最大达655.01亩

1.4. 整体平均规模为46.15亩/宗

2、2009年05月土地交易情况分析

2.1、总体概况

2009年05月成都市土地市场共推出土地26宗，成交拍卖和挂牌宗地26宗，无土地流标，成交面积为1199.88亩，成交土地平均规模为46.15亩/宗，总成交金额为77516.238万元，平均土地交易单价为64.60万元/亩。与去年同期相比，成交量有一定下降约38.24%。

另，主城区本月成交土地五宗，其中商住用地2宗，商业用地3宗，占地184.96亩，平均成交单价为360.99万元/亩。

成都市2009年5月土地情况表

2.2、成交特征分析

区域成交量分析——主城区成交量环比有所增加；郊区放量仍占主导，其中青白江放量较大。

土地成交价格——土地整体成交均价，环比、同比均有所上升。

土地规划用途——工业用地占主导，共计20宗。另，商住用地2宗，商业用地3宗、仓储物流用地1宗。

2.3、小结

综合05月土地市场的整体供销形势分析，本月主城区供应地块有所增加，但供销地块主要为郊区地块，土地供销量相对于08年同期有降幅明显。但从成交价格来看，本月土地市场整体平均成交价格相对于08年同期上涨明显，其中主城区推出两宗商住用地，成交价格较高，分别达到590万元/亩、910万元/亩。而郊区地块则多以工业用地为主，成交价格则较低。

3、2009年05月成交土地可开发量情况分析

2009年05月份，成都市土地市场成交土地1199.88亩，根据容积率及其他规划条件初步测算出可开发建筑面积约为128万㎡。其中，住宅物业的可开发建筑面积约为18万㎡，商业物业可开发建筑面积约为67万㎡，工业物业的可开发建筑面积约为39万㎡，仓储物业开发建筑面积约为2.5万㎡。

4、土地市场基本特征

4.1、总体供需特征

1、总体供需特征

2009年5月市场供应土地26宗，成交26宗，整体供销比约为1：1；供应面积1199.88亩，成交面积1199.88亩，供销比约为1：1。与去年同期相比，土地供应面积与成交面积均略有下降、整体平均价格则上升明显，主要因本期主城区两宗商住用地成交价格较高所致。环比09年4月，土地供应与成交面积均有所下降，整体成交平均单价则有所上升，涨幅约为73.98%。

2、2009年6月土地市场发展趋势预测

预计6月土地供应将超过8000亩。其中主城区将推出位于高新南区与成华区猛追湾片区的多块商业地块，以及位于高新区西部园区的多块工业用地。其中，猛追湾片区商业地块由于区位优势明显，政府对片区整合改造力度大，未来发展前景看好，也较受开发机构关注。郊区土地市场近段时间土地供应量大，其中双流县预计6月供应土地将逾4500亩，主要位于房产发展成熟的华阳片区以及新兴发展区域正兴镇。其次，龙泉驿区6月将推出大量工业用地。

注：可开发建筑面积根据宗地规划容积率估算，当容积率为“≧X”时，取最小值；当容积率为“≦X”时，取最大值。未明确容积率宗地则参考其周边成交的同类土地规划容积率计算

三、新盘供应分析

1、住宅物业市场

1.1、新增供应综述

成都05月新推出项目24个。其中，主城区新推住宅项目16个，主要分布在城南区域；郊区新推住宅项目8个，其中双流新推住宅项目达7个。

1.2、新盘供应特征分析

1.2.1新盘分布情况

区域分布：主城区新推住宅项目以城南、城西区域居多。

环线分布：主城区新推住宅项目主要分布在二环至三环、三环外区域。

1.2.2物业类型细分

1.2.3建筑类别分析

1.2.4区域价格分析

1.2.5环线价格分析

1.3、2009年