（一）预热准备期工作内容

本案在预热准备期中工作主要是体现在项目CI形象的塑造，建立良好的第一视觉识别效果是每一个项目的先声夺人，占领市场前沿的重要基石。在该阶段有大量的项目销售前期准备工作需要做，包括了各项销售道具、销售资料、销售数据的整理和统一，同时在该阶段另外一项重点工作就是销售人员的培训，俗话说：“养兵千日，用在一时。”通过有计划，有目的的项目知识和销售培训，让本案的每一个销售人员做到“招之即来，来之能战，战之能胜。”
预热准备期工作内容及时间安排
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灯箱制作
店招制作
背景墙设计制作
展板背景图案制作
项目简介拟稿制作
项目区位图拟稿制作
开发商简介拟稿制作
销控表制作
DM单设计制作
电话审办
销售资料、文档备齐
售房部布置
销售人员进驻
销售人员培训
行销人员招聘到位
行销人员培训
认购排号卡设计制作
认购协议书样本

（二）认购期销售策略及宣传推广策略

结合本案周边项目的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，如果较早地将本案价格公布及销售，容易造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。
在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守项目机密，注意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对项目不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的情况，不能夸大事实。
1、认购期注意事项
1） 对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记；
2） 现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门；
3） 不定期举行业务、销售与策划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计认真分析，及时进行市场调查，抓住重点，按人落实任务并设立量化目标；
4） 项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提出建议；
5） 项目主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效。
2、认购期目的
认购期是项目展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环，在这个阶段，不论是销售部门还是策划部门所有工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目意见或建议的反馈、分析、汇总的基础之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反馈信息。这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期。因此在认购期我们只做三件事：1）传达项目理念；
2）采集信息；
3）引导消费者进入正式认购。
3、认购期时间
2004年11月1日——2004年11月30日
4、销售场地安排
凤林山庄售楼中心
5、认购期实施办法
1） 在认购期内原则上是不进行任何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进行一些广告发布和网络信息的发布，传达本案的开发理念，同时制造项目悬念；
2） 凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领取相应的排号卡一张；
3） 在认购期排号的促销政策上，不论是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。由于本案在认购期不可能给予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购买需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金；
4） 所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。
5） 对于在认购期内购买意向特别强烈，主动要求签定认购协议或交纳房款的客户，让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠，任何公司员工不得擅自作主；
6） 在认购期排号过程中，总号数设定为100个号。所有开发商抵工程款的套数从1号开始排完为止，剩余起始号牌才作为项目对外排号和优惠让利的依据；在对外排号的过程中，每间隔三个号牌作一次销售控制，直到排至60号后，返回至30号继续排号，填补前期空号；在抵工程款后的起始号牌到第30号之间的空号一律由假客户填补。
7） 认购期内由于大量的工作是在分析消费者对项目的认可程度，也是项目何时进入正式认购的技术参数取样时期，在认购期市场变化因素很大。如果认购情况火爆（总量80%），我们可提前开始正式认购；如果认购情况一般（总量60%），我们可按照即定方针开始正式认购；如果认购情况不佳（总量60%以下），我们将推迟即定的正式认购日期。
8） 在价格的确定和让利优惠幅度上，同样是根据认购情况的优劣进行制定；
9） 项目认购期执行价格￥1280元/㎡左右。

（三）正式认购销售策略及促销策略

任何一个项目的销售至关重要的一个阶段就在正式认购，能不能做好一个项目的全程销售，只需要看能不能做好正式认购阶段的销售。项目在进入正式认购阶段时，应该是取得重大战果的一个时期。俗话说：“好的开始是成功的一半”。能不能在整个项目销售的第一战中取得辉煌的胜利，将会对本案今后的销售起到重大影响，在前期认购时所开展的全部工作也是真正为了在该阶段得以价值上的体现。因此，在该阶段中我们应该不余余力地对项目资源进行实效配比、加大项目推广力度、制定一个让消费者能实实在在得到实惠的促销方案。
1、正式认购阶段目的
在总结汇总了认购期时的客户需求、建议和达成了认购期的认购目标后，此时的市场应该表现得有些疲软，整个认购进度由于认购数量的加大而逐渐地放缓，那我们在此时首先应该要做的就是给予疲软的认购注入最大剂量的兴奋剂，将项目在该阶段所有的优势集中起来，配合强大的广告宣传覆盖面和促销方案形成海、陆、空立体化的市场攻击势态。
正式认购阶段，就好象是“田忌赛马”中用自己最优良的马驹对付对手最劣质的马驹那场比赛，我们要想很漂亮地赢得这场比赛，要做的同样也只有三件事：第一是整合优势，第二也是整合优势，第三还是整合优势。只有不断地在优势中提炼优势，资源中整合优势才能以绝对优势攻破消费者的心理防线，取得项目销售的最大利益。
2、正式认购阶段时间
2004年12月1日——2004年12月18日
3、正式认购注意事项
1） 项目进入该阶段时，在宣传推广上将是第一次与市场、与消费者正面接触，也正是在该阶段本案才能在所有消费者中形成第一印象。因此，宣传推广是非常重要的，我们在这个阶段的宣传推广上一定不能含糊，不能够为了节约一点点广告费用而因小失大；
2） 在此阶段由于广告的大量跟进，项目在市场中的关注度将会越来越高，不论是客户的来访量还是来电量将比平常高出数十倍之多，这要求项目组所有工作人员的工作精神要保持高度的饱满，随时随刻应对处理各类突发性事件的发生，并且要求具有工作牺牲精神；
3） 在正式认购阶段前，不排除有开发商、建筑商或主动要求购买下定的客户，由于这类客户购买的价格普遍偏低，又不符合项目在认购期的实施办法，因此对于这类型客户所购买的户型应在正式认购阶段前作好销售控制，并在对外宣传上一律宣称是项目抵工程款的住房，以保证整过认购实施在其余消费者心目中的公平性。
4、正式认购实施办法
◆ 正式认购广告实施过程
1） 在正式认购日开始前十天运用报刊平面广告进行两期平面广告宣传。首期内容以项目概念为主题，第二期以认购促销为主题，7天为一间隔周期；
2） 配合平面广告在前一周内运用两期报刊以夹报的形式加强促销热度，两天为一间隔周期；
3） 行销人员的控制，大量采用一对一行销，避免盲目行销。要求形象佳。
4） 在正式认购开始的当天，利用行销在各繁华路段定点派发DM单，同时通过电信手机短信对整个三区内的所有手机用户发送认购促销活动的相关信息。
◆ 正式认购售房部现场布置
1） 在售房部现场的布置中，不论是条幅的悬挂还是彩旗的排布一定要围绕“气氛”两个字展开，尽量烘托出项目的热销氛围，另一方面就是在人气的烘托，特别是假客户在排号进行认购的过程中，应站在客户迫切需求的心理立场上和周围真正的认购客户进行交流和询问，并造成供求紧张的气氛；
2） 在排号进行认购的时候，由于客户较多，又要签定认购协议书因此排号较靠后的客户等待的时间较长，在售房部外开发商必须提供30根椅子；
3） 连接售房部的道路沿途摆放60盆花卉盆景；
4） 认购分区主要分成外围区和内部区。外围区设立2名置业顾问、2名保安和2名现场维护人员，主要负责现场售房部外围的客户咨询、安全保障、排号秩序和外围气氛控制；内部区设立三名置业顾问、两名财务人员和一名机动人员，置业顾问负责认购具体事宜的办理讲解和认购协议的签定，财务人员负责签定认购协议客户认购款项的收取，机动人员负责即时销售控制的实施和外围接待台咨询人员的销售即时行情传递。
◆ 正式认购促销策略
1） 2004年12月8日起所有定购金统一为￥20000元/套，签定认购协议书，并在三天内须交清全部定购金，逾期不交纳定购金的作违约处理，定购金一律不予退还，发展商有权对所选定的单位进行处理；
2） 促销首部曲：凡在认购期交纳￥5000元排号费的客户，在认购当日一律转为￥8000元认购金；
3） 促销二部曲：对即时认购的客户追加享受￥2000元的认购优惠，换作￥10000元认购金；
4） 促销三部曲： 第1号至第10号，每平米优惠98元；
第11号至第20号，每平米优惠88元；
第21号至第30号，每平米优惠78元；
第31号至第40号，每平米优惠68元；
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