房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。

第一节 房地产市场营销环境调研

一、 人口环境
(一)人口总量与人口
地区人口总量决定了对房地产的需求上限，人口增长对房地产需求有双向的影响。
(二)人口的年龄结构
(三)家庭规模与结构
二、 经济环境
(一)国民经济发展
1、宏观经济运行状况决定了房地产的有效需求。
2、宏观经济运行状况决定着房地产的供给成本。
(二)产业结构
(三)城市化进程
(四)经济体制
(五)通货膨胀率
三、 政策环境
一般来说，与房地产有关的政策主要有：财政政策、货币政策、土地政策、住房政策等。
(一)财政政策
(二)货币政策
(三)产业政策
(四)区域发展政策
(五)土地政策
1、 土地供给政策
2、 地价补偿和土地收费的规定
3、 土地出让方式
(六)住房政策
(七)房地产开发、销售政策
(八)户籍制度

第二节 购房人信息

市场营销的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。市场营销人员必须了解目标消费者的欲望、观念、喜好和购买行为的，因为这些能为认识和确定新产品、产品特性、价格、渠道、信息等市场营销组合因素提供线索。
一、家庭收入
家庭收入是影响住房消费最重要的因素。
二、年龄构成
年龄结构是消费者结构的一个重要方面。
三、 家庭结构
不同的家庭人口结构，对住房的要求有所不同，特别是对户型和面积的要求差别很大。
四、 购房需求
(一)区位要求
就每一个城市的状况而言，各地区的发展水平、地理、经济状况、文化教育程度、道路交通各不相同，因此，考察购房人对不同区位的认可度，是极为重要的。
(二)户型面积要求
不同的地区在不同时期，由于购房人的收入水平、家庭人口不同，对户型和面积有不同的要求。因此，在一段时期，户型面积一定要有主流，这在房地产调研中是必须搞清的。
(三)价格要求
对购房人来说，当然是价格越低越好。在理性消费者的情况下，购房人都有一个面积、价格的最佳结合点，通过调查，可以清楚地了解购房人的价格要求。
四、其他需求
区位、价格和户型面积是购房置业的3大要素，除此之外，购房人还有若干其他的需求，如物业管理水平、绿化率和景观、开发商实力、潜在的升值潜力，以及智能化设施等。

第三节 竞争对手分析

在房地产市场上，仅了解顾客的需求是不够的，面对房地产市场的激烈竞争，研究和分析竞争对手将显得越来越重要。通过对竞争对手的分析，以确定本公司、本项目的竞争策略。
一、识别竞争者的方法
(一) 品牌竞争
一家公司可以将竞争者看做是以相近价格向同一顾客群销售不同品牌的同种产品的其他公司。
(二) 行业竞争
一家公司可以较广泛地将生产同种产品或同类产品的公司看做竞争对手。
(三) 形式竞争
一家公司甚至可以更广泛地把所有提供相同产品与服务的公司都看成它的竞争者。如提供住房服务的房屋出租者。
(四) 一般竞争
一家公司还可以进一步把所有能够与自己争取相同顾客群货币收入的公司看做其竞争者。如汽车厂商、海外旅行社。
企业产品之间的竞争在很大程度上表现为同一区域内类似楼盘之间的竞争，至于区域范围的大小要视推出的项目楼盘性质而定。
二、竞争项目的调研
对楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它是研究市场最为直接的途径，对楼盘进行市场调查可以从产品、价格、促销和销售四个方面着手进行研究。
(一) 产品
1、区位
① 地点位置
② 交通条件
③ 区域特征 主要取决于地哉的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等。
④ 发展规划 指政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种人为的行为。
⑤ 周边环境
指开发地块周围的物质和非物质的生活配套情况，包括：水、电、气等市政配套；公园、学校、医院、邮局、银行、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套；还包括人文和生态环境(孟母三迁择邻而居)
2、产品特征
① 建筑参数 主要有总建筑面积、总占地面积、容积率。
② 面积户型 一个楼盘的面积和户型基本决定了其产品品质的好坏，其中包括各种户型的使用面积、建筑面积、使用率以及面积配比、户型配比。
③ 装修标准 一是公用部位，二是户内居室、厅、厨卫的处理。
④ 配套设施 一是满足日常生活的最基本设施，如水电、燃气、保安、车库、便利店和中小学等，二是为住户专门设立的额外设施，如小区会所。
⑤ 绿化率 绿地多少越来越受到购房人的重视。
3、公司组成
主要有开发商、设计单位、承建商、物管公司，分别负责项目的投资建设、建筑设计、工程建造、物业服务，开发商实力最为关键。
4、 交房时间
(二) 价格 是最难取得真实信息的。
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