房地产商开发的是有物理属性的房子，消费者购买的是有情感和精神寄托的品牌，产品将很快被竞争者超越，而品牌却可以长盛不衰。

　　自实行市场经济以来，我国的房地产市场经历了四个竞争时代：

　　地段竞争时代。只要地段好，房子就好卖，根本不需要做其他推销工作。李嘉诚曾说过：对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。

　　规划竞争阶段。除了地段好，还要规划好。处于这一阶段的房地产，非常注重建筑的设计，园林的规划，小区的布局。时下的大多数房地产，都处于这一阶段。

　　概念竞争阶段。从这一阶段的房地产起，不再是单纯卖房子，而是提出一种全新的概念和主张，通过这样一种概念的包装，达到销售的目的。像广州奥林匹克花园，提出了“运动”的概念。

　　品牌竞争阶段。这是未来房地产发展的趋势，不仅卖房子，更卖一种情感与文化。通过品牌的复制和扩张，获取高附加值，达到利润的最大化。未来的房地产将由地域竞争发展为跨地域，甚至是全国性的竞争，只有拥有品牌的房地产才能消除地域之间的壁垒，轻易的由一个地域跨入另一个地域，而没有品牌的房地产将付出沉重的“入场费”，并且在强势品牌的挤压下，面临生死存亡的压力。房地产的品牌竞争时代已经来临。

房子是有生命的

　　品牌（brand）一词来源于古挪威文字brandr，它的中文意思是“烙印”。在当时，西方游牧部落在马背上打上烙印，用以区分不同部落之间的财产，上面写着一句话：不许动，它是我的。并附有各部落的标记。这应该是最初的品牌标志和口号。

　　由此我们可以推断最初品牌的含义，首先是区分产品，其次是通过特定的标识在别人心中留下烙印。

　　现代意义的品牌，已经演变成消费者对产品的全部体验。它不仅包括物质的体验，更包括精神的体验。它向消费者传递一种生活方式，一种价值取向。人们在消费产品时，被赋予一种象征性的意义最终在改变人们的生活态度以及审美情趣，人们更换品牌，越来越多地在追求一种精神感受，而非产品的物理属性。

　　在产品日益同质化的时代，产品的物理属性已经相差无几，惟有品牌给人以心理暗示，满足消费者的情感和精神寄托。

　　房子是冷冰冰的，而品牌是有血有肉、有性格、有灵魂的，卖什么样的品牌，就代表你是什么样的人。入住广州奥园——你是一个喜欢运动、渴望拥有健康身心的人；入住碧桂园——你是一个追求高品质生活，有品味而且有钱的人。

　　同样的地段，同样的房子，万科为什么比人家贵1000多元／每平方米甚至还卖得比其他房子好？这其中有什么奥秘？这就是品牌的威力。其他的房子卖的是砖头和水泥，而万科卖的是一种居家的文化和以人为本的人居理念。消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时追求一种精神的享受和自我个性的表现。如果消费者看了房子以后说：它是与众不同的，它正是我所想要的房子。那么这就值得他为此多付一些钱。品牌整合资源目前越来越多的企业在导入全程营销理念。

　　全程营销是在房地产由卖方市场转变为买方市场的过程中产生的一种全新的专业地产营销策略。它一改过去开发商在房子建成以后才导入营销观念的思路，从项目用地的初始状态就开始导入营销并贯穿于项目设计规划、质量工期、形象推广、销售代理、物业管理、品牌提升等过程。

　　但在实际中，不少房地产商是在房子建好后自己卖不出去的情况下才想到请外界参与，我们也曾多次遇到这样的情况。如果广告还没打，那还好点，碰到这种情况，简直是难上加难，因为你不能在一张白纸上描图，你得消除以前的负面影响，重塑品牌形象。

　　全程营销一改上述项目运作的各个环节相互脱节的不良局面，使整个项目流程有计划、有步骤、前后呼应、浑然一体。

　　未来社会的趋势将是分工越来越细，协作越来越紧密。房地产也不例外，未来房地产的强势品牌将扮演投资者和资源整合者的角色，不再像现在从征地到施工一直到物业管理全一手包办，而是通过竞争的方式如竞标，将专业的事交给专业的公司和专业的人去做：

　　规划交给规划设计院，施工交给有一定资质的建筑公司，策划交给专业的策划公司，销售交给专业的销<