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旅游地产的项目投资和风险分析
成都慧人房产人才网
2008/12/24 14:18:00
（一）项目投资
1、旅游地产投资前期准备
（1）资金准备
操作一个旅游地产项目，在如下环节需要费用：
第一、前期的考察和谈判费用。
该费用一般包括员工的工资和商务谈判费用。由于投资旅游地产需要的人才层次比较高，因此主要的是人工费用。一般说来，一个项目从接触到签约，需要时间在半年左右，整体费用，需要200万元左右。
第二、资源的购买费用和资产的收购费用。
资源的购买费用一般以年付费，这样可以减轻前期的资金压力。这块费用与谈判又很大的关系，也与资源品质的好坏息息相关。好的资源每年要数千万元，差的每年几十万元甚至零成本。如果牵涉到征地费用，征地费用是很大的一块费用。目前市场行情是一亩地15万元左右。资产收购费用主要是收购已经建好的资产，包括商业、道路和酒店德国设施，根据举起情况而定，现在国有资产已经不多，作为民营资产，一般会有30%—80%的溢价，溢价的多少看政府的支持力度。
第三、规划和设计费用。
规划费用包括总体规划的详细规划以及随后的建筑设计。总体规划一般在50万元左右，详细规划按面积计算，一般每亩在5000到2万元之间。建筑设计费用一般按造价的比例进行计算。
第四、前期的市场推广费用。
旅游地产要盈利，关键是人气的提升，人气的提升要看旅游的运作情况，因此旅游的推广也是一笔前期的投入，包括产品的包装、销售费用等，一般要几十万元。
第五、建设工程费用
建设工程费用包含两部分，一部分是景区的建设费用，另一部分是地产的建设费用，这块费用是规划紧密相关，一般不会低于1000万元。
以上总费用不会低于2000万元。
（2）人才准备
资金是基础，但人才是保证。旅游地产的技术人才由旅游人才和地产人才两部分组成，要做成一个成功的项目，没有一支相对成熟的队伍是空中楼阁。
其中旅游需要如下人才：
第一、旅游规划设计人才
旅游地产项目一般需要聘请外部智力机构，但如果内部没有一支队伍，很难达成融合，获得最佳的效果。
第二、商务谈判人才
商务谈判主要对接的政府和中介机构。
第三、旅游和地产运作人才
包括景区的经营运作和地产的经营运作。
（3）关系储备
旅游和土地资源与政治关系资源息息相关，获取资源的渠道很多，但如公司在发展过程中积累了一定的资源，容易夺得政府的信任，从而有利于项目的快速开拓。
（二）旅游地产投资的风险
1、政府的公共关系风险