定价策略
（1）项目定价的方法与原则
在房地产项目定价的时候，虽然影响产品价格的因素有很多，但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。根据目前项目地块周边楼盘较多，我们在定价上采用的是可比楼盘量化定价法。
在本案的定价策划当中，考虑到贵公司的实际情况及项目地块市场的竞争环境，本公司是遵循以下原则来进行此次定价：取最高利润
得高收益率
保持价格稳定
应付或避免竞争
（2）住宅的定价分析
所在片区范围界定：
决定楼盘价值的高低主要有两个方面：地段和价格。我们先抛开价格，确定地段。因此，经过再三权衡，我们考虑将项目所在地块周边1平方公里内的楼盘都作为此次定价的可比楼盘。
楼价因素权重确定：
权重是一个对楼盘等级高低影响程度的体现因素。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了总要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出15个因素，共分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、景观0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、停车位数量0.1。
楼盘因素定级公式
P=∑Wi×Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+‥‥‥‥+Wn×Fn
式中，
P——总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；
n——楼盘定级因素的总数；
Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；
Fi——分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。

可比楼盘（住宅）综合因素量化统计表
项目名称
因素及权数
序号
诚园小区
紫薇花园
夏日华庭
富民小区
康居华庭

位置 0.5
价格 0.5
物业管理 0.3
建筑质量 0.3
交通 0.3
城市规划 0.3
楼盘规模 0.3
朝向 0.3
外观 0.1
室内装饰 0.2
发展商信誉 0.1
付款方式 0.2
户型设计0.1
停车位数量 0.1
景观环境 0.4

为对本项目制定一个合理的价格，共选取项目地块5个有可比意义的楼盘，按上述的量化方法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，计算出每个项目的得分。

诚园小区
紫薇花园
夏日华庭
富民小区
康居华庭

计算表
原始数据
计算栏
序号
楼盘名称
楼盘得分（X）
楼价（Y）
X×X
Y×Y
X×Y

1、诚园小区
2、紫薇花园
3、夏日华庭
4、富民小区
5、康居华庭

合计 据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为：Y＝a+bX
只要求解出方程式的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得：
Y= X
其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。
本案的楼盘得分为假设条件下的得分，经测算，得分为 ，得分套入公式，得出本案住宅多层均价为 元/平方米。此价格与实地调查的估计结果十分相近，估计有5％左右的误差。
对同类物业多层及高层价格比例及楼层系数等综合因素的分析考虑，我们建议本案的小高层的均价在 元/平方米。
根据周边楼盘的车库定价，建议本案车库单体总价为 万元/间。
商业设施参考东河区营业用房目前二手市场的价格，建议售价在 元/平方米。