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建设项目用地解决之道 -- 24个应对项目用地难的招式
成都慧人房产人才网
2013/8/21 10:17:02
一、基本招式：
从政府供地角度看，根据项目类型和性质，可采用不同的方式提供项目用地：
招式一：提供存量国有建设用地，根据供地方式不同，又可分为：
1.1 批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，没有具体的使用者，所以不能办理划拨或出让等需要明确具体用地者的供地手续，而应当办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意的是要区分建设单位、管理单位与土地使用者的不同。
1.2 划拨----行政方式
1.3 出让----协议或招拍挂
1.4 租赁----协议或招拍挂
1.5 作价出资或入股----协议
1.6 授权经营----协议
其中：招标拍卖挂牌出让范围
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地；
• （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
• （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
• --对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
协议出让范围:
• 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
• （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
• （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
--对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
招式二：圈内批次用地转用和征收
• 转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
• 征收下列土地的，由国务院批准：
• (一)基本农田；
• (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
• (三)其他土地超过七十公顷的。
• 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
• 转用、征收后形成新增国有建设用地，按1.1--1.6的方式进行供应和使用
招式三:圈外单独选址建设项目用地
• 农用地转用：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
• 征收下列土地的，由国务院批准：
• (一)基本农田；
• (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
• (三)其他土地超过七十公顷的。
• 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
• 单独选址建设项目用地：有明确用地主体，转用、征收和供地同时审批。（批准使用、划拨或协议出让、租赁）
招式四:使用国有未利用地
• 《土地管理法实施条例》第二十四条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
不需修改规划，不用办理转用、征收，直接批准用地
招式五:使用集体未利用地
• 《土地管理法实施条例》第二十三条建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。
不需修改规划，不用办理转用手续
招式六:使用填海造地
第一、围海造地工程实施前的海域的使用和管理，适用《海域使用管理法》。海域使用权人可依法有偿取得海域使用权。
第二，围海造陆工程实施阶段。对规划为城市建设用地的海域开展围海造陆工程，属于政府组织实施的市政工程。政府作为围海造陆工程的实施主体，可通过招投标等方式将施工任务确定给具体单位和个人承担。
第三，围海造陆形成土地，海域使用权自动灭失，所形成的土地属国有建设用地，按1.1—1.6进行供应和使用。
对于个别经批准，由单位或个人取得海域使用权后直接实施填海造地所形成的土地，可以视同该单位、个人具有填海所形成的土地的划拨土地使用权权益。土地用途不符合《划拨用地目录》的，可以以协议方式办理土地有偿使用手续，按市场价补缴出让金或租金，取得出让或承租土地使用权。
招式七:紧急用地
• 《土地管理法实施条例》第二十七条抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。
• 抢险救灾的理解：防汛、地震、污染等事故紧急治理、地质灾害防治工程、地灾紧急避让、地灾救援抢险通道、安全事故紧急治理工程等，
• 是否可以扩展到金融危机国家拉动内需项目？应当也属于抢险救灾的一种.
县市政府认定文件格式：《关于XX项目紧急用地的请示》收悉，经审查，该项目属于地质灾害防治紧急通道建设，符合《土地管理法实施条例》第二十七条规定的紧急用地条件，可以先行使用土地动工建设，同时，要依法做好用地补偿安置工作，并按规定抓紧组织用地报批材料，在六个月内上报省人民政府审批。
招式八:先行用地
国土资源部文件：因季节、工期等因素，重点建设项目用地中控制性单体工程用地；后扩大到不再局限于控制性单体工程用地。正, 式组卷报批要在6个月内报批。
重点建设项目的控制工期的单体工程，以及有工期要求或受季节影响急需开工工程的用地，在完成项目批准（核准）与初步设计后，可申请先行用地。
招式九:临时用地
《土地管理法》第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
《土地管理法实施条例》第二十八条建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。
招式十:石油天然气开采用地
• 使用时先办理临时用地，年底根据勘探开采情况，汇总报批，划拨或协议出让
招式十一:采矿地
先取得采矿权，根据开采需要，申请办理单独选址项目用地，一般协议出让或租赁;露天开采的也可申请使用临时用地.
招式十二:使用挂钩项目建新区用地
挂钩项目区实施规划经批准后，县市国土资源局应当依据经批准的实施规划，将建新地块的地类直接变更为建设用地，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。
建新地块视同建设用地，优先用于拆旧区安置用地，剩余部分根据需要作为城镇村建设用地和产业发展用地。使用建新区土地，应由县市按照国家供地政策和节约集约用地要求办理供应或使用手续。
乡镇村公益事业、公共设施、村民住宅，以及集体经济乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，使用建新地块土地的，可由县市人民政府依法办理集体建设用地使用手续；其他单位和个人使用建新地块用地的，应当应当依法办理土地征收手续后再行办理供地或用地手续，其中，工业、商业、居住等经营性用地，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
招式十三：土地整治中的用地安排
n 土地整治（土地整理）项目是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整。
n 土地整治实施规划经批准后，县市国土资源局应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，并可直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。
n 安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。
招式十四:使用存量集体建设用地
乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以使用集体建设用地，由县市人民政府审批。
招式十四:乡村圈内新增集体建设用地
乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，使用乡村圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用。
招式十五:使用乡村圈外新增集体建设用地
兴建乡镇村公益事业、公共设施用地需要使用乡村圈外农用地的，应当办理农用地转用和批准使用手续。
招式十六:使用乡村圈外新增集体建设用地
兴建乡镇村公益事业、公共设施用地需要使用乡村圈外农用地的，应当办理农用地转用和批准使用手续。
招式十七:农村道路用地
红政发[2010]71号《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》
农村道路是指国道、省道、县道等公路以外的宽度大于等于1米的村间、田间道路（含机耕道）。
农村道路用地属于农用地，不属于建设用地，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务，同时作好补偿安置，补偿安置标准可参照土地征收标准执行。
由村或乡镇申请，报所在地的县市人民政府审批，并报州国土资源局和省国土资源厅备案。
招式十八:设施农用地
• 红政发[2010]71号《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）：
• 设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。
• （一）生产设施用地是指在农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地。包括： 1.工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等; 2.规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地； 3.水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地； 4.育种育苗场所、简易的生产看护房用地等。
• （二）附属设施用地是指农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用地。包括: 1.管理和生活用房用地：指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地； 2.仓库用地：指存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装等必要的场所用地；3.硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等用地。
• 明确设施农用地管理方式。生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），按农用地管理。
• 兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕，不计入耕地减少考核；附属设施占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。
• 合理控制设施农业附属设施用地规模。进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。
• 经营者申请，乡镇审核申报，县市人民政府审批。
• 严格把握设施农用地范围。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。
在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，因设施农业项目发展需要，申请按建设用地使用土地的，可按建设用地管理，并依法办理建设审批手续
招式十九:农田水利设施用地
《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》（红政发[2010]71号）
农田水利设施是指主要用于农田灌溉和群众生活水源的坑塘、水库、沟渠和河道等。
农田水利设施等用地属于农用地，不属于建设用地，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务。同时作好补偿安置，补偿安置标准可参照土地征收标准执行。
由所在地的县市人民政府审批，并报州国土资源局和省国土资源厅备案。
• 村或乡镇申请，县市人民政府审批。
招式二十:已批准用地置换
按照国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》(国土资发〔2009〕106号)要求，2009年及以前由国务院或省人民政府审批的城市（镇）建设用地，至今未实施征地，但确需对原批准的建设用地区位进行调整的，且拟调整用地符合土地利用总体规划和城市规划、不突破原批准县（市、区）行政辖区范围内、调整面积不超过原批准面积、“三类住房”等民生用地面积不减少、涉及的征地补偿标准符合法律法规规定的条件下，报经省国土资源厅审核同意后，可以允许予以调整。
招式二十一:地质灾害治理项目用地
按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，土地不再办理征收、转用手续，也不占用指标，但应当履行补偿安置程序并足额安置补偿
招式二十二：利用通过权解决管道等用地
为保护耕地、促进土地集约利用，对于地下输油、气管线、给排水管道、电网等不影响地上耕作等使用的，应当鼓励管道公司可采用取得管线通过权等他项权利的方式，而不必再办理农用地转用、土地征用和土地使用手续，工程施工阶段可按临时用地办理报批手续。
由于管道通过权属于他项权利，他项权利一般是从土地主权利分割而来，是在他人土地上享有的土地权利，因此，土地他项权利的取得和设定与所有权、使用权的取得和设定有明显不同，一般而言，国有土地使用权的设定和取得往往是在政府供地环节，通过市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者之间签订的出让合同、租赁合同、作价出资（入股）决定书或国有土地划拨决定书等进行约定，并通过土地登记予以确认，土地行政主管部门是直接的设定者；而他项权利的设定则不同，土地行政主管部门往往不是直接的设定和参与者，而是由他项权利人与土地使用者或集体土地所有者、使用者协商，并根据协商结果签定相应的合约进行设定，他项权利人向土地主权利人支付购买他项权利的价款或其他代价，并办理土地登记后取得土地他项权利。他项权利人与土地所有者、使用者之间的关系属于平等的民事法律关系（属于私权范畴），土地部门只是负责土地登记确认。
因此，管道通过权的设定应通过管道公司与土地主权利人签订相应的他项权利使用合同约定：属于集体土地的，应由管道公司与集体土地所有者、使用者协商和签定合同；属于已有土地使用者的国有土地，应由管道公司与土地使用者协商和签订合同；属于无使用者的国有土地，应由管道公司与土地所在地市、县土地行政主管部门协商和签订合同。管道通过权具体权能的设定，应由管道公司根据工程管道埋设、使用、维护等需要，按照上述原则与相应的土地权利人协商并通过合同进行约定。一般而言，应保证管道公司正常埋设、使用、保养、检修管道，土地所有者、使用者不得在管道上方和距管壁外侧5米范围内建设永久性建筑物、构筑物或种植可能影响管道安全的深根系植物，管道通过权是否可以转让等，也应由双方约定。双方合同约定的管道地下通过权，应按规定办理土地登记。
其他如城市地铁用地等，可以通过通过权解决，也可通过分层设置通过权解决。
招式二十三：农业项目使用集体农地
• 承包或四荒地拍卖
《土地管理法》农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
招式二十四:农业项目使用国有农地
《土地管理法》第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
二、区分项目性质和用地情况，分类办理
对于投资和用地规模大，建设周期长的水利、水电、公路、铁路、能源等重点项目，可分期立项或一次立项同时在立项文件中注明分期建设时序和规模，建设用地采用分期报批、分期安排指标的方式提供；
对于水电站、旅游用地等不同区域内用地性质不同的大型项目，可以分区、分类办理用地手续，淹没区和仍保留农用地性质的部分，不占用规划建设用地规模和年度用地指标，也不办理农用地转用手续；
对于农村道路、设施农业和农用水利设施用地，应当按照红政发［2010]71号文件办理设施农用地手续，不作为建设用地，不占用建设用地指标，也不办理农用地转用手续；
对于抢险救灾，地质灾害防治工程等用地，可以办理紧急用地手续后先行用地，灾情结束后按规定补办相关用地手续；对于国家和省重点工程用地，符合条件的可以办理先行用地手续后动工建设，并在六个月内正式组卷报批用地；
建设项目施工和地质勘查用地，国土部门应当及时办理临时用地手续；调整地价标准，简化审批手续，鼓励使用未利用地。
n 单独选址项目涉及的拆迁安置用地应当随同单选项目用地一同报批。
三、招式综合运用：加强项目用地策划，编制项目用地方案,多种方式，多种途径解决项目用地需求。
• 以上简单列举了24种解决合法项目用地的方式，此外，项目本身还可以细化功能分区，科学划定项目区内景观、交通等基础设施、房地产开发建设、高端生态体育运动等各类用地范围，因此，必须了解项目用地需求，熟练掌握这些招式，综合解决。一是要科学预测各类用地需求。各县市、各部门拟上项目要提早向国土部门通报项目情况和用地需求，国土资源管理部门要主动了解辖区内拟上项目清单、进展和用地需求。二是国土部门在项目前期准备阶段就要及早介入，参与项目可行性研究报告编制，重点要根据项目性质、特点和分区情况，研究提出项目用地解决方案。策划和设计项目用地方案就是要根据项目类型和不同用地分区，综合运用这21个招式，明确相应分区的土地提供方式，多途径解决项目用地需求。三是在项目立项备案阶段，国土部门要积极配合业主单位和相关部门，完成项目用地预审，并共同努力争取将更多项目列入国家、省重点工程范围。四是项目立项批准后，国土部门要督促项目业主单位按照用地方案，及时组织报批，并作好征地和供地安排。
从政府供地角度看，根据项目类型和性质，可采用不同的方式提供项目用地：
招式一：提供存量国有建设用地，根据供地方式不同，又可分为：
1.1 批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，没有具体的使用者，所以不能办理划拨或出让等需要明确具体用地者的供地手续，而应当办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意的是要区分建设单位、管理单位与土地使用者的不同。
1.2 划拨----行政方式
1.3 出让----协议或招拍挂
1.4 租赁----协议或招拍挂
1.5 作价出资或入股----协议
1.6 授权经营----协议
其中：招标拍卖挂牌出让范围
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地；
• （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
• （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
• （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
• --对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
协议出让范围:
• 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
• （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
• （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
--对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
招式二：圈内批次用地转用和征收
• 转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
• 征收下列土地的，由国务院批准：
• (一)基本农田；
• (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
• (三)其他土地超过七十公顷的。
• 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
• 转用、征收后形成新增国有建设用地，按1.1--1.6的方式进行供应和使用
招式三:圈外单独选址建设项目用地
• 农用地转用：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
• 征收下列土地的，由国务院批准：
• (一)基本农田；
• (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
• (三)其他土地超过七十公顷的。
• 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
• 单独选址建设项目用地：有明确用地主体，转用、征收和供地同时审批。（批准使用、划拨或协议出让、租赁）
招式四:使用国有未利用地
• 《土地管理法实施条例》第二十四条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
不需修改规划，不用办理转用、征收，直接批准用地
招式五:使用集体未利用地
• 《土地管理法实施条例》第二十三条建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。
不需修改规划，不用办理转用手续
招式六:使用填海造地
第一、围海造地工程实施前的海域的使用和管理，适用《海域使用管理法》。海域使用权人可依法有偿取得海域使用权。
第二，围海造陆工程实施阶段。对规划为城市建设用地的海域开展围海造陆工程，属于政府组织实施的市政工程。政府作为围海造陆工程的实施主体，可通过招投标等方式将施工任务确定给具体单位和个人承担。
第三，围海造陆形成土地，海域使用权自动灭失，所形成的土地属国有建设用地，按1.1—1.6进行供应和使用。
对于个别经批准，由单位或个人取得海域使用权后直接实施填海造地所形成的土地，可以视同该单位、个人具有填海所形成的土地的划拨土地使用权权益。土地用途不符合《划拨用地目录》的，可以以协议方式办理土地有偿使用手续，按市场价补缴出让金或租金，取得出让或承租土地使用权。
招式七:紧急用地
• 《土地管理法实施条例》第二十七条抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。
• 抢险救灾的理解：防汛、地震、污染等事故紧急治理、地质灾害防治工程、地灾紧急避让、地灾救援抢险通道、安全事故紧急治理工程等，
• 是否可以扩展到金融危机国家拉动内需项目？应当也属于抢险救灾的一种.
县市政府认定文件格式：《关于XX项目紧急用地的请示》收悉，经审查，该项目属于地质灾害防治紧急通道建设，符合《土地管理法实施条例》第二十七条规定的紧急用地条件，可以先行使用土地动工建设，同时，要依法做好用地补偿安置工作，并按规定抓紧组织用地报批材料，在六个月内上报省人民政府审批。
招式八:先行用地
国土资源部文件：因季节、工期等因素，重点建设项目用地中控制性单体工程用地；后扩大到不再局限于控制性单体工程用地。正, 式组卷报批要在6个月内报批。
重点建设项目的控制工期的单体工程，以及有工期要求或受季节影响急需开工工程的用地，在完成项目批准（核准）与初步设计后，可申请先行用地。
招式九:临时用地
《土地管理法》第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
《土地管理法实施条例》第二十八条建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。
招式十:石油天然气开采用地
• 使用时先办理临时用地，年底根据勘探开采情况，汇总报批，划拨或协议出让
招式十一:采矿地
先取得采矿权，根据开采需要，申请办理单独选址项目用地，一般协议出让或租赁;露天开采的也可申请使用临时用地.
招式十二:使用挂钩项目建新区用地
挂钩项目区实施规划经批准后，县市国土资源局应当依据经批准的实施规划，将建新地块的地类直接变更为建设用地，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。
建新地块视同建设用地，优先用于拆旧区安置用地，剩余部分根据需要作为城镇村建设用地和产业发展用地。使用建新区土地，应由县市按照国家供地政策和节约集约用地要求办理供应或使用手续。
乡镇村公益事业、公共设施、村民住宅，以及集体经济乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，使用建新地块土地的，可由县市人民政府依法办理集体建设用地使用手续；其他单位和个人使用建新地块用地的，应当应当依法办理土地征收手续后再行办理供地或用地手续，其中，工业、商业、居住等经营性用地，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
招式十三：土地整治中的用地安排
n 土地整治（土地整理）项目是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整。
n 土地整治实施规划经批准后，县市国土资源局应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，并可直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。
n 安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。
招式十四:使用存量集体建设用地
乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以使用集体建设用地，由县市人民政府审批。
招式十四:乡村圈内新增集体建设用地
乡镇村公益事业、公共设施用地、村民住宅用地，以及集体经济组织兴办企业或或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，使用乡村圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用。
招式十五:使用乡村圈外新增集体建设用地
兴建乡镇村公益事业、公共设施用地需要使用乡村圈外农用地的，应当办理农用地转用和批准使用手续。
招式十六:使用乡村圈外新增集体建设用地
兴建乡镇村公益事业、公共设施用地需要使用乡村圈外农用地的，应当办理农用地转用和批准使用手续。
招式十七:农村道路用地
红政发[2010]71号《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》
农村道路是指国道、省道、县道等公路以外的宽度大于等于1米的村间、田间道路（含机耕道）。
农村道路用地属于农用地，不属于建设用地，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务，同时作好补偿安置，补偿安置标准可参照土地征收标准执行。
由村或乡镇申请，报所在地的县市人民政府审批，并报州国土资源局和省国土资源厅备案。
招式十八:设施农用地
• 红政发[2010]71号《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）：
• 设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。
• （一）生产设施用地是指在农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地。包括： 1.工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等; 2.规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地； 3.水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地； 4.育种育苗场所、简易的生产看护房用地等。
• （二）附属设施用地是指农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用地。包括: 1.管理和生活用房用地：指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地； 2.仓库用地：指存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装等必要的场所用地；3.硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等用地。
• 明确设施农用地管理方式。生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），按农用地管理。
• 兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕，不计入耕地减少考核；附属设施占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。
• 合理控制设施农业附属设施用地规模。进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。
• 经营者申请，乡镇审核申报，县市人民政府审批。
• 严格把握设施农用地范围。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。
在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，因设施农业项目发展需要，申请按建设用地使用土地的，可按建设用地管理，并依法办理建设审批手续
招式十九:农田水利设施用地
《红河州人民政府关于进一步规范农村道路、设施农业、农田水利设施用地管理的通知》（红政发[2010]71号）
农田水利设施是指主要用于农田灌溉和群众生活水源的坑塘、水库、沟渠和河道等。
农田水利设施等用地属于农用地，不属于建设用地，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务。同时作好补偿安置，补偿安置标准可参照土地征收标准执行。
由所在地的县市人民政府审批，并报州国土资源局和省国土资源厅备案。
• 村或乡镇申请，县市人民政府审批。
招式二十:已批准用地置换
按照国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》(国土资发〔2009〕106号)要求，2009年及以前由国务院或省人民政府审批的城市（镇）建设用地，至今未实施征地，但确需对原批准的建设用地区位进行调整的，且拟调整用地符合土地利用总体规划和城市规划、不突破原批准县（市、区）行政辖区范围内、调整面积不超过原批准面积、“三类住房”等民生用地面积不减少、涉及的征地补偿标准符合法律法规规定的条件下，报经省国土资源厅审核同意后，可以允许予以调整。
招式二十一:地质灾害治理项目用地
按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，土地不再办理征收、转用手续，也不占用指标，但应当履行补偿安置程序并足额安置补偿
招式二十二：利用通过权解决管道等用地
为保护耕地、促进土地集约利用，对于地下输油、气管线、给排水管道、电网等不影响地上耕作等使用的，应当鼓励管道公司可采用取得管线通过权等他项权利的方式，而不必再办理农用地转用、土地征用和土地使用手续，工程施工阶段可按临时用地办理报批手续。
由于管道通过权属于他项权利，他项权利一般是从土地主权利分割而来，是在他人土地上享有的土地权利，因此，土地他项权利的取得和设定与所有权、使用权的取得和设定有明显不同，一般而言，国有土地使用权的设定和取得往往是在政府供地环节，通过市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者之间签订的出让合同、租赁合同、作价出资（入股）决定书或国有土地划拨决定书等进行约定，并通过土地登记予以确认，土地行政主管部门是直接的设定者；而他项权利的设定则不同，土地行政主管部门往往不是直接的设定和参与者，而是由他项权利人与土地使用者或集体土地所有者、使用者协商，并根据协商结果签定相应的合约进行设定，他项权利人向土地主权利人支付购买他项权利的价款或其他代价，并办理土地登记后取得土地他项权利。他项权利人与土地所有者、使用者之间的关系属于平等的民事法律关系（属于私权范畴），土地部门只是负责土地登记确认。
因此，管道通过权的设定应通过管道公司与土地主权利人签订相应的他项权利使用合同约定：属于集体土地的，应由管道公司与集体土地所有者、使用者协商和签定合同；属于已有土地使用者的国有土地，应由管道公司与土地使用者协商和签订合同；属于无使用者的国有土地，应由管道公司与土地所在地市、县土地行政主管部门协商和签订合同。管道通过权具体权能的设定，应由管道公司根据工程管道埋设、使用、维护等需要，按照上述原则与相应的土地权利人协商并通过合同进行约定。一般而言，应保证管道公司正常埋设、使用、保养、检修管道，土地所有者、使用者不得在管道上方和距管壁外侧5米范围内建设永久性建筑物、构筑物或种植可能影响管道安全的深根系植物，管道通过权是否可以转让等，也应由双方约定。双方合同约定的管道地下通过权，应按规定办理土地登记。
其他如城市地铁用地等，可以通过通过权解决，也可通过分层设置通过权解决。
招式二十三：农业项目使用集体农地
• 承包或四荒地拍卖
《土地管理法》农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
招式二十四:农业项目使用国有农地
《土地管理法》第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
二、区分项目性质和用地情况，分类办理
对于投资和用地规模大，建设周期长的水利、水电、公路、铁路、能源等重点项目，可分期立项或一次立项同时在立项文件中注明分期建设时序和规模，建设用地采用分期报批、分期安排指标的方式提供；
对于水电站、旅游用地等不同区域内用地性质不同的大型项目，可以分区、分类办理用地手续，淹没区和仍保留农用地性质的部分，不占用规划建设用地规模和年度用地指标，也不办理农用地转用手续；
对于农村道路、设施农业和农用水利设施用地，应当按照红政发［2010]71号文件办理设施农用地手续，不作为建设用地，不占用建设用地指标，也不办理农用地转用手续；
对于抢险救灾，地质灾害防治工程等用地，可以办理紧急用地手续后先行用地，灾情结束后按规定补办相关用地手续；对于国家和省重点工程用地，符合条件的可以办理先行用地手续后动工建设，并在六个月内正式组卷报批用地；
建设项目施工和地质勘查用地，国土部门应当及时办理临时用地手续；调整地价标准，简化审批手续，鼓励使用未利用地。
n 单独选址项目涉及的拆迁安置用地应当随同单选项目用地一同报批。
三、招式综合运用：加强项目用地策划，编制项目用地方案,多种方式，多种途径解决项目用地需求。
• 以上简单列举了24种解决合法项目用地的方式，此外，项目本身还可以细化功能分区，科学划定项目区内景观、交通等基础设施、房地产开发建设、高端生态体育运动等各类用地范围，因此，必须了解项目用地需求，熟练掌握这些招式，综合解决。一是要科学预测各类用地需求。各县市、各部门拟上项目要提早向国土部门通报项目情况和用地需求，国土资源管理部门要主动了解辖区内拟上项目清单、进展和用地需求。二是国土部门在项目前期准备阶段就要及早介入，参与项目可行性研究报告编制，重点要根据项目性质、特点和分区情况，研究提出项目用地解决方案。策划和设计项目用地方案就是要根据项目类型和不同用地分区，综合运用这21个招式，明确相应分区的土地提供方式，多途径解决项目用地需求。三是在项目立项备案阶段，国土部门要积极配合业主单位和相关部门，完成项目用地预审，并共同努力争取将更多项目列入国家、省重点工程范围。四是项目立项批准后，国土部门要督促项目业主单位按照用地方案，及时组织报批，并作好征地和供地安排。