思路：   

 

雅安市社会经济及城市发展状况

雅安房地产市场问题

雅安房地产市场调研结论

雅安房地产市场

 

 

 第一部分：雅安社会经济和城市发展状况

 

一、雅安市基本概况

1、城市位置：雅安是四川西部重镇。雅安东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，距成都120公里，素有“川西咽喉”、“西藏门户”、“民族走廊”之称。幅员面积1.53万平方公里，辖一区七县，总人口151万。美丽的青衣江穿过雅安全城,城市依山傍水而建,优雅而恬静,是四川最宜居住的城市之一。

2、城市性质

雅安市是省级历史文化名城。是成都城市经济区以轻工、机械和生物工程为主导的地区中心城市和以生态旅游为特色的山水园林生态旅游城市。

 

 

3、城市规模

 1）、城市人口规模

  2005年，城市聚居人口为17万人，其中非农业人口为14.5万人；

2010年，城市聚居人口为21万人，其中非农业人口为17.9万人；

2020年，城市聚居人口为30万人，其中非农业人口为25.5万人。

 2）、城市用地规模

      2005年城市建设用地为15.3平方公里，人均用地90平方米；

2010年城市建设用地为19.3平方公里，人均用地92平方米；

2020年城市建设用地为28.5平方公里，人均用地95平方米；

远景城市用地为34平方公里左右。

 3）、城市规划区

    雅安市城市规划区中的市区和近郊区范围界定为城区4个街道和城郊8个镇、

乡的52个村，共164.5平方公里。此外，在雨城区范围内，将碧峰峡风景区、

后延景区、周公山温泉度假区、周公山森林公园、望鱼古镇、上里古镇及相关

的四家村、五家村、治安村和白马泉风景区列入城市规划控制区。

 

 

二、城市发展格局

——“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构

 

 

 

1、规划大纲

规划以旧城为依托，重点发展沙湾——姚桥组团，发展、完善多营组团的同时，以项目为启动，配建基础设施向大兴方向拓展城市用地。

城市远景发展用地范围以东至大兴、西至多营、北至北郊、南至南郊的可用地为限，再争取部分低山用地作为城市公共绿地，总用地约在34平方公里以内，远景总人口在35万人左右。

整个城市形成以西城、河北、上坝组成的旧城和姚桥新城为中心，以青衣江为东西主轴，以陇西河、周公河为南北次轴，形如“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构。

2、功能分区组织

    规划将雅安市城市中心区划分为4个城市功能组团。

1）、旧城组团

旧城组团是雅安市具有综合功能的城市中心地区，由跨越青衣江、濆江的西城、上坝和河北3个片区组成，规划居住人口15.5万人左右。

Ø  片区一：西城片区：是以旧城为主体发展起来的老城片区，规划为以商贸、文教和生活居住为主的片区，调整部份用地功能，疏解旧城建筑和人口密度，保护文物古迹和名城风貌。

Ø  片区二：上坝片区：位于西城片区以东，仅濆江一水之隔，该片区是西城片区中心功能的延续，是通往周公山温泉、望鱼古镇和洪雅瓦屋山的必经之道，规划为以教育、科研、旅游为主的片区。

Ø  片区二：河北片区：位于青衣江北岸，通过青衣江大桥、北门大桥和雅安大桥与西城、上坝片区构成了雅安市城市的核心地区，地处市区至碧峰峡、上里古镇的旅游线上，在现有基础上，依托川藏公路和成雅高速公路，规划为以机械工业、商贸、旅游服务和对外交通为主的片区。

 2）、姚桥组团

       姚桥组团位于雅安市东北部，地近成雅、泸雅高速公路入口，发展条件较好。规划为雅安市以行政中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，是雅安市的门户和新的城市中心区，规划居住人口6万人左右。

  3）、大兴组团

       大兴组团位于雅安市区东部，包括周公山东北麓、青衣江西岸的一、二阶台地地区，用地条件好，远期交通较为方便，与姚桥组团仅一江之隔，是雅安市吸引大型企业的发展基地，规划为以轻工业、农业高科技生态园和生活居住为主的组团，规划居住人口7万人左右。

  4）、多营组团

多营组团位于雅安市区西部，是雅安西至康定、南达攀西的交通门户，规划为以交通转运、电力工业和居住休闲为主的组团，是川藏线上的汽车服务中心和物流基地，规划居住人口1.5万人左右。

3、特殊用地布局规划

      规划配合山水园林生态城市建设，调整苍坪山东、中部用地作为城市公共绿地，保留西部军事管理区并适当扩展用地范围，城区其它部份后勤用地原则上予以保留，位于城市中心青江路上的军事用地宜逐步创造条件外迁，在近郊适当位置另行选址，原址亦调整为城市建设用地。

 

三 、雅安经济产业，社会资源综叙述：

1、雅安经济产业和社会资源：

Ø  区域特色：雅安六大贡品：雅安贡鱼（雅鱼）、名山贡茶（蒙顶茶）、天全贡米（香谷米）、汉源贡椒（花椒）、贡莲（黄莲）、宝兴贡砚（外郎石砚）。著名三雅文化：“雅女”，“雅鱼”，“雅雨”，也叫雅安三绝。四川美女是：一邛（崃），二雅（安），三成都。雅安是一座浪漫的小城。

Ø  特色生态旅游：

碧峰峡——位于雅安市北8公里，景区为两条峡谷，左峡长7公里，右峡长6公里，呈“Ｖ”字形，宽30-70米，海拔700-1971米，峡壁相对高度100-200米。植被、峡景和瀑布是碧峰峡景区的鲜明特色。峡内林木葱郁，苍翠欲滴，峰峦叠嶂，崖壑峥嵘。

蒙顶山——横亘于名山县城西北侧，山势北高南低，呈东北一西南带状分布，延伸至雅安境内。山体长约10公里，宽约4公里。蒙顶五峰环列，状若莲花，最高峰上清峰，海拔1456米。

Ø  水资源极为丰富：大渡河两岸高山耸峙，河床深切，河谷束狭，山坡陡立。青衣 江上游为天全河，在飞仙关附近接纳宝兴河、荥经河，其中飞仙关峡谷长12 千米，为发电、养殖、旅游提供了很好的条件。

Ø  矿产资源丰富：尤以石棉、锰、煤最为重要。石棉县的石棉以纤维长、储量大而著称，汉源桥顶山的钴锰矿含锰31．5％，含钴0．13％，是矿产中的名品。其他如磷矿、菱镁矿、铅锌矿、铜镍矿等也较为有名，而金、银、铁、水晶石、高岭土、石膏、沙金、硫磺、芒硝等也有分布。本市花岗岩、大理石是建材中的名品，雅安绿、雅安红等石材闻名全国。

Ø  世界自然遗产：——四川大熊猫栖息地：2006年7月12日，“四川大熊猫栖息地”列入世界自然遗产名录。

Ø  非物质文化遗产：荥经砂器烧制技艺、南路边茶制作工艺、蒙山茶传统制作技艺；

 

 

 

2、 09年经济状况：

2009年，雅安全市实现地区生产总值240亿元，同比增长14.9%，增速排全省第7位；三次产业结构调整为18.7∶52.0∶29.3。第三产业增加70.3亿元，增长10.9%。启动旅游重振工程，成功举办第二届中国·雅安熊猫·动物与自然电影周、第五届蒙顶山国际茶文化旅游节等重大节庆活动。全年接待游客800万人次，创旅游综合收入39.8亿元，分别增长13.7%、21.8%。全社会消费品零售总额增长20.4%，年末存款、贷款余额分别比年初增长28.2%、28.8%。加快发展运输、餐饮、邮政、通讯、中介、物业等服务业。

  

本部分简析：

Ø  经济结构上:雅安经济主要以第一产业和第二产业为主，第三产业中旅游产业比重较大，带动雅安的城市经济增长；

Ø  经济地位:雅安在四川全省21个地、市、州中，国民生产总值（绝对值）位于第七位，远远落后于绵阳、德阳、乐山、南充甚至内江、达州等城市;

Ø  城市发展上: 雅安离成都120公里，为川西的主要交通门户，连接民族地区。旅游和矿产资源为城市主要发展动力，也是政府重点发展的产业；

Ø  城市规划：还是主要依托于老城区的配套发展，到10年的城市规划中，人口和城市用地规划分别较05年增加2.4万人和4平方公里,城市化进程较为缓慢;且人口发展规划主要依托工业和农业的产业集群为主要增长点；

Ø  居住规划方面：姚桥组团行政中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，但多年仅为规划蓝图，未见实施。

Ø  用地布局: 虽有山水园林城市整体定位,但在城市用地规划方面较为谨慎和保守,且规划模糊(无明确的用地性质规划和搬迁规划)；

传言消息： 雅安地下有石油资源，国家从长远角度作为战略储备资源，暂不做开采。在需要开采的时候，雅安城市面临整体搬迁。故城市规划和发展方面较为保守。

 

 

 

                              第二部分：雅安房地产市场

 

一、雅安房地产发展概况：

1、商品房市场：

雅安房地产发展进程缓慢，滞后于眉山、内江等城市，但商品房价格处于高位。

（四川省部分市州城区房地产业基本情况调查表）

在整个经济平均水平相差不大的情况下，雅安房地产市场的开发投资、供应上严重缩水，远远低于其它几个临近的二级城市，但价格却高于其它城市达到4500元/平米，更有高价位达到5000元/平米售价。在中国房地产对经济起到极大推动作用的大环境下，雅安房地产对经济的推动作用却微乎其微。

2、土地、商品房供应及需求调查：

1、商品房市场：

据调查，2009年1至10月，雅安房地产企业向雅安城区市场提供新商品房677套，72400平方米，11至12月基本没有新房竣工；

从06到10年1月，雅安批准预售商品房2037套，剩余套数仅202套，且剩余房源基本转为二手市场；2009年6月到2010年上半年，雅安城区只能向市场新提供300余套商品住房。2009年年底，几乎买不到新房。

 

2、土地供应：

雅安市区土地储备量有限，每年推出的土地数量也较少。土地的开发、供应不足，供地方式存在问题。

据调查，2003年到2007年，在雅安城区共投放土地1500亩，平均每年为300亩，且投放的土地多以旧城改造，2008年雅安市城区供地仅106.5亩，2009年有所增加，两块土地共计230亩。

2007年雅安城区土地出让价格平均每亩43.07万元，而在2009年1至3月达到了每亩76.71万元，平均土地价格已达1150元/平方米；中期，在市中区拍卖的两宗土地达到200万元/亩，在沙湾区政府后面拍卖的一宗土地达到100多万元/亩；年末，拍卖的雅二中等两块土地（共80亩），更是达到了475万元/亩的价格。　

 

3、价格和市场需求：

根据2009年雅安城区的商品房销售情况显示，1至5月商品房成交近900余套（含二手房），9万平方米。

Ø  需求旺盛、供给严重不足，产品价格得到空前提升，09年房价平均上升1000元左右，以一号官邸为例：开盘初期到目前的尾房，价格由2900升至4800。

Ø  商品房需求因素：以自住为主，少量投资客。需求客群：雅安本地人自身置业的需求、周边县、乡人口的涌入、外来人口的涌入（甘孜、凉山等为主）；

 

4、商品房去化及二手房市场：

 

虽然目前雅安市场在供小于求的情况下，产品在高价位仍能消化，但消化周期并不理想。据市场调研统计，09年在售的几个项目，200套商品房，去化时间大多在一年时间左右。

在新房供应疲乏、等待周期长、价格高涨的情况下，需求进而转向二手房市场，据不完全统计二手房市场所占比例基本为50%，与一手房平分秋色，二手商品房市场活跃。

 

 

商品房项目列表：

项目	壹号府邸	半岛御景	蜀西名苑	建宇国际公馆	领地凯旋帝景	阳光家园
土地面积	50亩	12亩	25亩	45亩	150亩	20亩
总面积	高层30000㎡	高层20000㎡	高层18000㎡	高层23000㎡	高层+多层180万㎡	多层20000㎡
区位	老城区二类	新老城交界(优越）	老城区二类	老城区二类	新区	新区
发售时间	2009年4月	2008年2月	2009年3月	2009年1月	预计10年下半年	＼
销售比例	98%	100%	100%	100%	＼	＼
均价	4500元/㎡	4500元/㎡	3200元/㎡	4000元/㎡	＼	＼
商铺价格	18000元/㎡	无	无	无	＼	＼
开发商属地	重庆	成都	雅安	浙江	广东	成都

 

新开楼盘去化:

	拿地时间	开盘时间	推出房源	当日去化率	售罄时间	去化周期
建宇·国际公馆	2008.12	2009.1.18	200	40%	2010.1	12个月
壹号府邸	2004.9	2008.4.17	215	60%	目前余4套	20个月

 

 

5、商品房物业形态：

在原来的城市规划中，过于强调显山露水而严格控制高层建筑的开发建设，规定的容积率过低，雅安楼盘容积率一般规定为1.5—2，目前容积率统一提升约3左右，雅安近几年将主要以高层物业面市。

 

第三部分：雅安房地产市场问题

 

一、规划模糊，发展滞后：

1、雅安政府虽有发展规划，但仅为大纲规划，且以项目为启动，配建基础设施等模糊规划方式，对其组团的规划除姚桥组团有新城市中心含有居住片区规划外，其他区域主要匹配城市核心产业的居住规划且主要以人口为规划主要方式，无明确的细分规划；

2、雅安规划出台多年，但目前大多还处于规划蓝图阶段尚未付诸实施，在新规未动，以旧城改造依然停滞的状况下，严重阻碍雅安的城市化进程和房地产发展。

 

二、房地产开发支持力度过小：

政府对“旧城改造”投入及实施力度不够，只有大的规划方向。同时对于在拆迁方面，政府只做口头承诺，对开发商的协助、支持不够，而本地居民对拆迁赔付要求较高，拆迁抗性较大，拆迁成为房地产开发的最大心病，导致不再拿地开发，让本来就供应不足的土地和商品房市场捉襟见肘；

如：廊桥雅舍开发项目历时9年、苍坪商住楼开发项目历时6年、西门片区至今尚未完全拆迁等。因为拆迁难度大，毛地拍卖导致2009年初两宗土地流拍，使新房供应断档；

 

三、房地产开发成本偏高：

Ø  税收方面：开始售房时按房价12%的相关税费预收，而雅安二手房过户实际征收的税率是成都的2—3倍，且没有成都的多项购房补贴、税收返还等；

Ø  信贷融资方面：由于担保机制不健全，正常利率约12%的银行贷款难于取得；使得开发资金不足企业，按照20%—30%的年利率向民间高息融资；

Ø  垄断强制消费：雅安独家供应的商砼（混凝土成品）价格每立方米高出其他市场价格；

本该由市政或垄断企业配套的基础设施要企业自己来承担，乃至个别项目把电送到小区外，已经在建房成本中每平方米均摊了100元以上，而小区内和住房内的费用尚未计算在内。

 

四：历史原因，拆迁政府无心扶持：

政府在改造拆迁上造成了严重的不良影响，存在历史遗留问题，目前基本回避拆迁问题，严重阻碍房地产开发和城市发展。

 

五、二手房市场占抢滩唱主角，商品房去化缓慢：

   相对于新房开发缓慢、阻力因素较多、供应萎靡、价格过高；二手房一直是雅安房地产市场的活跃分子，。按目前市场情况，可以开发销售的“领地·凯旋帝景”最早也将在今年6月入市，可供给房源约200套，二手房成为在新房乏力下重要的替代品，也是雅安重要的商品房供给房源；

商品房获地成本高，销售价格必然上涨在与二手房的竞争中，对客群的挑剔以及自身产品的打造方面，直接影响销售速度。09年在售的几个项目，200套商品房，去化时间大多在一年时间左右。面对较高的土地、拆迁成本，资金回笼将是一个较大的挑战。

 

第四部分：雅安房地产市场调研结论

 

综述：

雅安新房地产市场与四川其他同规格城市相比较、从土地供应到价格走势、从市场需求到商品房开发，从一手商品房去化到二手市场活跃，从发展上有一定呈畸形发展态势。

 

开发难点：

Ø  一地难求：土地限制供应，目前无新增供应土地；

Ø  地价成本高：土地稀缺，价格上扬，获地成本高；

Ø  拆迁土地构成巨大开发威胁：毛地开发，拆迁成本高和开发周期长直接威胁项目开发；

 

机会点：

Ø  市场需求存在，供求关系矛盾，能获得土地（已拆迁地块），市场机会巨大。

Ø  能获得土地（已拆迁地块）：销售价格高，利润值增加。

 

 

 

2010-2-9