一、项目产品情况
社区为纯别墅社区，面积215-320平纯联排，在售总价1500万起，新品单位质素劣于在售单位，但开盘当天目标保底5个亿——这就决定了操盘思路：高端别墅要走短平快普宅打法。
该项目7月之前基本上无过多推广，市场中声音很弱，接下来一个月的开盘前期要做的重点任务就是：

扩大市场知名度与线上树形象、线下以实销信息为主并有效蓄客。$ q. o+ X& o) G: Q% t% `; D
二、阶段策略解析- {3 P. m, f; c; Z% R
明确了目标与策略总原则之后，在四个周时间内进行目标分解，辅助策划、销售线、客户线的执行与配合。. Q/ @& r2 B* N* [, t9 G) k2 P
第一周：深入挖掘项目前几期卖点与共性点，调整项目主推广语——简单易记、深入人心并强烈表达独特卖点。与广告公司几轮沟通后，定下推广语——一周之内启动所有推广媒体进行媒体轰炸宣传，线上树立形象为主。
同时：线下以惠顾大客户名义释放新品即将推出信息，意向客可提前认筹，并以一个关键人之口释放价格可能会很超值——此信息释放后，大量客户到访为项目现场提供了人气，并成功认筹一批数量客户。
第二周：以相关于项目的活动进行公开认筹引爆活动，此时价格尚处于暧昧阶段并未出总价意向区间，现场价格释放以对比目前可售价、关键人传播出去的低总价两种版本，但上门客户数量不减，认筹量超出目标量之外。) e# d( s' r, d7 J$ @- j
同时，现场制定销售卖点说辞口径、价值深挖口径等，对客户此时心态进行有效说服。( U  ?3 B' _3 Y
第三周：开放样板间，对前期认筹客进行优惠升级。6 J4 S( R. O# F; F, G: t& j
制造了大节点——开放样板间，由于前期客户对价格预期低并且认筹量超出目标范围，第三周的重点工作就是对客户再梳理并且拉升客户价格预期，对诚意客优惠升级。开放样板间当天释放意向总价区间，大大超出了此前的低总价。+ n, H9 L6 `9 l, i$ c
销售口径上直接升级客户锁定开盘房号，如果对价格敏感或犹豫客户，现场引导客户不要升级了，因为产品数量有限、客户量很大——以此种说辞拉升客户预期，加上现场客户量大、气氛营造，客户对价格的预期有所提升。
第四周：开盘前2天，再对升级客户进行价格试探与摸排，最终锁定意向总价。开盘前1晚对再梳理的客户价格接受度等进行价格表制定，将自身产品进行分类后对位到升级客户中。5 X- R3 S* `- v( R2 g7 Y9 ^/ l5 U
开盘当天的到访量与前一晚摸排的客户量吻合，产品去货量与预期吻合、最差的一期产品最终实收价格与在售质素好的单位持平。大大超出了预定的5个亿销售任务额，成功实现高价高量、豪宅项目短平快的普宅打法。
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最终对此次开盘成功的原因则归结于：抓住市场时机快速出击，抓住客户心理巧妙引导，抓住物业卖点与客户需求点有效衔接。所谓万变不离其宗，市场线、客户线、销售执行线要有效配合并且执行力到位。