卖方市场进入买方市场，这是2008年成都房地产市场不争的事实。从最近几年购房者买房目的及购房者归属地的分析来看，应该主要由以下五种力量构成：成都本地自住型购房者、成都本地投资性购房者、川内迁居者、川内投资者及川外投资者。这五种强大的购买力一度推动成都房地产迅猛发展，使成都城市化进程明显加快。今年，成都楼市基本面发生了一系列的变化，那么，这五种购房力量又发生了哪些变化呢？掌握购房者的动向，把握购房者最新的购房心态，有助于我们更好地“把脉”楼市。

第 1力量  成都自住型购房者

    “不抛弃，不放弃”这句话是对成都本地自住型购房者的最好评价。作为成都楼市的刚性需求，这股力量一直以来就是成都商品房市场的买方主力。他们的生活与事业都在成都，他们对成都充满热爱，他们一直在为住在成都，或是为改善居住条件而努力。不管楼市是好是坏，他们都会在条件成熟的时候义无反顾地买下他们中意的商品房。
    过去几年来，成都本地自住型购房者一直是成都楼市的生力军，特别是在2005-2007年间，伴随者城市化进程的脚步，本地自住者期望改变居住条件的愿望异常明显，很多人将买房列入年度生活的重大计划。2008年，由于受新政、地震等因素影响，成都房地产市场进入买方市场，房价回落，加上政策上的扶持，成都本地自住购房者机会来临。近两月来，一些售楼人员告诉记者，几乎每个周末，都有本地人前往看房，并且自住者居多，他们多倾向于购买中小户型和多层。
    从未来两三年发展来看，成都自住型购房人群将进一步扩大，购买力将呈上升趋势，其在成都的购房主力地位将进一步巩固。

第 2力量  成都投资性购房者


    工作生活圈子都在成都，有较好的居住条件，收入也较高的一群人。他们买房的主要目的是追求投资收益。在成都楼市这个舞台上，这一股力量对推动楼市快速发展起到了至关重要的作用。他们的手中集中了大多数的社会财富，购买力相对旺盛。
    成都房地产市场的黄金时期也是成都本地投资者的活跃期。但进入2007年，成都商品房价格快速走高，投资收益预期大幅下降，加上政府为进一步维护房地产市场运行平稳，连续六次加息，宏观调控力度也进一步加大，投资者明显感到了投资压力。从2007年下半年至今，成都房地产市场上本地投资者的身影已经明显减少，投资者在短时间内开始潮水般退去。不过其中依然有一部分人在等待机会，一旦市场真正回暖，投资空间显现，他们将重回市场。

第 3力量  川内购房迁居者


    作为四川省省会城市，成都市历来都是绝大多数四川人的居住向往。各个二级城市的有钱人早在数十年前就开始通过买房向成都聚集，若干年来一直没有停止过迁居的步伐。近两年来，一些城市的单位甚至开始在成都拿地，为职工在成都修建商品房。由于是买房自住，此类购房者同样是成都楼市的忠实客人和刚性需求，因此备受开发商关注。
    四川人对成都的热爱，不仅仅在于其长春秋、短冬夏的温和气候。蓬勃的经济势头、良好的居住环境和休闲的生活氛围是吸引更多川内人迁居成都的真正原因。而在这一部分人中，已经退休或者即将退休的中老人占据相当高的比例。根据成都市房产管理局提供的资料显示，2006年-2007年，四川省内九个二级城市以及拉萨市居民在成都购买商品房的面积为246.39万平方米，购房总消费金额愈120亿元，整体平均单价4871元/平方米。特别是距离成都较近的自贡、绵阳、内江等地，2007年迁居成都人数大幅上升。2008年，虽然很多地方遭受地震影响，但成都市安然无恙，成都“因祸得福”，再次成为省内其它城市人们买房锁定的焦点。根据本报7月份举办的“十地联动”活动效应显示，绵阳、达州、南充、攀枝花等10个城市的市民打算在成都买房安居的热情相当旺盛。来成都居住，依然是他们既定的生活目标。



第 4力量  川内投资性购房者

    近几年来成都房价一路上涨也让川内二线城市的部分财富人士看到房产投资收益颇丰，并开始将他们的闲资投入到成都房地产市场。特别是近两年，川内二级城市在成都投资买房的人群越来越多。
    根据成都市房产管理局的统计数据显示，2007年四川省内各个城市居民在成都市的购房消费额均有不同幅度的上升，其中内江、自贡和绵阳三个城市是购房金额增长最多的三个城市；而购房消费额增长速度最快的三个城市则分别是自贡、广元和绵阳，其购房金额增速分别为75.58%、70.85%和70.28%。2008年，9·27新政加上突如其来的地震严重影响了川内投资性购房者的投资行为，大多数人选择了暂时退场。也有部分二级城市投资者把目光放在了商业物业上。据相关机构调查数据显示，2008年，有超过115%的购房者选择商业进行投资，而购买铺面又<