最近一段时间，成都业内普遍都在讨论关于2008年下半年成都的房价的走向是怎么样的？特别是奥运会后的情形，大家都在提出自己的观点和推测。有部分同行说奥运会后成都房价会跌，也有的人说会涨,而且都提出了各自的理由，那么到底下半年房价会怎么样呢？会不会跟上半年的沿海一样的一路大跌呢？或者是受到奥运会的刺激，有上涨的可能呢？

　　这里我们就来讨论讨论：

　　1、成都影响房价的因素有那些？

　　无论是开发商、还是代理机构的同事，大家都知道房价的确定有很多影响因素，这不仅仅受到宏观市场反映的影响，还受到项目本身价值的影响，这包括项目本身的价值和附加值的综合。

　　第一，国家对房产的宏观调控。我们都知道，从去年开始国家就接着下达了很多关于调控市场的政策，包括“70/90”政策，以及紧缩性货币政策和控制房贷等措施，导致整个市场都出现了不同程度的波荡，而2008年上半年的表现来看，虽然有涨，但对开发商来说，销售受挫是大家都看到的。房价在一线部分城市也开始出现了下跌的现象。

　　第二，美国次级债对中国经济环境的影响。其会助推中国资产价格，形成巨大的泡沫。欧美央行为挽救流动性而大量注资，或者美联储在近期内降息，将使国际市场货币流动性更趋泛滥。这些流动性迟早会找到投资之路，而新兴市场，尤其是世界最大新兴市场的中国市场的资产价格将遭遇又一轮强烈冲击。房产市场和资本市场冲击将相当明显。

　　第三，人民币升值压力的影响。具体说有两个主要的原因：一是由于人民币的升值会使进口物品的价格下降—人民生活成本的下降—增加原来无力购房者购房的信心。二是由于人民升值会使外国投资者购买人民币等待再次升值，但外国投资者不会把钱简单的存入银行，他们会把钱投入股市或者楼市，在等待人民币升值期间再赚上一笔。这两方面原因使楼市更加活跃以至房价的上升。

　　第四，成都土地供应情况的影响。根据同行星彦顾问的研究数据，我们知道08年上半年全市供应土地124宗，共计面积约8246.4亩，同比减少39宗和下降17.54%。成交土地122宗，交易面积约9327.1亩，成交数量较07年上半年减少6宗，成交面积增长约33.24%。数据显示，08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降，但从成交规模来看有一定的增长。近年来，市区土地的稀缺性已越来越凸显出来，主城区供应量及交易量骤减；而周边郊区县的房产市场逐渐被激活，各郊区县的土地成交量有所上升。

　　从这里我们就可以看出，成都土地成本的上升，对成都本地房价的上涨的影响会逐渐明晰。

　　第五，消费者购房心理的影响。从2008年上半年的成都楼市成交量来看，今年上半年成都市主城区商品住宅销售近322.59万平方米，为各类物业总成交面积的72.2%；成交面积同比下降了35.2%。今年上半年成都市主城区商品住宅的销售均价呈下降趋势，由1月份的5886元/平方米下降到了6月份的5224元/平方米，下降幅度约为11.25%。

　　从这些数据来看，上半年供应面积和成交价格都在下降，所以客户对未来的成都市场价格走向也不明朗，于是市场的观望情形严重。下半年的楼市对客户来说，“货比三家”和“理性消费”是未来的苗头。

　　2、2008年下半年成都楼市转折的几个机会点。

　　第一，奥运会的结束。奥运会的举办可以增加国家的外汇收入，吸引外资，不过这些资金更多的是投入在资本市场，投入到房地产市场，也是增加了供给量，这使价格会更加趋于波动。但是，这样的活动对国家经济有一定的刺激作用，所以奥运会结束后，或者对房产市场来说会是一个机会。

　　第二，秋季房产交易会的开幕。第31届成都市房地产交易会，共成交各类房屋（含意向）3,835套，成交面积34.262万平米，成交总金额达19.56亿元。可以看出，房产交易会对楼市来说是提高销售率的一个机会点。

　　3、2008年下半年成都楼市房价走向？

　　第一，合理的“跌”是长期趋势，或许大家会觉得我这么说太突兀了，没有把其他因素考虑在内，但是，我要说的是，影响整个房产市场价格和未来走势的根本原因是房产的供求状况和消费者的真实购买力。当然，我这么说是基于市场经济原理来判断的，可能不准确。

　　但是，我们还是要来额外的分析我们现在的市场供求，成都楼市的供应来看，虽然有所下跌，但中小客户的购买力来看，大多数是脱节的。从512地震后，成都的别墅和多层交易量有所提高，所以高端市场潜力还是有的。可是对月薪3000元以及这个标准以下的客户来说，毕竟现在的房价还是有点“吃力”的。

　　所以，从这个层面来说，成都市场的中小需求者还是比较多，而且从整个国家的房产市场来说，我冒昧的认识“合理地跌”也是我对市场的期望。

　　第二，“涨”会出现阶段性的波动。我们知道房价的影响还有微观的因素，也就是项目本身的价值，包括地段，配套，户型，环境，交通等等。当一个盘具有相对优势的时<