180万一套的排屋买到的只是20年租赁权
无产权物业到底能不能卖？

　　随着物业品种的不断增多，人们对“产权式酒店”或者“产权式商铺”已经有了一些耳闻，虽说参与此类物业投资的市民还只是极少数，因为买卖双方纠纷或者产权商铺经营不善给投资者带来的损失也似乎被人们所忽视。
　　
　　自去年底，一种被称为“度假别墅”的物业悄悄在杭州市场上出现，来自该物业现场销售部反馈的信息显示：少则也要180万的排屋销售情况竟也相当火爆，一起推出的数十幢排屋基本被定购一空。殊不知，这样热销的一处物业的土地性质竟然是综合用地，也就是说投资者所购买的实际上是该物业的租赁权，而且购买的期限也不是合同上所签的50年，《合同法》规定：租赁权的最长期限为20年。
　　这处位于杭州之江国家旅游度假区的项目占地约300亩，征地迄今已经4年，到去年下半年，该项目部分物业框架结顶，开发公司开始对所谓一期项目进行销售，由于无法从相关部门的预售许可证公示中找到该项目的任何信息，记者以购房者的身份到现场调查，几经询问，该项目的一位销售人员告诉记者，“这里的房子没有产权证”，当记者问及：“有关部门会否像解决1996、1997年以前的部分物业那样，将来也会对该物业放行？”该销售人员未置可否。记者猜测：他根本就不知道当初有关部门在解决历史遗留问题的物业时所采取的具体方式。支支吾吾中，记者得知，该物业在销售时与客户签订的合同实际上是《租赁合同》，也就是说，买这里房子的人，花的百万钱财实际上是在租房子。记者向属地管理方咨询这样销售的合法性，一位女性工作人员告诉记者：按规定，综合用地性质的物业是不能够销售的。
　　那么上述物业到底能否购买，购买这样性质的物业要承担哪些风险，记者就此采访了浙江方策律师事务所的金龙鑫律师。

　　在接受记者采访时金律师表示：开发商不卖房屋而卖房屋承租权各地都有出现，新兴的产权式酒店也吸引了部分投资者的目光，但作为房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念，二者很容易混淆。
　　所谓产权，? 市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。国外产权式酒店指的是酒店和宾客共同拥有对某房间的所有权，宾客所享有的是一种部分的所有权，属于物权，而我国目前出现的酒店式公寓或产权式商铺等并不完全是国外的产权式酒店，有相当一部分仅仅是一种长期的租房形式，在法律上属于房屋物业租赁，是一个债权的范畴。作为一种债权上的租赁权与作为物权上的所有权，其差别是比较大的。警示一：物业租赁权≠产权投资者在咨询该类物业时，销售人员常常以“有产权的房子70年后也是要归国家的”概念来混淆租赁权物业，实际上二者在法律上有着严格的区分。<BR>　　房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，权利的行使需要相对债务人的配合，就是说承租人要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人的配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上的赔偿，比如支付违约金等，但一般不能强行租用，并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意，又或者房屋损毁或拆迁后，赔偿也是支付给所有权人，而不是租赁权人；但所有权或全产权则是个物权上的概念，正式的称法为房屋所有权，这是一种绝对权，权利的行使不需要其他人的配合，比如自己对房屋进行处分，你出卖也好、送人也好，都不需要征得其他人的同意，当房屋出现损毁或政府拆迁时，所有权人能够获得赔偿。警示二：50年租赁权纯属无稽之谈租赁权有一定的期限限制。我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，也就是说，投资者要投资只拥有租赁权的房屋或商铺，其基本的权利原则上最多只能维持20年。而所有权则不一样，没有时间上的限制，对一物业拥有所有权可以永远拥有下去，尽管目前我国对商业用土地使用权有期限限制，但到时可以续买，而且仅仅续买土地使用权，对房产则不需要。警示三：租赁权本身不具担保价值房地产投资属于一种资金占有和依赖较强的投资品种，投资者在投资过程中难免出现资金紧缺情况，但当出现资金需求时，投资者并不能像拥有所有权的物业那样，用对某物业享有的租赁权作为担保物来获得贷款，这在金融领域有明确的规定。<BR>　　此外，我国国内目前还有部分产权一说，所谓部分产权，又称为住房部分产权，是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。在过去的政策性文件中曾称之为“有限产权”，近几年的政策性文件如《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，《国务院关于深化住房制度改革的决定》等已不再使用“有限产权”，而统一使用“部分产权”的称谓。拥有部分产权的权利人享有的是所有权上的权利，只是他对该物业的所有权受到一定限制，或可以这么