一.写字间销售和住宅销售由于客户群不一样，面比较窄，所以内部认购是否可行，和正常的住宅内部认购有什么区别，如何把握？

看你的客户积累量、竞争者动向、市场反应和当地消费习惯等情况而定。如果情势利好，则注重形式上的不同和两个区别。因为写字间用途主要是自用和投资（短线涨价后出售、长线自购出租）两个用途。

所以，在形式上，莫搞得像住宅那种内部认购，稀里花啦人气一堆起来就完事，在形式上，应换个花样，搞个什么VIP金卡优惠认购啊，什么商务精英俱乐部参会啊……等等，花样百出，形式丰富，即体现商务写字楼带来的面子和尊崇，又体现高雅点人气聚集方式。

同时，注重两个区别：

1、注重体现出“要优先享受优质的投资回报，则敬请赶早，早早参与认购”，可以通过制定首付款优惠、还款时间变相延长、还款方式多样化、代租租金给付、给予税费减免等等，帮助客户以更小的成本实现投资、更轻松的方式还款、享受更长的时间，以便拥有资金回旋余地等等，让人家觉得提前内部认购，就是比其他未认购的客户，能以更加轻松的方式，以更少精力成本实现拥有或投资写字楼。

2、在进行内部认购前，一般要在销售控制上进行所谓的产品组合，在这次认购中，推出哪一层、哪几层，哪几套户型的产品组合，也就是人家常说的，这次认购哪几套房可以拿出来卖得，哪几套不能卖，为后面的销售保持优劣势产品的均衡，不然，所有的好户型都被人家选光啦，剩下的尽是不好的。在这个销控计划的产品组合时，一般住宅类产品，都是按照当地业内或消费者对住宅产品优劣进行评别的标准进行组合选择的，而商务写字楼的优劣判别标准，则跟住宅不一样啦，要了解该标准，建议找到当地的地产同业和消费者，进行深度的访谈和调研，摸清当地消费者对户型评判的标准，拿来进行内部认购阶段的可卖产品组合。

至于标准，我倒有自己总结的成渝两地的商务写字楼的几条，以供你参考：

（1）户型的内视野是否是否方正，利于办公形象；

（2）采光通透度要特别高；

（3）对支持商务办公的功能（总经理室、财务室、会议室、公共办公区等）是否完备；

（4）厕所、茶水户等盥洗区的位置是否得当；

（5）机要部门如总经理室、财务室的私密性要高；

（6）户型内部实现墙体隔断的自由度大不大；

（7）风水上，大门和经理室、财务室的窗口是否冲煞；

（8）空间梁和柱的安置，是否有利于装修和公司形象；

（9）室外公共过道装修标准一定要给足面子；

（10）主窗口外视野景观是否舒适。

二.我们项目的房间分布优劣比较明显，一面是海景房，一面什么也没有，如何将劣势化为优势？

实在不好意思，不知道你户型的具体结构、面积和配比，但从你所说的，海景房主要集中在景观优势，如果户型具体结构、面积在海景和非海景上的较接近的，也就是说各占一半左右嘛，那就在非海景房的价格策略上作作文章，搞点价格优势嘛，海景价高正常，无海景价格适度从低嘛。

如果海景房比例最少，那则可以大大提升海景房的价格，因为少而优则加价，其他房则按正常价格策略进行，集中突出海景的高价，心态自然就平衡啦。

如果海景房的比例最大，那就把非海景的三下五除二，在内部认购期低价处理，先搞回现金流再说，再按景观的全面不全面，面积大小，总价高低等特点，对海景房进行分级处理嘛。

三.遇到客户都对一个房型感兴趣时，应如何调节，尽量避免这种情况的出现？

如果多个客户都对同一套房感兴趣的话，很简单，同等价格基础上，先来者得之，价格不同，则价高者得之，相必销售经理在销控上会做到的。