李航：尊敬的各位领导，各位来宾，各位同学，女士们，先生们，下午好。我非常荣幸代表MBA同学会在本次论坛致辞，今天讲话的内容有四个方面，一个是关于本次论坛，第二关于同学会，第三关于今天，第四方面关于明天。今天和明天都是我的一些个人看法。

　　今天的论坛主题是美丽中国@美丽地产，也是我们MBA同学会一年一度的盛世。特别是党的十八大和中央经济工作会后的举行，这次的同学会来之不易，这次的论坛，几位执行会长，一位是刘光伦同学，还有森柯集团的同学，把这次同学会操办成了盛大的同学会，呈现给我们同学。而且表现了非常强的组织能力，题意我们全体同学向他们表示感谢。

　　2012年悄然的走了，末日的传言不攻自破。不得不说我们是幸运的，我们生在一个具有挑战的时代，在过去的一年里，房地产的千亿级项目在，我们深知未来的路上会有更多的经济，比如市场和成本，模式重复，产品重复，低价竞争，风险越来越大，转型的趋势已经不可逆转，房地产行业不可脱离时代的脉络而独善其身。我们作为有追求的MBA学院，这种专注需要我们的实践能力。共赢的理念需要我们共奋斗，同增长。需要我们不断学习，不断探索产业规律，学习是可持续的竞争力。

　　现在我代表第三届MBA同学会，领导班子向同学们传达一下我们的共识。同学会不是俱乐部，而是发动机，我们要把同学会打造成一个分享平台，学习平台，互动平台，让正能量在我们之间经久传递。

　　刚刚过去的经济工作会告诉我们08年是改变全球的一年，同时强调千方百计保住出口，投资拉动不可逆转。扩大内需加快城镇化，经济财政的数量表现为1.2万赤字，稳健货币，特别指出要积极坚持房地产调控不动摇，引导房地产健康发展。也是在刚刚过去的美国财政悬崖表中，虽然民主和共和党达成共识，实质上是通过印钞来稀释债务，通过华尔街的金融衍生工具将通胀延伸到世界各地。虽然住房还有新的需求，但国家仍然要调控房价上涨速度，一旦打压对经济的影响非常大，它基本上拉动了大约是113个行业。

　　中国经济发展虽然高速，却危机四伏。传统行业技术含量每况愈下，惟有房地产风景独好。虽然坚持调控不动摇，这是中央经济工作会上强调的，但扩大内需，投资拉动，每一个关键词都与房地产业正相关。速度可以改变，趋势不可以改变。

　　国际方面美国采取的稀释债务的无赖模式，此时此刻，最好的避险地就是在房地产。综上所述，尽管国际国内风云变幻，中国巨大的市场和消费潜力是我们最大的优势。中国经济，尤其是房地产业在此消彼涨中，保持长期稳定是可以期待的，我们应该站在新的起点，对我们从事的房地产业比任何时候都要充满信心。

　　说到这里，我给大家分享一段名言，这个名言也是元旦节有个同学给我打电话提醒我一下，他从1998年在纪念中国改革开放20周年的时候，著名的经济学家吴景濂(音)老师引用，这是美好的时代，这是智慧的时代，也是愚蠢的时代，这是希望的春天，也是失望的冬天，我们前途无量，同时感到希望票渺茫，这句话正好恰当的表现了当今房地产形势的。最后我们携起手来，传递正能量，走向希望的明天。谢谢大家。

　　潘晓东：感谢李航同学的精彩发言。我们下面进入第二个环节，进入我们的演讲环节。

　　党的十八大提出建设美丽中国的目标，同时也提出大力发展城镇化。在近期举行的全国住房和城乡建设工作会上，住建部部长姜伟新(音)表示如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市来进行约谈，问责，并表示房地产调控政策不放松。2013年房地产政策形势如何，对房地产将产生哪些影响，下面有请全国政协常委、原建设部副部长，中国房地产业协会名誉会长宋春华教授做主题演讲。

　　他的演讲题目是《2013，房地产企业与产业发展的结合》

　　宋春华：各位嘉宾，各位老师，各位同学大家好，很高兴再一次跟大家做一个交流。我想就房地产业今年这个发展的趋势，讲一讲我个人的看法，供大家参考。大家都知道2012年中国的房地产业在中央提速强力调控与市场调解相结合的这样一个环境下，一路走了过来，路子，步子艰难了一点，但是总体状况还是不错。

　　从下半年开始，特别是九、十月份以来，在投资，供应量，成交，价格和企业的业绩方面，都有稳定向好的表现。我们知道市场的自我调节，就是在周期性的波动中寻求一种平衡，政府的宏观调控也并非全面打压，主要通过差异性的政策，鼓励自助型的需求，支持改善性的需求，确保保障性的需求，抑制投资性的需求，遏制投机性的需求。所以我想自我调节也好，我们的调控也好，目的就是要合理引导市场，能够平稳健康的发展。

　　十八大以后大家都十分关心放的走向问题，现在高层的声音要求加快转型升级，同时要求要继续加强房地产市场的调控。最明确的，最新的提法就是最近召开的中央经济工作会议，新闻稿里面谈到，要继续坚持房地产市场调控不能动摇，要继续加强保障房的建设管理，包括棚户区的改造。我想我们房地产的宏观调控要遵循十八大提出来的，也是中央经济工作会议再次重申的要求，这个也十分明确，我们要求的是尊重经济规律，有质量，有效益，可持续的速度，要求的不断转变经济发展方式，不断优化经济结构中去实现增长。

　　因此，我们的房地产，我觉得要加快升级转型，我们的产业能够在更高的水平上为拉动内需，扩大住房消费，解决好中国人的住房问题，满足群众不断提高的住房需求作出我们的贡献。所以我总的一个看法就是13年中国房地产业的大趋势，就是加快升级转型。

　　那么转型和升级都意味着变化，所以要总结多年来我们房地产调控的经验和不足，在保持政策连续性的原则下，要把握好调控的力度和节奏。这里关键是处理和政府和市场的关系。政府和市场的关系首先要更加尊重市场规律，当然也要搞好，发挥好政府的调控作用。

　　那么我想在尊重市场规律的情况下，我们搞好调控，重点要解决好，或者说要把握好以下几个方面的问题，使得我们的转型升级能够朝着预期的方向发展。

　　那么这几条，我认为是重点。第一个就是产业的态势将从波动性趋向平稳，要转向基本稳定。就是业态的基本稳定。

　　第二市场结构应该以实现最终消费为主体，所以供应结构应该是转向消费主导性。不排斥投资拉动，因为整个国民经济来讲，我们讲扩大内需，同时也要讲投资拉动。但是房地产市场对我们市场的供应来讲，我觉得可以提消费主导。房地产的消费，房地产的开发本身它也是一种投资。

　　另外就是市场的交易，应该增量与存量的并重，专项交易联动型。我们的建设要改变粗放的方式转向现代集约型。我们整个产业发展模式，要坚持低碳绿色循环，专项资源节约，环境友好型。

　　下面就这五点简要说一说我的看法。

　　首先是业态，能不能尽快的转向基本稳定。这一点我们不妨回顾一下，从98年我们住房制度进行了重大的改革，一直到01年或者是到02年，我们看看发展的态势，大体上我觉得可以分为两个阶段。

　　一个从98-2003年这几年是一个稳定发展期。我们看98年，为了应对亚洲金融危机，我们的住房制度也进行了重大改革，我们把住宅建设培育成为新的经济增长点和一个消费的热点。房地产业实现了一段稳定的发展期，这是投资的情况。投资我们这几年年均增长23%。我们的销售价格，从98年-2003年房价年均增长3.5%，比较稳定。我们的销售面积前一段都是比较平稳的增长。销售面积年均增长了20%，04年以后市场出现了波动，我们进入到一个剧烈波动的发展期。大家知道房价快速的上涨，比如说07年我们房价的涨幅超过了16%。07年的开发投资，增长了30.2%，于是在07年9月我们出台了二套房贷的新政，就开始收了。

　　所以二套房贷的首付提到4成，加上又遇到了美国次贷引发的世界性的金融危机，所以房地产业态是一个下行的态势，房地产的投资，销售面积都有明显的回落。这种情况下为了保增长，08年10月份国家出台了刺激政策，房地产又被拉上了高速，所以09年以后市场强烈反弹，虽然停止了救市的政策，但是惯性仍然强大。销售面积增长了45.4%，10年房地产开发投资增长了33.2%，一下又上，这种波动。

　　所以在这种情况下，国家不得不出台最严厉的房地产调控政策，那就是限购政策的出台。这个政策一直到现在绷紧没有松动。这就是04年以后这样一个剧烈的波动。虽然市场有波动，但是整体还是强劲的增长，商品房售价年均增长了9.8%，销售面积增长了16.2%，开发投资除了09年比较低以外，所以波动不意味不增长，09年以后，我们是波动性的增长。12年的情况我们就更清楚了。

　　今年大家知道一季度的情况我们的成交量和成交价和11年相比，出现了一定程度的下降的微调，但是二三季度以后，特别是受到货币政策的微调这样的影响出现了回暖的迹象，应该讲成交量有所增长，成交价也有微弱的回升。拿到几个边界数据，1-11月份我们的开发投资一共完成6.5万亿，同比增长16.7%和10月份相比，我们又提高了1.3个百分点，所以总的来讲还是有上扬的趋势。

　　新建商品房的价格100个城市的平均售价是8791，环比上涨了0.26，非常微弱。同比的跌幅在缩窄，销售面积是8.15亿平方米，同比增长2.3%。

　　11月70个大中城市新建商品住房价格同比上涨35.7%，最高丈夫为2%，环比上涨的有53个城市，涨幅为1%。对经济的快速反应也是越来越快，所以局部的波动是必然的。我们的调控应该尽量保持这个业态，大的行业的基本稳定总体的平衡，力求做到三个基本，这三个基本就是总量基本平衡，结构基本合理，房价与居民的支付能力基本适应，能做到这样三个基本，我觉得大的业态就可以保持一个基本平衡和稳定。

　　我们不希望有大的波动，不希望有频繁的波动。为什么？因为这个波动对消费者来讲，他会缺乏一个明确的市场预期，我什么时候去买，一会上涨，一会儿下降。难以让消费者及时的置业，影响消费者，甚至会引起一些惊恐和动荡。大家知道前一段局部的地方也出现过这样的一些不太稳定的，由于波动引起一些不太稳定的一些局面。另外对投资者来讲，他无法根据市场的信号对投资的决策和运作的时序作出合理的把握，导致市场脱节，加剧大起大落，对投资也是不利的。另外对管理者，我们的政府和有关部门处于一种被动的应付，缺乏调控的主动性规划土地的出让，税收，这种政策多变，影响了调控的权威和有效性。所以波动对消费，对投资，对开发商，对我们的政府都有好处，所以我们期望我们大的行业能够稳定。当然稳定是相对的，只是一个总体的稳定，局部的波动是难免的。

　　所以大的发展趋势我想就是这么几句话，第一个调控持续不松，这是中央的声音。第二个总体保持稳定。能够保持稳定。局部会有波动，因为它的地域性太大，地域差异太大，业态企稳向好，我认为13年整个业态的状况还是企稳向好。这是关于业态的转型，就是这种波动转向基本平衡这个看法。

　　下面其他几个问题，简单的说一说。市场结构我觉得要实现最终消费为主体转向消费主导性。这个和我们回归住房的本质有直接的关联性。马克思曾经说过在政治经济学批判的导言里面说过，没有消费就没有生产，还说铁路，铁路不被磨损只是作为一种铁路的存在而已。住房也是，我们盖了房子是要住人的，是消费品，现在大批的住房成为闲置品，已经成为保值增值的投资品和谋利品。

　　实际上我们社会对住宅的消费这种需求仍然十分旺盛，住房的消费市场还有很大的发展空间。比方说我们的保障性住房和改善性住房需求量都是巨大的。我们现在住房水平应该讲可以说达到了相当高的水平。2011年我们已经提高到了城市里面32.3平方米建筑面积每个人，这个是很不容易的。

　　参照欧美国家住房实际情况基本上稳定在人均40平方米，我觉得我们还有提升的空间，当然不是非要到40平方米。所以我想改善性的住房还有很大的上升空间。

　　另外保障性住房“十二五”3600万套，这是一个硬任务，另外城镇化。刚才很多嘉宾都谈到了城镇化的问题。我们现在11年达到了51.3%，发达国家的经验，就是基本稳定在70%左右这样一个城市化率。我们至少还有20多的百分点，一年一个左右，那就是我们还需要20年左右的时间。所以我们这个产业仍然具有很广阔的，很光明的前景。每提高一个百分点，大概有1300万农村人口要进城，原来大量所谓的农民工，他们在城里面没有居所，所以这个需求量也应该加大。去掉农民工这块，实际城市化率只有35%，所以这块潜力非常的大。

　　另外家庭人口规模的小型化和人口的老龄化都会派生出一些新的需求。人，家庭的规模人口越来越小，甚至与出现丁克家族，不要孩子的单身贵族，他也需要住房。另外就是老龄住宅。还有一个问题，第三次生育高峰所派生出来的阶段性的需求，他们现在到了论混嫁娶的时候了，需要大量的住房。所以对这段我们应该心里非常有底，以消费作为主导，我们市场的潜力仍然很大。

　　那么现在关键就是怎么样扩大我们的住房消费，我觉得首先是顶层设计问题，就是关于住房制度问题，应该删繁就简，把这种短期的调控政策跟长效机制要有机结合起来，也是我们十八大的声音，就是要建立市场配置和政府保障相结合的一种住房制度。实际上删繁就简一种是公租房，其实廉租房也是公租房的一种形式，廉租和平租，还有一种是商品房，也可以租，也可以售，也可以买。我想这是很简单的意思，不要把这个房子弄成这么多类型，越多，越复杂，操作更难，这里面很重要一个问题还是补人头，补砖头的问题，我倾向于补人头，而不是补砖头，砖头越多，腐败的可能性越大。

　　第二是加强舆论引导，形成消费模式。作为消费的模式，我想要树立一种量力而行，符合国情的就是适度消费，不是不要消费，梯度消费不是一步到位。另外就是租购皆宜。

　　第三就是政策调控的问题。有利于我们的住房消费。

　　第四个就是你的调控政策要更多的去发挥财税和金融作用，包括重庆试点的住房税的问题，更多的用经济手段，而不是行政手段。

　　当然还要营造一个良好的消费市场环境的问题，不多讲。保护消费者的权益，也要保护开发商的合理的权益。

　　第三个问题关于交易问题。我们现在是一种增量性的增长，所以主要是增量的交易。随着成本的提高，大量的空置房会进入存量交易。现在把这么多的房屋干交税，他也不干，他们会尽快的进入存量，二级市场一定会有很大的发展，会呈现增量和存量交易并重的局面。

　　这里面北京有一个例子，北京是这样，北京从2003年到2010年北京二级市场的交易，它的套数从03到10增长了7.95倍，增长得非常之快，年均增长34.5%。2010年二手房交易的每一套的套均面积是87平方米和新建住房相比少20平方米，新建住房平均交易套平是107平方米，二手房是87平方米。二手房交易的均价是每平方米16178元，比新建商品房低7千块，所以二手房一般来讲，套平比较小，价位比较低，所以有它的优势。二手房估计有大的发展。

　　第四就是关于我们生产方式问题。我们盖了这么多房子，品质不行，寿命是一个方面，舒适度跟发达国家相比我们还有比较大的差距。所以要反过来看，我们的房子是怎么造出来的，我们基本上还是传统的以现场手工作业为主，所以要改变我们的生产方式转向现代集约性的建造住宅的方式，就是推进住宅产业现代化。我们要为三个任务，第一就是提高质量，通过住宅产业现代化，提高我们的房屋的质量，品质，增强住宅的宜居性。

　　第二就是要节能减排，实现低碳发展。第三提高效率。提高我们建造房屋的效率，切实的把成本降下来，提高效率才能降低成本。住宅产业现代化我认为要工业化、信息化、低碳化为导向，对传统住宅产业的结构进行调整，以新型的住宅建筑体系和部品体系为主体，形成一个完整的产业链。这样我们可以在标准化基础上多样化。关于住宅产业现代化这样一个转型，关键是抓三个方面。第一个是装配化的施工，大量的部件是工业化的生产，工厂里面生产，在现场进行组装，是提高效率，减少排放的最有效的途径。

　　第二加强建筑结构体系的转型和升级。我们老的建筑体系有很多问题，寿命问题，寿命一个是房子本身质量有问题，还有不好用的，房子不好改，不好用。关于寿命问题很多建筑不是因为结构不行，而是因为它的填充体不行，里面的管线，它的装饰，包括隔墙这些东西不适应，所以这个房子被拆掉了。有一个说法我们被拆除的房子大量是二三十年，按照我们国家的强制性标准，至少要用五十年它的结构。所以现在一种新的结构体系叫SI体系，叫做支撑性结构，它的结构体跟填充体是分离的，填充体二三十年，包括管线要更换，包括隔墙我可以调整，结构还是这个结构，就是填充体跟结构体分离的SI体系，这个是延长寿命，节能减排很重要的一个前提。所以第二个要加快我们的结构体系的转型升级。

　　第三个要装饰一体化，主体结构跟装饰一体化，再也不能搞粗装修了。一个现代化的企业，我们居然提供不了完全的产品，提供一个半成品。买一辆汽车居然不能自己上路，还要自己加工，才能开这个车，这是不可想象的。外国人不理解我们搞室内装修。现在已经强调了要强行推装修一体化。

　　最后关于发展模式的问题，就是要低碳绿色环保转向资源节约，环境友好。这里面三点，首先就是节约，节能，我们制定的节能标准不先进。现在普遍的标准是50%或者是好一点65%，就是你65%的节能，你只相当于欧洲八十年代，九十年代初的水平。所以再过若干年，它又得改造它，所以现在怎么样提高我们的节能标准，可能是一个当务之急。

　　第二个就是开源，开辟新的能源，可再生的清洁能源，主要是太阳能，特别是非常成熟的热水器。  最后一个就是循环的问题。我们在通风这个环节里面，北风大量的热能流失掉，所以通风里面怎么样回收能源，都有成熟的技术，水的回收，建材的回收，建筑垃圾的回用等等都有广阔的前景。所以我们资源节约型没有什么技术障碍，关键要有好的政策。今天借这个机会讲这么点看法，供大家参考，谢谢。