中国房地产研究会副会长  顾云昌

  中央经济工作会议是贯彻十八大精神的一个会议，对房地产实际上是两句话，就是“两个继续”，继续坚持房地产市场调控；坚持发展保障房，特别要加快棚户区的改造。十八大总的精神对房地产行业就是四个字“住有所居”。当然，关于生态文明、美丽中国、绿色家园都是十八大的精神。在这样的情况下，看看2012年的楼市和2013年的楼市。讲两方面：一是关于市场的表现；二是关于房价的看法，请大家参考。

  第一，关于市场的表现。

  2012年的房地产市场讲两个数据，从房地产的交易量、交易额、交易面积说，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的时候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面积和9.1%的交易额。可以看出，房地产市场由低迷转向回暖，转折点是年中。也就是说，尽管现在还没有发布最后的数据，但是我估计全年的交易量同比上升4—5%，交易额同比上升10%左右是必然的。这和2011年的情况差不多，销售面积的上升低于过去10来年的平均水平，过去10来年平均16%，今年大概10%，交易面积大概在4—5%。可以看出房地产市场已经回稳。我认为中国房地产市场已经实现软着陆。

  软着陆的标志就是没有出现大起大落，平缓的下降，中国房地产市场的软着陆对于中国整个经济的软着陆打下了好的基础。因为有人担心中国的经济会硬着陆，而且现任的总书记在去年的时候多次讲到中国经济不能出现硬着陆，也不会出现硬着陆，实际上他的意思就是千万不能出现硬着陆。现在看来，中国经济有望实现软着陆，从整个宏观经济看，四季度已经起稳，正在出现回升。许多经济学家对明年的经济，无论是GDP还是各项指标，都认为2013年要比2012年好。我个人判断，2013年的楼市要好于2012年。

  在这样的交易量变化当中，我们发现了房价的变化。从两年多前的2010年4月份开始，“两限”正式出台以后，房地产市场的交易量和房地产价格一样，从快速上涨到慢速上涨，一直到下降。中国房价的下降的转折点出现在2011年的9月份。2011年9月份全国的平均房价开始出现环比的下滑，连续下滑了9个月，到2012年6月份出现了止跌回稳。从6月开始到现在为止，房价一路在上升，但是这个上升很温和，是环比上升。从国家统计局的数字看，70多个城市同比还是下降的，但是从实际的销售量来计算，房价已经上升了，因为销售额同比上升9.1%，销售面积同比上升2.4%，显然房价在上升。也就是说，房价总体上已经往上走了，这当中看出一个问题，其实2012年大家很纠结，因为中央提出来要控房价，实际上有一些高层领导，比如说总理心目当中希望房价下降，因为他在一定场合讲过，房价下降是中国政府的坚定政策。当然一些主流媒体没报道，凤凰网报道了。最后的结果全年的房价没有下降，而是上升了。宏观经济层面又希望是稳增长，因为国内外的环境，出口增长大幅度放缓，消费增长幅度不可能有很大的上升，所以要保持稳增长就出台了一系列的政策，特别是货币政策，增加流动性、放松流动性、降低利率、降低准备金率，这些政策都是增加流动性，来促使经济的增长。真正要降房价，又稳增长，这是不可调的矛盾。因为房地产市场有一个规律，当房价下降的时候就意味着销售量下降，销售量下降就意味着投资下降，因为开发商预期不好就不投资了。投资下降就意味着开发商买地下降，地方财政就会下降，GDP下降。房地产市场出现了特别严重的下滑，还要稳增长是不可能的。经济要稳增长，作为重要支柱产业的房地产也必须要稳增长。实践证明，要使中国经济稳增长，在中国现在的情况下，房地产必须稳中求进。当然，最后结果可以说在这样的博弈当中达到了基本的平衡，既实现了稳增长，房地产也没出现大起大落，出现了软着陆。所以，从这个角度判断，现在的房地产市场情况还应该是满意的。如果出现房地产下滑，经济下滑，房价控制不住老百姓的意见也会很大。

  房地产市场的情况下来总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳增长的情况下达到基本的统一。  我们发展这一轮调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

  第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。大家已经看到，前一段时间北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量上来了，房价开始往上走了。你不说还好，你一说，大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存不足了。

  第二个反差是土地市场跟房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商买地11月底同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长还要到今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整？是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，温家宝总理不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控我希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

  2013年的市场应该还是相对稳定的市场，出现大幅度反弹的可能性不大。任志强讲过，3月份全国房价要暴涨，后来他又跟我修正了说法，他说什么叫暴涨？房价比收入快就是暴涨，另外，他这么说是为了提醒政府应该加强土地供应。房地产市场的房价是由供求关系决定的，一方面是需求，一方面是供应。为什么过去几年房价上涨很快？

  第一，需求太旺，需求旺的原因是两方面：一是货币流动性过剩，房价是货币的流入、人的流入两方面决定的。二是贫富差距太大，有钱人缺少投资渠道。过去若干年当房奴当的很幸福，当时100万买了五套房，这是绝对幸福的房奴。还有一种不幸福的房奴，现在开始买房，房价高了，每个月一半的收入要支付按揭。房地产调控就是遏制投资投机需求，过去调控为什么成效不明显，就是只在遏制房地产投资需求方面做文章，而且做的不彻底。

  第二，土地供应量不足。我们建设部门跟土地部门之间看法不同，他们认为不是土地的问题，其实是与土地密切相关。为什么2004年以后全国的房地产土地价格猛升，因为当时收紧地根，收紧银根，再加上18亿亩耕地的保护，加上城乡土地的断桥，不能充分供应土地，特别是北京、上海。我们看到像重庆、武汉、沈阳这样的城市土地供应超过1000万，二线城市土地供应量超过了北京、上海的土地供应量，下一步北京、上海房价的压力可想而知。北京在2004年以后到2012年当中，差不多每年都没完成土地供应计划，2012年同样没有完成。上海的土地供应量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供应量在下降。当然土地供应涉及到有没有钱，有没有经费的问题。大城市一方面土地供应计划没完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套设施、基础设施没搞好，造成未来大城市始终房地产价格很高。有些希望房价能降，希望降到五、六千一平米，我觉得是不可能的。

  现在房价上涨的动力还有，因为大家知道，美国、欧洲、日本，主要的经济体都还在实行宽松的货币政策，还在释放货币。但是为什么香港的房价高的不得了，为什么香港房价起来了，台湾房价起来了，就是因为流动性货币。中国对外还不可能全面打通，但是流动性必然会影响中国，再加上公共产品、公共资源，大家都想到大城市来，所以压力仍然很大。前两天我看了北京市委书记郭金龙的讲话，他的讲话网上很多人在评论，其中一句话是，防止开发商筑局，用虚假信息套牢北京的房价，套牢北京。这句话很多人提出了疑义，实际上开发商有能量，是在炒，但是整个的经济环境，供求关系决定了房价走势，不是一个开发能筑局的。为什么去年的房价在降，就是整个宏观经济环境的问题。所以，面临的问题就是大城市和小城市房价反差如何调控的问题，对下一届政府是一个考验。

  土地问题就更复杂了，土地财政成为中国地方政府的主要经济来源。广州这样非常发达的城市，2011年地方财政收入当中有48.5%来自于卖地，那么应该说2012年土地出让金减少了，减少了14、15个百分点，所以地方政府开始加快征税，因为地方财政已经用惯了，但是土地出让金减少了，这个时候怎么办？一方面是放地，另一方面尽管土地销售面积下降了，但是地价还是上升了，大概涨了7%。这样的情况下，楼市调控仍然很艰巨，所以建构政策不会取消。而且找不到能够替代限购政策的情况，有的用香港的印花税来替代中国的政策，中国不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持现在政策的延续性。

  第二，讲一讲房价的问题。

  房价的问题大家都很关心，我个人认为，前几年的调控把房价的问题说的太微化了，就房价谈房价，我认为应该改进。我的观点是应该淡化平均房价。现在年底为了实现房价的控制目标就限价，甚至高端楼盘批的速度放慢，人为的来控制市场，甚至于这个房子明明卖20万一平米，非要压下来，结果占便宜的是富人。人为的把平均房价作为控制指标，许多事情会出现问题的。不同的收入家庭需要不同的房价，不同的租金。中国发展到今天，收入差距已经很大了，住宅产品租金价格、售价应该根据不同的群体有不同的价格，不同的产品有不同的价格。之所以说房价过高，大家用平均房价衡量，对中低收入家庭而言，北京的房价对他来说没有意义。北京的房价降一半，中国的经济危机就会出现，因为房地产价格下降的背后是整个金融出了问题。当然，我不是说一定要强调房价一直往上走，这样说人家肯定要骂我，你什么意思。房价上涨过快的确是过去几年当中积累的问题，房价现在已经在高位了，这样的时候如何使房价达到合理回归，中央文件讲了，促进房价合理回归，怎么促进？一般人的理解就是降价，但是降价就意味着销售下降，意味着投资下降，意味着GDP下降，美国的房价平均下降30%，全世界金融危机。西班牙房价下降20%，失业率达到20%几。有些人说只有房价下降30%、50%，中国的经济才能繁荣，这是不对的，当然他们的预测从来没成功过。什么原因？我们在城市化过程当中，在土地供应、货币增加的情况下已经导致了房价上涨到这个高位，现在只能控制房价不要再拼命的往上走了，实际上在我看来，从房价角度看，2011年、2012年出现了房价的合理回归，前两年调控已经导致了房价的合理回归。

  讲到这里，我最近在想一个概念。

  1、一是毛房价，一个是净房价。比如说统计数据现实今年的房价比去年涨了5%，这是绝对的房价数字，是毛房价。但是我们要看到，还有CPI，如果扣除物价指数是3%，房价涨了2%；

  2、绝对房价和相对房价，所谓绝对房价就是房价2.5万、2.3万、1.8万，实际上房价应该相对于收入而言，真正的合理房价跟收入挂钩，国际经验是4—6倍，但是我们有个可能会高一点。贵阳最近开发量很大，没办法消化，政府出台一个政策，到贵阳落户的给他上户口。贵阳的房地产价格4000/平米，我认为很合理，没什么泡沫。测算一下，如果房价下降30%金融有没有风险？下降40%金融有没有风险？结果发现没有风险，因为中国的借贷比比较低，即使房价下降30%中国金融业不会有危险！

  说到相对房价和绝对房价的问题，房价应该相对收入而言，今年净收入增加了8—10%，尽管房价涨了4—5%，就意味着房价相对是下降了。如果说现在继续保持态势，反过来房价涨的比收入慢，实际上房价收入比是合理回归。2011年、2012年都实现了收入涨的比房价快，整个市场表现出了房价在合理回归。同时，经济又保持平稳增长，如果非得让房价绝对数下降，很可能导致经济下滑，因为房地产对国民经济的地位和作用不可取代，现在哪个行业，什么样的消费投资能够取代房地产？没有。这几年房价高以后，大家都在骂房地产，甚至有人说要取消房地产业，认为房地产是虚拟经济，是不是虚拟经济？房地产是整个实体经济的组装车间，特别是在城市化进程当中。

  最近我一直在宣传我的概念。中国从消费角度说，正处在房车时代，现在大家都很清楚了，我们发展经济的目的是为了人民的生活水平、消费水平，消费的升级、消费的提高体现在我们对消费品的需求上。

  恩格尔说过，消费有两个规律：一是从日用的消费品转向内用的消费品；二是从物质消费转向精神消费，这是整个消费的变化。从中国的经济发展来看，老百姓生活水平提高来看，我们首先要解决吃和穿的问题，在毛泽东时代我们没有解决吃、穿问题，邓小平改革开放解决了中国人吃、穿问题。吃、穿问题基本解决了初步实现小康，就是说我们通过30年努力解决了衣食问题，当然贫困家庭例外，衣食解决了以后，从衣食转为住用行，现在转入了房车时代。中国碰到两件大事儿：一是住房制度改革，使房地产发展突飞猛进，满足了住房的消费；二是加入WTO，引进了设备，引进了技术，中国进入了汽车时代、动车时代、飞机时代。当前拉动经济最大的消费，无非是住和行，其他的替代不了。所以，在这样的情况下，我们将来城市化的进程房地产业谁能替代。所以，可以明确的判定，无论是从消费的总量当中，老百姓消费的支出，还是从整个投资规模当中，房地产投资少着占10%，多则占25%，这么大的投资，这么大的消费如何让它健康发展，这是我们的问题。中国房地产的市场经过过去的发展，现在进入了另外一个时代。

  我曾经说中国房地产正在唱两首歌，第一首叫“吻别”，吻别黄金时代；第二首叫“牵手”，牵手白银时代。这样的事带有什么特点？发展的速度、利润的高起，买了地晒太阳都能发财，买房子闭着眼睛都能发财的时代过去了，进入了白银时代，当然白银时代也有很大的诱惑。这个时代的特征三句话：一是竞争加剧；二是洗牌加快；三是利润渐薄。这是房地产市场现在面临的情况，在这样的情况下开发商在积极地修订和完善自己的发展战略，采取相应的商业模式来适应新的形势的发展。我想这样的白银时代，从卖方市场转入买方市场的市场形态，实际上有利于房地产市场健康发展，通过这样的转换实际上房地产市场正在逐步走向成熟，告别野蛮增长，走向比较理性的增长。

  今年以来，我们没有看到哪个公司破产了，跳楼了，大家知道绿城有一阵子紧张，结果绿城进行资产重组，现在资产重组这个话很有意思。谁帮绿城重组的？就是融创，融创就是顺驰。结果怎么样？绿城非常好，今年的房地产销售利润大幅的上升。这说明市场在成熟当中，有的中小企业被兼并是有的，但是大的品牌企业仍然在茁壮成长，说明我们的市场成熟起来了。

  去年上半年是买地的最好时候，有许多开发商错过了买地的时间，我始终认为大家不买地的时候是买地的最好时候，因为大家害怕没钱，有些开发商错过了机会。为什么？恐怕和开发商的理性有关系，开始理性了，但是另外一个层面也说明行业在不断地成熟。

  总之，我认为调控当中有很多好的做法，出现了很多事物，但是有些制度性的问题一下子难以解决。

  最后，讲一点儿感慨。讲到人居环境，今天讲的人居环境主要是研究人居自然环境，其实真正的人居环境包括社会环境、经济环境、文化环境等等。当然，今天讲的人居环境更多的是讲自然环境，中国房地产市场健康发展，必须三方面的环境都要改善。社会环境：社会环境的目标是住有所居，人人有房住，人人有房住的关键是低收入、中低收入家庭的住房解决，所以保障房要坚定不移的搞下去；经济环境：不要买了房以后亏本很大被套进去了，整个经济出现问题了；自然环境：绿色、生态、美丽的家园我们要共同去创造。