楼市从“北改”到“北兴”

第一步：

完善基础设施建设，旧城改造阶段，以自主改造和原地返迁为主，短期内虽然不会直接刺激房地产市场需求，但会对租赁市场有直接作用，该部分人群闲置资金较多，商品住宅和商铺投资将会突起。

3年后：

吸引外区域刚需人群低价买房的需求，同时可能形成投资客户新浪潮，商业地产（城北商务公寓和写字楼）将最先繁荣起来

从今年年初开始，“北改”运动正式启动。截至11月底，成都“北改”重大基建已完成投资49.7亿元。其中交大路、解放北路、老成灌路已完成道路整治，2.5环实现全面贯通。货运大道与绕城互通立交桥日前也已通车。据市政信息透露，三环路交大立交桥、将于本月（12月）底完工，三环内最大钢材市场金府钢材物流中心也将于月底关闭，明年3月启动建公园。

届时，“北改”用一年时间建成的北改“形象”随之呼之欲出，各方对于“北改”进程的观望有了回执，“北改”没有停，还在进行时。

“北改”补上成都楼市最后一块短板

伴随着“东调”战略和东郊危旧房改造工程的成功实施，成都市建成南富西贵东升三足鼎立之势，而城北成为主城区唯一发展缺口。目前城北是公认的成都中心城区发展最薄弱、城区面貌反差最大的区域。城南城市副中心地位牢不可破，从炙手可热的大源组团再一路向南发展至今的华府板块，出让土地已扩张至华阳，三环内再难有新生地块。再看城东势如破竹的上扬之态，房价虽尤不及城南，“崛起”也指日可待，土地市场也走向了饱和。相比之下，城北相形见绌，区域基础设施短缺、产业业态低端、城市形态老旧、综合治理任务艰巨等诸多问题亟待解决。

在此背景下，“急需‘北改’大平台推动城北均衡发展，从根本上解决整个成都市的发展瓶颈，从而统筹“成都中轴”协调发展，最终全面实现现代化、充分、国际化的世界现代田园(小区网论坛)城市的总体发展目标”。政策背后的实质，“北改”将引领土地市场新一轮放量，尤其是土地资源稀缺的主城区，北改新建、旧城改造预计将推出近3万亩建设用地，满足未来城北5-10年的土地需求。从而为城北成为开发商的新宠夯实基础。

“北改”5年铺排城北楼市宏图

成都市“北改”战略计划早就锁定“一年出形象，三年见成效，五年大变化”的目标。记者获悉，随着“北改”持续推进，到2014城北绕城内不再有任何批发市场，荷花池、五块石，八里庄等商品市场调迁；关闭荷花池汽车站，整合五块石汽车站，新建北站汽运站。到2016年，打造产业城北、生态城北、生活城北，让城北成为高端化、多样化、特色化，宜业、宜商、宜居、宜人的现代化城区，让惠群众。而第一个“一年出形象”的目标已基本转化为现实，为后面两个规划目标落实勾勒出有据可循的事实轨迹。

对照“北改”规划时间表，专业地产机构有逻辑地推测出未来城北楼市兴建版图。“北改启动的第一步完善基础设施建设，经过1年到2年时间的旧城改造，城市形态逐步更新。而旧城改造阶段，以自主改造和原地返迁方式为主进行，虽然短期内将不会直接刺激房地产市场需求，但会对租赁市场有直接的作用。值得一提的是，该部分人群闲置资金较多，商品住宅和商铺投资将会突起。“北改”3年见成效后，吸引外区域刚需人群低价买房的需求，同时可能形成投资客户新浪潮，商业地产（城北商务公寓和写字楼）将最先繁荣起来。”吉信行方圆置业总经理称，“随后是产业升级，利用“北改”的机遇，城北有选择性地承接产业转移，着力外迁商品市场到新都、青白江等地。正所谓产业格局影响楼市格局，并为区域带来产业人群购买力，产业承接区域楼市将快速腾飞。5年后，伴随“北改”配套设施的全面完善将成为区域外改善型人群的选择阵地。”

也就是说，“北改”集大成之作将在5年后全面开花结果，成都楼市“北兴”的时间距离大概与此重叠，彻底摘下“北乱”的帽子。

重现价值洼地商品住宅成交量涨价滞

据成都透明房产网近期对主城区各区域楼市成交情况的分析，城北区域目前的成交总量虽然与城西、城南两个成熟住宅区域仍有一定差距，但借势“中调”、“北改”规划利好，城北在今年内爆发出的上涨势头却远超以上两区，成交量同比涨幅约50%。

数据显示，包括五块石-北站、交大-九里堤、李家沱、沙河源、沙湾、荷花池、驷马桥在内的7个城北板块共有5439套住宅成交，同比增加147.9%。该数字已经比区域同期住宅房源的供应总量高出近1000套，如此显著的去存量趋势预示着城北楼市在未来的区域价值。

同时，城北住宅成交价格却出现了小幅下降，洼地价值凸显。据统计结果，包括五块石、沙河源、沙湾、驷马桥在2012年的住宅价格均有所下降，其中驷马桥和沙湾的成交量较之去年却呈现5倍以上的增长，沙河源均价降幅较为明显，板块内今年7300元/的单价，降幅达35.19%。但在整个城北区域中也有表现比较突出的板块，像今年交大-九里堤板块的住宅价格与去年同期相比，涨幅接近2成，目前其均价水平已经超过8000元/㎡，与不少城西、城南板块的水平几乎等同。

“北改”分区改造发展泾渭分明

“北改”拉动城北楼市升温，整个成都楼市重心开始北移。记者综合“北改”市政建设新闻，了解到金牛区三环内均要进行旧城改造，有研究报告称未来楼市该区发展以城市商业综合体为启动项目可能性较大，商业地产会最先繁华；三环外区域未来将形成以凤凰山和198为主的改善型住房片区。

从成华区“北改”生态规划出炉：“六带七廊”等迹象表明该区域未来将成为宜居之地。预计未来楼盘供应量较大，刚需物业主要集中在昭觉寺、驷马桥、红花堰片区，目前代表楼盘有招商雍华府、中国铁建青秀城、华润翠林华庭等；凤凰山白莲池(小区网 论坛)片区形成以生态为主特色的公园地产、旅游地产，以居住功能为主，未来以改善型住房为主，代表楼盘有保利198；八里庄、猛追湾主要以商务新都区作为城北产业主要承接地，商贸物流产业聚集，北新干道周边以投资和刚需为主，蜀龙大道周边以改善型住房为主。一是承接城北产业，形成总部楼宇经济和都市综合体；二是以物流产业为聚集的产业走廊，主要物流园为主要产业支撑；三是形成以198为中心的生态走廊，形成以改善型住宅为主的居住地。代表楼盘有万科五龙山公园。