商业地产在“高端路线”中迷失-慧人房产人才培训网|置业顾问房地产策划经纪人培训

前几天带小孩去SM广场看电影，本来计划吃午餐的地方却被打围了，上书“必胜客SM广场店正在筹备中”。我了个去，本来想花32元重温筷客我特喜欢的红烧牛腩饭的，妈的只好到肯德基啃它的垃圾汉堡＋鸡翘了，小家伙却开心得不得了。“坑德鸡”，坑你妹！孩子们都给这些垃圾食品坑坏了！花了更多的钱，却只能忍受汉堡＋油炸食品＋可乐，这TM是一个体面中国人应得的周末吗？

好在我们买了电影票、四处闲逛的时候，却在四楼发现了一家卖咖啡的小店，叫“99℃炭烧咖啡”，小家伙要了杯鲜榨西瓜汁（看着老板切的西瓜、榨的汁），我要了杯焦糖特浓炭烧，两个加一块才28元，坐在中庭的小木栈里，感觉这才是自己想要的休闲生活。

但是，我发现这里四楼的招商情况也很“火爆”：碎碟已经在对面开业了，左边是澳门豆捞，右边是禾川寿司，斜对面还有一家果立方八月底开张……个个都是七八个铺面的规模，只有这家小咖啡店只有一个门面，显得小气而寒酸。我不得不担心，这间小店连同旁边两个空着的门面迟早会被“高附加值”的什么垃圾取代，比如哈根达斯，或韩国烧烤。

这样的“商业升级”正在我们身边不断上演：东门大桥头的四季情怀咖啡，在我钟爱两年后，被一家烧烤店取代;万达锦华城的米罗咖啡被更贵更无趣的西式快餐挤掉，38元一份的腌笋牛腩商务套餐终成回味;还有一杯咖啡一个下午的舒坦闲坐，在万达广场再也找不到了;我在两年前博文《房地产是万恶之源》中提到的那家烧菜馆也撤了;二环以内，再也找不到5元钱能解决早餐（2个包子、1碗稀饭、1个鸡蛋、1碟泡菜）的地方……

早餐店在城市的濒临绝迹是城市商业误入歧途的最显著标志。

诚然，商人逐利是市场经济最大、最根本的动力，但利益也分可持续的长期利益和不可持续的短期利益，如此不断拉高商业供应的消费水平，同时一味追求高换座率、高人流量，便使整个商业业态陷入自相矛盾之境，因为高消费必然导致人流减少，而人流不足，又会对万达广场、SM广场这类商业综合体造成致命打击。更为严峻的是，城市东南西北、里里外外，这类只专注城市高消费群的商业综合体还在竞相开发、落成，我们哪有那么多高消费人口把这些商业综合体都养活？

个人投资的临街商铺随行就市，暂且不提，但作为投资商持有并统一运营的商业综合体项目，应有更长远、更战略的商业计划，不能对每一平方米经营面积都实行“价高者得”的原则，要根据城市主力消费人群分布结构，预先按一定比例规划、分配对应的商业面积，比如：满足较高端消费的面积略少一点，但位置和资源配置最优;满足人流、快餐式消费的面积较多，位于快速通道周边;满足个性化、忠诚度消费的面积最小，位置偏僻，但租金相对较低。如此这般，不同消费能力的人们在这里各得其所，其乐融融，整个商业综合体才会有声有色、历久弥新。（城市低消费群应受到ZF和社会各界的关心、帮助，但不在本文的讨论之列。）

如果城市商业综合体项目都不再急功近利地拉抬商业格局，而是理性地进行招商、运营，追求可持续性的长远利益，其对临街商铺的正面影响也将是巨大的，我们的城市生活将会更加舒适、从容。对某些人来说（比如本人），到一间习惯的咖啡店喝上十年、二十年，将不再是奢望。