春节大假期间，在亲朋好友聚会后闲暇之余，对商业地产的开年后的走向静静地进行了思索。回想本人在该行业从业的12年多的时间里，正是商业地产在中国蓬勃发展的黄金年代，可以用波澜壮阔来形容，期间有多少企业在这个大潮中起起伏伏，多少经验和教训值得我们认真的总结。本文是个人结合这十几年从业的经验和见闻，对成都的商业地产发展进行的一个简单梳理，力图通过整理发现商业地产的一些规律，能给我们的开发企业、投资客户、从业者一点启迪，由于知识量、信息量有限，一定存在不少偏颇之处，望广大博友多提意见，多多交流，共同进步。

                   上篇：成都商业地产的历史

成都商业地产的形成  成都商业地产的形成于上世纪九十年代中后期，至今大致有15年的历史，之前的商业是商业，地产是地产商业如果有场地的需求，会单独进行设计、建设，不会用产业化的方式进行资本化得运作，商业和地产是平行发展的两条线。真正把商业用地产开发的方式开始运作起始于九十年代末，但当时开发商也只是连续开发几个项目，还没有形成系统的理论体系，直到二十世纪初才正式提出了商业地产的概念，商业地产才以独立的体系开始运作。

 

成都商业地产的发展历史大致可分成四个阶段：

第一阶段：1997---2005年  起步期

第二阶段：2005---2009年  滞涨期

第三阶段：2009---2011年  高涨期

第四阶段：2012---2014年左右 调整期

 

第一阶段：这一阶段业态形式稀少，代表特征是初级专业市场的兴建，生活广场风行成都。开发企业基本都是本土企业，开发量也不大，产品畅销。

<代表业态---初级专业市场>

a.电脑科技一条街 在成都磨子桥一带陆续建起了百脑汇、新世纪、世纪及后来的@世界、数码时代广场，百脑汇是当年有名的电脑卖场连锁品牌，红极一时，是当年电脑卖场开发经营的标杆。数码时代广场后来者居上，现在是科技一条街经营效果最好的卖场，并且是四川地区做得最好的本土品牌。

b.荷花池服装批发市场 这里特别要说明的是开始的荷花池专业市场是带有自发形成的特点，不能算是商业地产，只到2004年起几个地产商有计划地开发新的专业市场（大成、金荷花、荷花金池等五大新市场）起，才能算是荷花池商圈商业地产的真正起步。

c.八一家具城 最早起源1985年八一家俱厂，1991年八一家俱城建立，逐步建立了各分类市场，直到1995年太平园家具城建立，这个区域的开发才带有了商业地产开发的性质，从2002年八一精品城建立，八一家具城已发展成为面积达30余万平方的家具城，加上太平园家具城该区域总面积达60余万平方，主要面对中低端消费市场的大型家具批发零售集散地。

<代表业态----生活广场>

 这个名词最有名的应该来源于玉林生活广场，它几乎是成都二十世纪初成都小资夜生活的代名词，尤其是以后的日子里因为空瓶子酒吧火爆、特别是培育出张靓颖的音乐房子的成功，而更使之家喻户晓。

玉林生活广场的成功，被其开发商迅速地进行了复制，并不断延续着它的成功的传奇，而其它开发商也竞相模仿、抄袭，于是乎各类生活广场在成都遍地开花，建筑布局、形态如出一辙。几十间酒吧及餐饮小店，外加几百个平方的小广场，特别适合成都人小酌一杯和朋友欢畅几曲的生活方式，也特别适合小的商户经营、小的投资商购置，这就是了那个年代短平快商业项目开发的代表模式。

当年歌舞升平的玉林生活广场

不是所有的生活广场都是成功的，大世界商业广场就是典型的失败案例。该项目2001年开业于紫荆的富人区，当时出租率８０% ，临街铺面租金高达１２０元／平方米以上，众多国际国内知名品牌撑起了大世界绚丽的天空。然而好景不长，在短短半年时间内，众商家纷纷撤离，一座“死城”至今还矗立在周边繁华城南高档社区之中。现在除了一楼临街的几家商户经营者低档的餐饮外，往里走稍背街的地方都可以看到臭水横流，二楼三楼基本空无一人，一排凋敝的景象，晚上去看更像个“鬼城”。

业界分析说是附近的家乐福挡死商脉，本人不以为然，我认为最主要的原因是，开发商销售后没有持续的投入，没有强力支撑专业的运营公司不断的进行打造。前车之鉴啊，从这个案例可以看出商业运营在商业地产运作链条中是不可或缺的环节。

<代表企业>：蓝光、置信、信德

成都商业地产初级阶段必须要提的企业肯定是蓝光地产，1995年开始建蓝光大厦初尝商业地产的甜头，1997年建设五块石电子电器市场正式踏上了商业地产的征程，在2000年世纪电脑城开盘以后，在房地产界还不知商业地产是何物的时候历史性地提出了商业地产的概念，2001-2004年是蓝光发展的黄金时期，其中2004年蓝光的商业地产达到高峰，这一年创造连开8盘，一个月开3个盘的奇迹，直到2005年蓝光地产在成都三环以内的东西南北中的黄金口岸都有了自己的楼盘，商业盘的总量有11个。在2004年商业地产进入滞涨期的时候，蓝光地产华丽转身转战住宅地产。

第二阶段：这一阶段业态形式逐步丰富起来，代表特征是购物中心在成都兴起，专业市场升级换代，总部基地、旅游地产等业态开始崭露头角。外地大企业开始涌入成都，本土开发商与外地开发商角逐市场，竞争开始变得愈发激烈，开发总量骤然放大，销售开始放缓。

<代表业态----购物中心>

这里简单说一下购物中心在成都兴起的代表范例：

a．成都购物中心的先驱百联天府，由上海友谊集团和成都汇诚房地产公司联合开发的，2004年4月28日开业，当时总投资约为5.5亿元，建筑面积约16万平方米，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。因投资方之一百联集团为国内最大的零售集团，加之百联天府体量巨大，百联天府当时被誉为成都最大的SHOPPINGMALL。由于经营不善现已被王府井购物中心所取代。

b. 新城市广场 总面积27万平方米，2005年11月开业，业态上已经具备了真正购物中心的特征，有百货（时尚百盛）、有超市（百佳超市）、电影院（太平洋院线的新城市电影城），哈根达斯、千色店等品牌店，还有1120个车位的地下停车场配套。由于规划、运营等问题现在经营状况也不佳。

c．锦华万达广场一枝独秀2007年12月开业，从动工到开业，只用了14个月时间，并且用近三年就实现了旺场，如今的成都锦华路万达广场已然成为了成都又一个重要的商业中心，日均客流量达到了30万人次。2009年，成都万达广场的销售额突破了18亿元，年纳税近亿元。其成功的要素在于订单式开发，大型主力店的预置。

<代表业态----旅游地产>

在这个时期也是不得不提的商业地产的分支：

在这一时期最有代表性的有2004年成都锦里古街，将三国文化与现代休闲相融合，打造了一个条民俗旅游购物的街区，整个古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体，里面还有餐饮酒吧、民俗手工艺品等项目。同一时期的还有宽窄巷子以民清时代的川西四合院的建筑，以及成都的慢生活为特征;文殊坊更以禅宗文化、民俗文化吸引着四面八方的游客。

国色天乡是成都进入现代旅游地产的标志，2007年开业的国色天乡，引入了30-40项大型的游乐设施，并分别以几大主题馆的形式接待各方游客。。。分数期开发的国色天乡，不断提档升级扩大规模，成功地实现了很好的经济效应和品牌效应，最主要的是促进了同期的别墅等住宅板块的销售。

<代表企业>

在这个期间也不得不提一个曾经“以先造园，再造房”开发理念影响成都的本土企业---成都置信地产，与蓝光走的道路正好相反的是，置信在商业地产的起步期，将住宅地产做得红红火火，当年以置信生活方式开发的置信丽都花园，置信芙蓉古城将置信的品牌做到家喻户晓。然而到2004-2005年起，置信强力涉足了商业地产，其代表作是青羊总部基地、国色天乡乐园，

青羊总部基地无疑也是成都众多总部基地项目中最为成功的，其优美的园林环境吸引了一大批高科技公司的入驻，其青羊模式受到成都及全国业界的争相学习和模仿。国色天乡项目首次引进华侨城的开发模式，以旅游促住宅销售，该乐园2005年开园，分两次大规模引进了数十项大型游乐设施，填补了成都此类游乐项目的空白，成功实现了项目的住宅销售。在2009年华侨城欢乐谷开园之前，国色天乡乐园运作模式在成都都是独一无二的。

生态化的青羊工业总部基地

第三阶段：综合体时代来临，购物中心专业化，大型专业市场大举外迁换代;全国性房产大鳄扎根成都，投入大量资金开疆拓土，并已开始取得了辉煌的战绩，销售上已全面超越了本土企业。

<代表业态>

综合体、购物中心、专业市场、旅游地产

成都华侨城项目：

成立于1985年的大型央企华侨城有限公司，于2009年成都华侨城项目携其二十年成功的开发经验，以其强大的资金实力和品牌优势在成都隆重开业，其旅游地产连锁经营的先进理念，其“繁华都市开心地”的独特定位，其最新潮的游乐项目引领着旅游地产的风向标。华侨城总的规划用地面积3000亩，包括主题公园、娱乐商业、人文社区，是典型的以旅游娱乐带动商业、住宅开发的地产模式。尤其欢乐谷主题公园占地47万平方米，园内设置了130余项体验观赏项目，有中国第一台Mega的过山车、有中国最长的双提矿山车等现在中国一流的游乐设施，是西部规模最大、最时尚、最具生态特色的主题乐园，开园以来人潮如涌，商业齐聚，效益非常显著，整体超越前期开发的置信国色天乡项目。

欢乐的海洋 成都华侨城欢乐谷

<代表企业>

龙湖、华润、万达、凯德、富森美、香江、万贯等

成都万达房产开发公司---现在在成都呼风唤雨的万达集团，当年进入成都时也并不引人注意，1999年修建成都花园住宅项目、2001年开发河滨印象别墅项目，直到2003年12月索菲特万达酒店开业时万达在成都可以说“名不见经传”，而当时本土企业蓝光集团在成都商业地产领域正“独步青云”，此一时彼一时，4年后当人们再次把目光投向万达时，经过数年在全国拼杀的万达集团，以王者的风范在城东建起了总面积达40万平方米的城市综合体项目万达锦华城，并以其先进的订单式开发模式，专业化的购物中心运营理念，将购物中心项目运作方式推向了高峰，坐上了商业地产开发及运营的第一把交椅，2011年更大体量的金牛万达（110万平方米）在城北的开盘，再次在成都商业地产界引起轰动。

成都龙湖地产开发公司--- 1995年成立，2001年重庆北城天街奠基，标志着龙湖进入商业地产，2003年重庆北城天街已经成为观音桥区重庆的第一商圈了，2005年龙湖进入成都开发晶蓝半岛项目，随后开发一系列的住宅项目，直到2009年龙湖天街三千集项目在成都试水商业地产，2010年推出总面积达100万平方的龙湖北城天街项目正式宣告进军成都商业地产，紧接着2011年推出龙湖时代天街项目，面积达180万平方，三年三大步令业界刮目相看。

成都富森美家居有限责任公司---2000年公司成立，2002年第一个项目“西南装饰材料总部基地”在城北临三环区域开业，其后以其特有的“造节”促销方式，铺天盖地的集中广告轰炸，把这块孤零零的“生地”炒熟，更使人叫绝的是，富森在修炼6年后，在城南高新区建造了一座10万平方米的高档次的家居商城----“城南国际商城Ⅰ期”，一下将这两期的档次拉开，紧接着2011年又在相同的区域开发了20万平方米的“城南国际商城Ⅱ期”，如果说二期国际商城叫家居奢侈品城并不为过，而且商家要想进入二期还有很严格的准入条件。

富森美的成功之处最主要有二，精准的选址定位及独特的促销经营模式。城北区域是传统的物流及中低档产品批发的集散地，因此富森“西南装饰材料总部基地”完全符合这个定位;而2005年以后的高新区“新南天地”，高端住宅不断呈现，时尚卖场扎堆开业，因此其国际商城的一、二期顺应商圈变迁的潮流，踏准了时代的节奏，选择了家居卖场的“顶端”市场。最值得赞赏的是，富森是本土仅有的少数足以和外了家具卖场大鳄抗衡的本土家居流通企业，在外有红星美凯龙、居然之家等品牌大鳄进逼，内有八一家具、太平园围追的情况下，差异化定位，走出了一片灿烂的天地。它成功地走在业界的前列，是本土企业的楷模，是成都商业地产界的骄傲。

 

中篇：成都商业地产发展历史的轨迹

<起步期>

时间：大致是1997—2005年，是商业地产快速成长的时期;

热点区域：二环以内主要街区交通节点，城北沿二环区域;

业态特征：各种业态处在形成阶段，小型专业市场的出现，生活广场类小型商业广场的大量复制，以本土实力地产公司快速推动，代表业态“生活广场”;

市场特征：市场上商业地产的供应量比较少，投资品种少，以卖方市场为倾向，项目销售快速;

运营特征：该阶段没有少有专业的运营公司进行项目的后期运营，绝大多数是地产商的物业管理公司进行管理，项目以多业权的形式存在。

<滞涨期>

时间：大致是2005---2009年，此阶段进入商业地产发展相对缓慢的时期;

热点区域：城东沿二环内外区域、国际城南天府大道沿线

业态特征：商业地产的业态形式逐渐丰富，专业市场、购物中心、总部基地、旅游地产等各种现有的业态都已出现，专业市场升级换代，生活广场类商业业态开始没落，并逐步转化为小型综合体项目，大型购物中心开始出现，代表业态“购物中心”。虽然这个阶段各种业态逐渐丰富，但相对与住宅地产，商业地产发展比较缓慢;

市场特征：虽然业态开始丰富，但开发量、销售量都比较小，产品销售缓慢;

运营特征：专业化的商业地产运营公司已经形成，多业权的管理模式与单业权只租不售的运营模式同时并存。全国性的和具有海外背景的地产大鳄进入成都，地产项目规模逐步放大。

<高涨期>

时间：2009---2011年，商业地产第二次进入快速发展的时期;

热点区域：高新南区、高新西区、城北商贸区

业态特征：大商业地产时代来临，各种商业业态更加丰富，原有的业态变得成熟，规模变得更加巨大，开发速度非常迅速，专业市场逐步转移到三环以外，并逐步与产业及物流紧密结合。真正意义的城市综合体项目开始出现，代表业态“城市综合体”。新兴商业大踏步向地产渗透（苏宁电器，居然之家、红星美凯龙）。

市场特征：市场销售呈现井喷式的增长，销售价格不断攀升，客户投资有许多非理性的成分。

运营特征：运营模式返租统一管理经营和单业权管理同时进行。

<调整期>

商业地产进入第二次相对缓慢发展的时期，各种业态的商业地产百花齐放，开发商对商业项目进耕细作，商业地产开发进入理性时代。

下篇：成都商业地产未来发展的猜想

未来2-3年

商业地产从1997年起到2005年止为第一个黄金期，然后是5年相对的滞涨期（2005年---2009年），后来2009年—2011年又是一个高涨期。2011年起国家对房产进行了严厉的调控，虽然商业地产比住宅影响少些，但也会受到一定的影响，因此商业地产将进入第四阶段的调整期，预计这个时期要持续2-3年。

这一时期开发的热点区域主要集中在城北商贸区、城东火车东站区域、城南高新区、城西高新西区。业态方面将继续完善现有的综合体、专业市场、旅游地产等;市场销售相对比较缓慢，但也是高位中的缓慢，这段时间将逐步消化上阶段过剩的开发量，尤其是综合体项目，在这段时间将集中消化;开发商将深刻领悟到运营的重要性，开发与运营成为项目运作不可分割的一个整体，商业地产运营将更加规范。

 

1. 城市综合体：

a. 超大型城市综合体将在近郊多点蓬勃兴起，这种综合体都带有大量的住宅，多建在郊区（因为土地的稀缺性，新建的住宅将基本都建在郊区），而且其规模多为百万平方以上。此种业态最有可能出现的地方是高新西区、火车东站区域、国际城南。

高新西区由于有高新产业的带动，戴尔、联想、纬创、奇宏、富士康等国际企业的入驻，及2-3年前住宅项目的交房，将强力推进了商业项目的建设，掀起了商业综合体项目建设的高潮，并在未来2-3年内有放量的趋势。

b. 例如龙湖时代天街180万平方综合体项目，70万平方的商业;成都力宝东盟城150万平方，提供15万就业，1.4万商户入驻岗位。

火车东站区域

依托火车东站的交通枢纽的优势，将兴建一批住宅、商业、写字楼、物流等项目，例如龙之梦新城投资100亿元，建设建筑面积为150万平方米的城市综合体，建设工期3-4年。

气势磅礴的龙之梦新城示意图

国际城南（高新南区）综合体尤其是写字楼销售放缓，此业态阶段性过剩倾向明显。全成都100多个综合体项目有60%在此区域，没有大规模的入住支撑，难以短期消化，预计消化期要持续2-3年。

c. 小型城市综合体将在市中心非常富有活力，从规模上来说将

小于郊外的，并且少有住宅，多带写字楼或公寓。最有可能出现的区域是城区内的沿二环及三环的新兴商业、住宅聚集点。像龙湖天街三千集（5万平方的小型购物中心＋加两栋SOHO公寓＋一条风情商业街组成总体量12平方米商业综合体）模式将成为城区内小型综合体的发展方向。

2. 大型购物中心

更多的购物中心将依附于城市综合体而出现，单纯的购物中心商业体（多数也是与写字楼相结合的）主要存在于市区，数量也会比较少，主要由品牌百货延展而来（如伊藤洋华堂、王府  井、凯德置地），或以专业品牌连锁（如苏宁、红星美凯龙）形式出现。

据悉，两年内凯德商用将在成扩展4家购物中心，包括成都来福士、凯德广场天府店、魅力之城以及金牛二期等项目,苏宁也有未来几年扩店的计划。

3. 大型专业市场:

将继续快速扩张，而且跟产业经济结合的更加紧密，主要的行业可关注服装批发、五金机电、家具建材、物料配送等行业。

城北商贸区以商贸为主，综合体商业也会在此出现，但多带有专业性质，住宅与商业结合的综合体会比较少;新繁、新都、青白江将继续以家具、建材为发展的主要方向。

4. 其它商业业态

a.写字楼、酒店也将持续发展，主要集中在老的市中心区及天府高新区，但城南天府大道旁的写字楼开发速度将会放缓。

b.  百货商场多会依附于购物中心而存在，独立的百货商场多向大型化发展，小型百货多为精品店或奢侈品店，开店多在市中区。

c.  旅游地产继续拥有其独特的生存空间，区域多在远郊开发，古镇的开发将继续成为这一时期的热点。

未来的10年

成都商业地产有望走上健康发展的道路，开发商项目开发，投资商投资，都会进入一个理性的时代。随着天府新区战略的实施（天府新区由于政府规划未来到2030年建成1500平方公里，600万人口的新区），城市的继续扩张，商业地产的热点还会集中在城市综合体、购物中心（单体）、大型专业市场三大业态，其它的如纯写字楼、旅游地产、（纯）百货商场也有广阔的发展空间，但像百货商场业态将更多的向复合化的购物中心业态发展。更多有国际资本背景的全国性企业、实力雄厚的央企将成为未来成都商业地产开发的主角。调研拿地规划、推广销售招商、促销运营管理都将走上正轨化，返租统一经营、单业权的管理模式将是今后的主流的两大模式，多业权也会小比例的存在，但会越来越被前两种管理模式所代替。

 

2012年商业地产预测

1.  因为国家调控的影响，商业地产同样受到住宅地产的影响，销售速度减缓，但不会像住宅那样跌的那么惨;

2.  凡包含有住宅的综合体楼盘，销量必然比2012年少;

3.  市区内底商销售基本不会受宏观因素的影响，尤其面积不大，单价不高的底商街铺继续受到投资者的追捧;

4.  专业市场的开发会以稳健的步伐，继续前行。

     以铜为鉴，可以正衣冠;以史为鉴，可以知兴替。商业地产发展的周期和经济发展周期一样也有繁荣和衰退相互更替的规律，只不过与经济周期不完全吻合，它还与国家的政策、城市的发展密切相关，其情景大致是：当繁荣期来临之时，开发商会大量购地、建设、销售，投资商、经销商会快速跟进，这时整个市场产销两旺，价格持续上涨;这一状态持续若干年后，开发量往往会大大超过需求量，如果再遇到国家政策的调整，很快行业就会进入调整阶段，这时量价都会有所下降，于是市场将用若干年时间消化前期过剩的开发量;当各种要素再次好转的时候，这一周期会再次循环。

当然，我这里阐述的繁荣和萧条是相对的，总的来说整个商业地产从本世纪初开始都是高速发展的，并且有着十分光明的前景，衰退或萧条也只是不断向上发展中的调整阶段，在调整阶段一样会有先进的开发模式、经营模式的创新，一样会有一些企业独领风骚，而且高速发展后的调整不见得是坏事，它会叫开发企业更好的审视自己、修炼内功，让投资商更加成熟，使整个行业经过洗礼后能够更加健康的发展。

最后，愿本文能给我们的从业者一些启示，使大家都能够掌握一些商业地产发展的规律，踏准发展的节奏，不被时代淘汰，争取成为潮流的领跑者！