12月6日，任志强在其微博中声称：调控核武器要来了。但半小时后，此条微博便被删除。“任大炮”所言的‘调控核武器’会不会就是业内盛传的第三次调控？

统计数据显示，全国100个城市11月住宅均价为8487元/平方米，环比上涨0.82%，同比飙升34.29%。调控政策层层重压围堵之下，房价仍然‘逆市突围’，是否会诱发更严厉的新一轮调控？各家之言，先听为快。

可能性大

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海：二次调控大势已去。政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。房产税很可能会在试点的0.3—0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟：9.29二次调控虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。

财经评论员叶檀：房地产调控至今，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。例如北京市全款购房者、异地在京购房者的比例均超过五成，他们是支撑房价的主体。说明卡住了银行信贷，也无法阻止手握巨额资金的购房投资者，第三轮调控势不可挡。

资深房地产专家谢逸枫：中央会根据房价是否大幅度上涨来决定要不要出台新一轮调控政策，尤其是今年11月份的房价，将会决定中央是否发起第三轮房地产政策调控。如果开发商继续哄抬房价，不排除会出台更加严厉的政策，实施第三轮房地产政策调控。

可能性小

陈晟：虽然住宅均价的上涨基调没有改变，但涨幅已趋于稳定，出台新一轮调控措施的可能性很小。

广东省房协理事赵卓文：在明年全国“两会”前，当前房地产的调控政策不大可能松动，房企资金不是很紧张，楼市投资潮已经消退，开发商降价促销缺乏动力。只有在楼价波动超过20%以上时，抄底资金才会大量入市，所以市场在未来半年将在僵持中发展。

业内人士张君：中央已经构建了比较完善的房地产调控体系，后续的调控，只是遵循之前的思路继续完善。在长效机制还没有实施和完善之前，将使用一些阶段性措施来实现对市场的调控。9.29二次调控距今不过两个多月时间，尚不具备再出调控的时间节点。

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哲学的最大悲剧就在于必须要用无去证明有。当今地产则在于必须要用非理性去证明理性。这里的问题在于今天的地产属于理性时代还是非理性时代，这构成了今天房地产行业的问题的全部。回顾楼市走过的路程，每一次高地价的出现就决定着这个城市的地价有了一个新的标杆，正是这种标杆效应，滋生了房价上涨的预

期和地价的博弈，房价上涨又反作用与地价的拉动，这种恶性循环使开发商对楼市产生较高的期望值，竞地时敢于出更高的价格来拿地。“水涨船高”、“羊毛永远出在羊身上”的商业之道是永恒不变的逻辑，到头来还是消费者成了最大的受害者。

房价过高已是不争的事实了，但产生这一事实的主要推手并非一家所为。比如，在争夺土地过程中，央企不断称王称霸，形象的确不怎么样！可是并不见得房地产这些坏毛病都是央企一家所为！

国资委要求央企退出房地产行业，主要原因是防止央企“不务正业”。但是从企业经营的角度来看，多元化发展本意并没有错，错就错在央企最爱成为各地“地王”的制造者，因此推高当地房价。而在历年的中央楼市宏观调控环境下，又不以身作则，响应中央政策号召，率先降价。反而倚仗自身资本雄厚和央企背景捂盘惜售，不断抬高当地房价，君不见各地的高档楼盘都难以脱离央企的背影和影响吗？再说，争抢土地已经成为一种趋势，就是央企不抢，那民企和股份制企业就不抢了吗？抢了不一样是地王吗？

一个房地产项目从土地整理一级市场到开发二级市场，短则二三年、长则四五年，单纯从二级开发市场来说，也至少需要2-3年时间，而众所周知的是央企项目规模都大。等待在建项目完工后，那已是黄花菜了，那时的市场行情以及政策环境已今非昔比。

2011年就要到了，新一年的楼市将是一个土地继续放量的楼市，也是一个土地竞争的楼市，更是一个房价继续上涨的楼市。在当今土地资源紧缺的背景下，开发商争抢土地现象将会加剧，将会出项新的小地王和大地王。

另外，大环境下，众多的开发商将面临着一次重大的洗牌，实力雄厚的开发商将会生存下来，从而优胜劣汰淘汰掉一大批小型的开发商，使整个房地产市场重新划分布局，将会迎来一个比拼实力的时代。因为在政策收紧的情况下，银行的贷款必然也是倾向于有实力的优质大开发商，以达到降低风险的目的。

房产税的试点，对于房地产格局的影响，短期偏空，但中长期偏多。而且从试点到最终全面铺开，仍需论证和调校。而“限购令”等举措的时间期限一过之后，市场又将迎来报复性的增长。

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在中国，房价的市场表现有其复杂性。如果仅仅就房价说房价、就房价调房价，最终有可能无济于事。把注意力都集中在价格上面，有可能谁都不会满意。房价是供需结构矛盾的产物，还反映了基础性需求与非基础性需求的冲突，市场化机制与非市场化机制的错位。要把这些纠结在一起的关系还原和拆解，归纳起来，政府的职责只是四个字：“均输平准”。在这个策略下，只须做增加有效供应量、扶持刚性需求两件事，就可以使整个住房分配体系产生质、量双变的局面。

为此，保障性及政策性住房的推行力度已近空前，今年580万套保障房，明年据说要达到1000多万套。按照这个思路逐年累进，定有水到渠成之日。这种调控路径毫无问题，迟迟不见收效，在于执行力短板与机制错位。有了好的调控意愿与目标，还要辅以好的调控计划与手段。在这一点上，我们不缺好政策，只是政策调控最终要一一落到微观环节，而我们面对的恰是执行力短板。

今年清查出来的用地情况显示，保障性住房用地被改变性质的83宗，面积943亩；违法违规转让7宗，面积290.04亩。审计署重点调查的32个城市，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。这足以说明好政策被打了折扣。国家相关职能部门最近还要联合深入地方检查，这当然是为了稳妥起见，但我认为，及时惩处和追究一直没有动作，也是执行力不能得到强化的原因。

不正视、不打通执行力，调控不可能取得突破，因为执行力短板后面紧接着就会产生一系列的机制性错位。这个递进式表现为，该执行的未能执行下去，不该执行的，却放任，很多工作偏离了本来轨道，成为假执行，违背了调控的根本意图。

最突出的是富福利现象。前些年曾闻开宝马的住进了保障房，最近又曝某些地方给身家上百亿的富豪月月发上千元房补。过去三年间，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，租赁补贴变成了“生活补贴”。

富福利现象是最为显著的执行不彰，所以可以说，正是执行路径被扭曲了，放大了结构性的畸变。改变和提高执行力，首先就要从扭转和打破此类机制错位现象入手。

已出了那么多针对楼市的调控措施，现在是到了调控执行力、改进执行力的时候了，这应成为整个楼市调控的关键部分。多部门的联合检查，把重点放在纠正执行力不足的问题上来，着重考察各地的执行意愿和能力究竟怎么样。摸清情况，拿出一个对症下药的方案出来，才是上上策。再进一步，所有的保障性项目可以来一次全面筛检。人口普查已有了先期的结果，可以将这些数据作为参考指标，再补充检查，富福利问题非但无从掩盖，反而可能成为考察执行力环节的最佳切入点，问责制此时就有了用武之地。

对于政策执行人、执行力度和执行效果来说，本来应该确立一种周期性的巡查、核实与评估制度，这有利于帮助政策制定者对形势的控制与观察做到洞若观火，并对实际状况得出及时的判断。因为根据通行市场经验，很多政策在落地之前其收效是可以事先得出大致预估的。那么出台之后，就该根据一些基本指标、依据和方法预置，对之综合性的跟进和定期评价，有计划地拿出进度报告。这样可以迅速形成一个上下贯通的流畅的反馈路径，而不致造成上下之间主体关系与信息传导的断裂或分割。这种工作，应交予专门的房地产调控决策评价与检讨委员会。否则，我们更多人只能凭感觉来推定调控的进度。

这已涉及调控层的规则改换问题了，即将执行主体也设为潜在调控对象，对其衔接性、传递性、配给性、协作性等关系予以再调节和改写。这种规则性的改写或重置，必须纳入到一种框架之内——执行了，会怎么样；不执行或消极执行，又会怎么样。让大家更加领会责、权、利的对等与规范，同时进一步量化、细化相应的监察、评估指标，行之有法。

当上述环节都做到位后，商品房高价格可能依旧不变。因为这种调控本身并不以蛮压价格为己任，只是把那些对于商品房价格而言原本就无足轻重的刚性需求拿掉，结构性、机制性激活商品房市场，拥堵率自然会下降，但这不意味低价格局面。居者有其屋、居者有其住，与商品房价格高低并无必然关联。总体来说，即使达成此类调控，商品房价格也不一定会下降，因为土地的减少导致用地成本增加，就是一个变量。此外，通胀、居民资产配置需要等因素，都有拉抬商品房价格的作用。所以，只盯着价格来说调控效果，是不行的，这不是一种正相关的关系。(作者章剑锋系房地产事务专栏作家）