国十一条、国十九条、国四条、央企退市等等，今年房地产调控出了很多条，限购令是最严厉的，通过用限购的行政调控，直接将“投机以及投资买房需求”封堵在房地产市场之外，足以看出管理层对于管理房价的决心。

    回顾 是史上最严厉的调控

    在上半年连续的几个调控政策出来之后，限购令的出台成为全国房价上涨过快最严厉的回应。

从4月17日的国十条，到9月29日的国五条，地方版调控细则也纷纷出台，其中包括银行信贷政策的调整等，这一系列的楼市调控政策被称作“史上最严楼市调控政策”。限购令的靴子已经落下，房产税的鞭子还高高举起，姑且不论房产税的法理悖论以及实施难度，客观上每一次关于房产税的消息，都足以让地产股闻风而栗，应声而跌。

    任何关于房地产乐观的态度，都需要过“宏观正确”的关，房地产调控可以通过不断重复坏消息以及必要的调控措施让房价变得听从驯服。而且2009年以及2010年房价的过快上涨有一个十分特殊的背景，那就是金融危机后，宽松的货币政策以及刺激住房消费的应急措施，而现在这一背景已经不复存在，货币政策已经由“宽松”正式转向为“稳健”，经济增长已经不需要房地产投资和消费来提振，所以管理层随时可以拿出杀手锏出来。而近期的信息是，房地产调控的高度和执行力度会空前加大，而地方政府在抑制需求和加大保障房供应的执行力度上会进一步加强。

    影响 房地产试水双轨制

    2009年12月15日，对几年的房地产调控史做了一个总结，结论就是，抑制需求的房地产调控政策，对于抑制房价只能事倍功半，而增加供应才是调控的王道。

    而近期，从住房和城乡建设部副部长仇保兴表态，可以看出房地产调控的心路历程。他说，我国房地产调控已尝试“十八般武艺”，1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。而近期，住房和城乡建设部再次公布保障房计划：明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。1000万套保障房对市场的冲击绝对不可忽视，一方面限购，一方面加大市场供给，以实现房地产市场的供需平衡。

    国金证券分析师林峰对房地产板块研究多年，他认为，房地产的双轨制将会逐步落实，我国未来的住房市场将会向二元化结构发展，其中的商品房市场，主要提供给中等收入以上的群众来选择，也叫改善性住房；而保障性住房则是由政府承担，它是要解决民生的基本居住，具有非市场化特征，甚至具有福利性质。林峰接受成都商报记者采访时表示，住房问题不能完全交给市场来解决，提高保障房的比例会进一步体现居住的民生权利。

    点评 调控并未结束

     经济学家赵晓接受记者采访时表示，调控的政策挪移空间依然很大，在目前的形势下，政府若真要房价回落或者平稳，有一招最厉害的，就是征收资本利得税，即凡炒房收益部分均严厉征收高比例税收，让炒房无利可图。这是彻底打掉投资与投机需求的最厉害的招数，比房产税来得更加直接、有效，当年韩国便是用此法抑制了房价上涨。

    当然，赵晓也告诫动辄预测房价下跌30%的人，在经济与物价“双高”增长的背景下，房价出现大幅下跌将是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变，而流动性过剩格局亦未改变。对于房地产行业，需要从制度设计上有长期政策，短期的政策不会解决中长期的趋势和矛盾，所以双轨制的房地产市场，把保障房放在和商品房同等重要的位置上来发展，才能解决城市化带来的购房需求井喷。

    而近期，经济学家夏斌表示，坚决打击购房如买股票一样，买就是为了卖。在这个问题上，市场人士、机构企业、银行界对楼市不要再抱过去曾有的幻想，不要用过去的经验数据来分析论证未来房地产市场走势，大家应该更多探讨中国经济增长需要的应是什么样的房地产市场。