本市3000多个住宅小区  成立业委会的仅有500个  获公共物业权收益的寥寥无几

成功案例：物业和业主实行“三七”分成  也有采用佣金制 

律师说法：业主应借助物权法争取合法权益

不久前，在十届全国人大五次会议上通过的物权法明确了业主对于小区公共部分物业的共有权利。但记者调查发现，目前京城小区中，公共设施的物业权收益交给业主的并不多。

经记者调查，目前本市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。

北京业委会协会的召集者新纪元家园业委会主任齐建新告诉记者，据他们了解，业委会从开发商手里争取到这部分权利的普通住宅小区不足10个。

除小区之外，京城部分商住楼的业主也可拿到公共物业权收益。比如华远旗下的尚都国际中心、盈都大厦、静林湾、首府、企业号等，在市小区办的批准和支持下，已尝试将公共物业权收益交给业主。

以上两种项目加起来，业主能拿到公共设施收益的寥寥无几。

市小区办的一位工作人员告诉记者，由于宣传不够，很多业主不了解公共物业权收益有多大空间。而从记者了解到的几个项目的实际收益来看，这部分收益不是一个小数目。

以华远·尚都国际中心为例，该项目业委会的委员魏琨告诉记者，该项目业主分得的公共物业权收益大致来源于几个部分。

首先是广告收入，目前尚都国际中心被开发出来的广告位有楼顶、电梯、公共卫生间、户外灯箱等。

还有一项不菲的收入来自于楼座大堂经营场所及物业用房的房屋租金，包括大堂咖啡厅、商务中心的房租，大堂的ATM机也是“收租子”的，再有就是借大堂进行展示或搞活动的场地租金。

而对于普通住宅小区而言，最主要的收入来源于电梯广告，其他的就是一楼的广告、小区会所和物业用房的租金等。

经记者调查，目前给业主公共物业权收益的小区中，这部分收益的分配方式有两种。

新纪元家园的业主拿到公共公共物业权收益已两年了，今年这个有575户业主的小区签到的广告收益达20万元。而商住楼项目更多，华远·尚都国际中心业主约百户，而去年公共部分的各项收入有28.37万元之多。

对于这部分钱的分配，这两个项目很具代表性。前者是物业公司和业主“三七开”，业主可获得七成；而后者采用佣金制，将收益的10％作为佣金交给物业公司。

据了解，目前拿到公共物业权收益的业主，对于如何花这笔钱，还没有统一的模式。

华远·尚都国际中心和华远·盈都大厦的这部分收入用于减免业主的物业费，分配的原则就是按面积算出“业权份额”，最后按比例分钱。也就是说，谁买的面积大，谁减免的物业费就多。

比如魏琨先生拥有的物业面积大概是1200平方米，他去年就分了约1.6万元，相当于减免了10%-15％的物业费。

而普通住宅小区，大部分收益都用于小区物业服务的增值。比如新纪元家园，今年的收入打算用于增加小区绿地、加装卫星电视、购买设备提高小区水质等。

为计算和分配公共物业权收益应该制定“业主公约”，以此作为依据

最好还是将经营管理权交给物业公司，他们具有“专业优势”，可付给他们一定比例的佣金作为回报

账目要通过会计师事务所审计，并出具相关审计报告

按照业主购买面积进行分配：业主应得的收益＝公共物业权总收益×（业主所拥有的可销售单位的套内建筑面积／建筑物全部可销售的套内建筑面积）

今天上午，北京天矛律师事务所包华律师表示，物权法对建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房的归属作了明确规定。

考虑到业主共有的财产很多，难以逐项列全，又作了概括规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。

这里的“其他公共场所”和“公用设施”包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等。

包华律师告诉记者，物权法对于小区公共场所的归属权的这种明确，有利于今后业主争取公共物业权收益。

此外，物权法还规定，超过总数二分之一的业主同意，就可以“炒掉”物业公司，对比此前的法规，换物业公司要容易得多。

包华律师说：“这对于物业公司是个威慑，业主可据此大胆主张自己的权利。”