“二套房贷”收紧后，已签合同而没办下按揭的购房者面临尴尬境遇

　　日前，消费者王先生打进本报热线说，他7月份看好了一套房子，当初销售人员承诺可以给他申请享受银行“二套房贷”的相关优惠，于是他签订了购房合同，但是前几天销售人员打电话告诉他，他的条件不符合“二套房贷”的相关政策，他不但享受不到优惠，还要再补交首付款才能办理按揭，可他却一时找不到钱补足首付。为此，王先生很郁闷。记者在采访中发现，随着“二套房贷”政策的收紧，很多已与开发商签订了合同但还没办理按揭的消费者以及交纳了定金的购房人，都将面临很多尴尬。专家表示，面对这种纠纷，双方应采用适当灵活的方式进行解决。

　　关门了

　　全面规范“二套房贷”政策

　　7月17日，银监会主席刘明康表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。而此前的6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，指出房地产信贷尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露，通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。之后，金融单位紧急采取措施，坚决执行银监会的要求，全面规范“二套房贷”。

　　“首付4成，利率在基准利率基础上上浮10%，房贷申请以家庭为单位，第一套房贷已结清同样计算在内。”一位股份制商业银行个贷部负责人告诉记者，这是成都金融系统目前全面执行央行对二套房贷政策的规定。

　　专业人士分析认为，严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落。据了解，在上半年各银行争抢房贷客户时，不少银行降低了对贷款者身份的核查力度，私自降低首付款比例和贷款利率，甚至有一些银行允许客户先买房后向银行申请贷款，信贷资产结构过于混乱。

　　“从信贷超常规扩张到现在的严加规范，折射出央行的货币政策开始动态微调。”世家机构相关人士分析认为，此前央行行长周小川曾表示，适度宽松的货币政策将延续，具体操作力度需要走一步看一步，根据实际需要进行动态微调。现在，信贷政策已经由此前的重数量改为重质量；由保总量改为调结构。此时再盲目地扩张已经没有必要了，当务之急是确保资金的合理流向。

　　消费者

　　遭遇“变卦”还可能吃官司

　　前面提到的王先生遭遇售楼小姐的变卦后，郁闷地对记者说：“感觉到自己太冤，已经陷入了‘深渊’。”王先生说，他不但享受不到优惠，还要再补交首付款才能办理按揭，这对于像他这样的买房者来说，压力非常大，他不知道该怎么办了？

　　“事实上，随着国家相关单位对于正在执行的二套房贷政策的收紧，很多已经与开发商签订了合同，但还没有办理按揭的消费者以及交纳了定金的购房人，都将面临很多问题，一些消费者因此甚至会‘官司缠身’。”一专业人士告诉记者，这次的房贷政策“一刀切”，导致前期很多原以为可以办理按揭买房的消费者，被“拒之门外”，不但消费者烦恼，而且开发商也会很郁闷。

　　“我们也是无能为力，消费者办不到按揭，我们就相当于没有卖掉房子，消费者还要经常来找我们闹，大家都不痛快。”一开发商负责人也担忧地告诉记者，为了整个地产市场能够得到长远的发展，规范房贷政策是非常必要的。

　　律师

　　遇不可抗力“违约方”可不担责

　　四川兴超律师事务所主任律师金兴超在接受本报记者电话采访时说，随着国家对二套房贷政策收紧，各银行开始按照二套房按揭首付四成、利率上浮规定执行，导致开发商前期与购房者签订的“二成首付、利率下浮”的合同难以履行，并引起双方关于违约金等实际纠纷的问题，应该采用适当灵活的处理办法进行解决。

　　金兴超认为，商品房买卖合同是基于双方真实意思的表示，只要符合《合同法》关于合同效力的相关规定，合同是有效的，双方均应该按照合同约定的权利义务完全履行。拿王先生来说，如果在相关《合同》中，双方约定了关于合同履行期间遇到国家对按揭贷款等政策变化所产生的后果的处理条款，则应该按该约定执行；如果没有约定，一方面由于开发商的原因没在约定的时间内办理按揭贷款导致购房者逾期不能，则开发商应该承担违约或者赔偿损失的责任；反之，购房者应该承担责任。另一方面，在规定的履行期间遇到国家政策调整，则属于《合同法》上的不可抗力，“违约方”不承担责任。