2009年上半年的楼市变化之快,令人目眩。既是房地产开发企业的行业组织,又带有一定官方色彩的中国房地产业协会,如何看待上半年楼市变化？

　　记者28日走进位于北京海淀区翠微南里8号的中房协,与协会副会长兼秘书长朱中一直面楼市热点话题。

　　房价:防止上涨蔓延

　　［新闻背景］今年6月份,70个大中城市新建商品住房同比下降,月环比上涨0.8%。

　　问:房价上涨,从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态,但是百姓买房难问题再次凸显,作为行业协会的有关负责人,您怎么看这个问题？

　　朱中一:住房价格的过快上涨和若干城市出现的“地王”,一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放;另一方面也可能对周边地区产生传导作用,进而对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

　　现在,我有一种担心,由于市场需求仍然较为旺盛,购房者对住房保值增值的预期,再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升。不过,一些城市收紧二套房贷款政策,对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

　　地王:不用害怕

　　［新闻背景］上半年地产商之间的“争地大战”在全国上演,部分城市去年流拍地块今年溢价成交,一些具有央企背景的大公司,也频频高调亮相土地市场。

　　问:不久前,中化方兴地产公司以40.6亿元拿下北京广渠路15号地,成为新的全国“地王”。对于“地王”问题社会上议论颇多,您怎么看这个问题呢？

　　朱中一:我觉得不管国企还是民企,市场面前人人平等。对“地王”问题要具体问题具体分析。如果能做到保证保障住房用地,规范普通商品房用地,对高端房地产项目就不用害怕“地王”。

　　根据我的了解,不少开发商拿下“地王”后,主要是搞综合性的业务开发,作为商业地产来使用的。退一步讲,即便是住宅用地出现“地王”,如果满足我上面说的两个条件,保证保障住房用地,规范普通商品房用地,那么高价地的出现是市场化的结果,高端需求群体也应该承受高风险。

　　成本:能说清楚

　　［新闻背景］房价的成本之争由来已久,今年国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经。

　　问:现在,地价占房价比例有多大似乎各有各的说法,那么房价成本究竟能不能说清楚？怎么看开发商的利润问题？

　　朱中一:我认为,房价成本是可以说清楚的,主要包括土地成本、财务成本、建筑成本等等,不过房地产财税环节很多,这些计算起来比较复杂。

　　一般人看房地产,是看个体项目赚钱还是亏本,但房地产实质上具有连续生产的特点,它可能单个项目有利润或没有利润,但企业最后会得到平均利润。

　　政策:投资投机不予支持

　　［新闻背景］央行统计显示,上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元、同比增长超过150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过400%。

　　问:一些城市房价反弹,投机性需求蜂拥而入,有人认为这和天量信贷有关,您觉得目前涉及房地产领域的政策是否需要调整？

　　朱中一:我认为,目前房地产政策一定要稳定,如果政策频繁变动,无论对于开发商还是对于老百姓,都会很麻烦。

　　从上半年的情况看,适度宽松的货币政策,对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予了较大支持,但中小企业普遍反映融资困难。我建议除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外,对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

　　另外,对个人信贷,应实行区别对待的政策。对二套房贷的政策,由各地根据当地市场情况从严掌握;对投资购房者,在信贷上不予支持。