大部分业主还是理性对待市场变化，希望能尽快促成交易。

　　2007年9月27日出台的二次房贷政策，成为楼市逆转的分水岭。2008年12月21日，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确指出“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”2009年1月6日，央行金融市场司副司长霍颖励表示：“购买改善型住房，可以享受优惠的贷款条件；关于其他住房贷款，在商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。”中介人士表示，该“意见”的出台以及央行人士的明确表述，基本上可认定 “9·27”二次房贷政策终结，银行对于客户的房贷利率标准享有更大的自由裁量权。

　　房地产中介人士表示，“9·27”二次房贷政策的终结使银行对于客户的房贷利率标准享有更大的自由裁量权。据了解，已有部分大型银行悄悄放松了二套房贷政策，贷款人最高可享受七成按揭，房贷利率下浮15％。此外，近日上海率先放宽二套房贷政策，这或者是中央出台调整二套房贷细则的先兆。

　　据中原地产市场人士透露，近日上海率先响应“国十三条”，对于二套房贷不设门槛。之前上海首先带头实行缩短营业税征收年限，继而中央宣布有关政策。这次上海再度率先放宽二套房贷政策，很可能是央行给二套房贷松绑的先兆。另据相关媒体报道，北京也正在考虑调整二套房贷政策。

　　部分银行二套房贷下调15%

　　亿达按揭陈溢溢对记者表示，目前银行对“二套房贷”审批利率方面的要求确实比2007年“9·27”政策的规定有所下调。而这其实并非完全是银行出于自身意愿。因为中央下放权限给银行，银行又下放到各分行，权限的逐级下放，表面上看有利于政策的因地制宜；但却必然使银行陷入博弈局面。即银行会担心因自身利率没有下调而造成竞争力的削弱，进而造成业务量的减少，因而总有银行会率先下调利率——毕竟这是政策允许的。此外，由于临近农历年底，房产交易量已有下降趋势。但春节后，银行会有新一年的业务压力，银行二次房贷利率下调将可能刺激部分市场需求转为交易。而交易量的上升会刺激更多银行加入下调二次房贷利率的行列。但节后交易量会否大幅上升，还有待观察。

　　据汇瀚按揭高级业务经理莫静介绍，广州现时各大商业银行并没有明确规定二套房贷政策，但已有部分银行悄悄放松二套房贷。据了解，某大银行针对改善型置业者，在贷款购买第二套普通住宅时，要求贷款人在已还清之前的房贷，或已出售手头物业，并且家庭人均住房面积低于29.2平方米，最高可享受七成按揭和房贷利率下浮15％的首次置业贷款优惠，这意味着二套房贷政策已经逐步松绑。而另一家大银行只针对转按揭业务提供优惠，最高执行七成按揭，房贷利率下浮15%。汇瀚最近已有改善型二次置业客户获得利息下调15%的优惠。

　　二次置业者咨询量升10%~20%

　　二套房贷新政出台，市场的即时反应主要表现在看房量和咨询量上，部分区域改善型买家受房贷新政利好带动，看房量和咨询量出现10%~20%的不同幅度提升。据了解，现时改善型买家主要分两类，一类是因结婚、生子、子女读书等迫切需求的非首次购房客户，另一类是在经济能力提升后出于改善居住环境考虑的换房客。

　　合富置业专家分析，前者在迫切购房需求的带动下，受二套房贷政策利好带动作用估计将较快显现，而他们的目标置业热点，如地理位置优越的市中心大户型物业以及老城区可入读名校房等房源，都会受到带动；后者大多并没有非常急切的购房需求，再加上目前已有自住物业能满足其居住需求，而促使他们购房需求释放的因素除了二套房贷政策利好外，还要看经济大环境、政策、楼市后市走势以及个人家庭收入状况等情况，因此这部分人士购房需求的释放，估计将比迫切需求的购房者要晚一些。

　　满堂红有关人士表示，目前楼市调控政策已经完全转向，不再打压楼市，可以说“意见”对第二套住房的松绑和营业税的调整是相辅相成的，目的就是促进房地产市场的消费。

　　精明置业贴士：

　　合富置业专业人士建议，鉴于各家银行具体执行细则仍未出台，市民不妨先向银行了解清楚具体情况后再作决定。毫无疑问的是，风险承担能力高的优质客户，估计能在这场一触即发的房贷大战中抢占更多制胜先机。

　　营业税征收年限缩短

　　小部分业主反价 大部分理性对待

　　营业税征收年限缩短，一大批证满两年的房子得以免征营业税，二手市场再起变数。据房地产中介人士反映，新政出台后，有小部分业主欲反价，至少也企硬叫价，大部分业主还是理性对待市场变化，希望能尽快促成交易。

　　新政实施无确切期限，如何应对？

　　据汇瀚按揭一位业务经理透露，减免营业税政策公布后，有部分已经签订合同的买家，都申请延迟递件。有客户之前已经递件代缴税费，办理相关手续，现因新政的关系，已申请退回，待相关细则出台再办理。

　　还有极个别买家在签订买卖合同时，针对新政制定了有关条约。据中原地产天河区区域营业总监叶建永介绍，有买家在合同内注明，新政细则若不在某限期内公布执行，本宗买卖则作废。

　　次新房减免营业税，业主放售价提高？

　　次新房减免营业税，部分业主会从过去要求实收转变为各付各税。据合富置业专业人士介绍，受金融海啸影响，加上目前楼市已成为买方市场，部分业主可能会略微调高放盘价来测试市场反应，由于成交的关键还是在于价格，若价格尚未达到买家的心理价位，买家断不会果断出手。所以对于一些与买家心理价位只相差几万元的业主来说，正好趁此契机尽快完成交易，实现“双赢”。

　　满堂红跑马地分店的张先生表示，这两天业主咨询不断，房子证满两年的部分业主趁机提价。“这两天已接到几个业主提价的要求，房价一般只提高1万~2万元，也不会提太多；多数业主还是按照原价出售，并无任何动作。”满堂红有关人士认为，“反价”和提价的业主只是个别现象，大部分业主对市场情况较了解，因此多数表示不会提价。

　　周边次新房供应增多，证满5年的业主面临下调叫价的压力？

　　满堂红有关人士认为，面对大量证满两年的次新房上市，对于证满5年的物业而言优势明显减弱。新政出台后，可能会有投资者趁机抛货，货量的增多加上交易成本减小，证满5年的二手物业将遭遇压力。对于持有证满5年物业的业主，要根据物业自身特点和市场发展调整销售策略，如果物业在地段、户型、学位配套等方面有优势，就不必急着下调放盘价格。