酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

近年来成都等地兴起了“酒店小户型”投资热潮，这种物业类型集住宅、酒店、写字楼等多种功能于一体。并且，部分开发商宣称的高回报率也是吸引投资的重要原因。成都市的酒店式公寓的市场认可度如何？记者日前进行了调查。

市场：开发商力挺酒店式公寓

据记者了解，目前“酒店小户型”房源较受欢迎，吸引投资者的主要是其高出租回报率以及精装修。“酒店小户型”被投资者购买后以“小户型包租”的形式由酒店来经营。物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

成都长益商业寓所、熙城国际、万达锦华城也都推出了酒店式公寓的小户型，其销售情况还较为良好。其户型以35平方米左右为上选，酒店从业主手中以价格在每平方米30-50元/月不等，再以每天98－138元/天出租，钟点房在50元/两小时和80元/3小时，并且这个价格还在不断上涨，投资前景十分看好。同时，该小户型也会被酒店进行精装修。意味着投资者购买清水房，得到精装房。

投资：15年可收回成本

投资者一般多少年才能拿回本钱？回报到底有多少呢?记者就成都长益商业寓所、熙城国际、万达锦华城的销售价格和租赁模式进行了一个简单计算。（注：选择一种最为理想的状况，长期稳定的包租合同。总房款只算房价，不算其他税费。）基本需要近15年左右可以收回成本，其后该物业的回报是精装房以及物业自身的增值。当然，此类房屋的土地使用年限只有40年。

经营：出租不是想象的好

记者从上述酒店式公寓周边房屋中介公司了解到，此类精装小户型租金基本在1300元左右，但如果没有和酒店公寓签订协议，自行出租相对比较困难，价格虽然没多少差别，但有空置期，有些在4月以上。

位于成都天仙桥北路的SO－HO就是一个“酒店式小户型”为主的公寓，但由于没有知名的酒店进行整租，投资者普遍采用的是自租。通过楼下的房产中介，记者了解到，中介和一些购房者签订了租赁合同，用于酒店出租，但入住率并不算太高，而那些自租的，空置率每年普遍在两个月以上。位于成都西大街131号的恒瑞酒店也属于“酒店式小户型”，除了部分用于酒店整租、自住外，其余用于租赁，从周边房产中介反映的情况来看，也并不很好。鑫房中介的陈先生说：“其中有一套40多平方米的隔层套房，由于户型不规格，价格要1500元/月，空了4月还没租出去。”

表面看来，作为中长线投资，这还是有利可图的。但有许多投资者认为“酒店小户型”也存在一定的风险，首先在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，租赁回报是存在较高的风险；其次酒店的经营不善而关闭的风险。而自行出租就会遇到空置期的风险。

回报率：有四种基本算法

作为投资就必须要算投资回报率，“酒店小户型”投资回报率的算法有四种。

收入房价比：一年租金收入与总房价的比值，这种算法最简单，计算出来的投资回报率也相当高。

净收入房价比：一年净收入与购买物业所付款的比值，其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝房款+印花税+保险费+契税+维修基金。

净现金流比：一年净现金流入与购买物业所付款的比值。其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝首付款+印花税+保险费+契税+维修基金。

房产净值法：把最终投资得到的房产价值也计算进去，这是一种比较合理的算法，但是需要对未来房产的价值进行准确的判断。

从不同的算法就可以<